楼市处“泡沫时代”转角 房产税扩容猜想再现楼市

国五条出台已经百日，从整体上看，房价上涨的预期并没有改变，相反，各地楼市持续火热。同时，土地市场持续升温，高单价、高溢价地块频现、多地“地王”记录屡被刷新。疯传了好几年的“房产税扩征”传闻再次卷土重来。近期，关于房产税的新闻也层出不穷，内容涵盖多方面信息，新房产税或对二套以上住房全面征收、房产税不急于扩围，楼市调整仍然以限购为选择、上海模式更加适合中国经济发展模式等，都引得广泛的猜想。

房产税扩容指向何方 或对二套以上住房全面征收

“新国五条”出台至今已近两月，多地楼市成交量暴跌，但房价上涨压力犹存。国家统计局数据显示，4月份70个大中城市中67个城市新建商品住宅(不含保障房)价格环比上涨。尽管有强硬的行政手段“限价令”，也有二手房交易税直接扼杀成交，但“越调越涨”仍是事实。

国务院批准发改委《关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见》。发改委有关负责人表示，今年房产税会有具体动作，并特别指出将扩大个人住房房产税试点范围。开征房产税，是长期调控手段之一，从上海、重庆的试点，到更大范围征收，对遏制房价有长期影响力，也将是一项长期稳定的政策。

有业内人士指出，从上海、重庆试点看，房产税对当地财政供应非常有限，房产税作为地方财政重要收入来源，为期尚早。值得关注的是，房产税扩容，是从增量入手，还是把存量房也纳入征收范围，对市场、对人们的财产性收入影响差异巨大。考虑到对存量房征税巨大的工作量以及各种阻力，选择增量开征可能性较大。待时机成熟，再把存量房纳入征收范围，似较可行。

土地热或致调控加码

距离北京丰台区花乡夏家胡同居住用地竞拍不到30个，北京市国土资源局突然发布公告称，现因故暂停北京市丰台区花乡夏家胡同R2二类居住用地项目(配建“公共租赁住房”)挂牌出让活动。

“该地块如果出让，必然高价，在目前整体市场土地价格敏感的情况下，对市场有促涨的影响。”中原地产市场研究部总监张大伟表示，广州、上海、北京等地次第出现高价地，明显影响“新国五条”地方细则落地后的楼市，整体市场有明显上涨的趋势。

为三环以内的宅地，夏家胡同地块的稀缺性自不必说。根据去年3月公布的北京《2011-2015年国有建设用地供应计划》，三环路以内原则上不再新增供应住宅用地和大型公建用地，四环路以内原则上不再新增供应集中建设的经济适用住房用地以及大型公共设施建设用地。

我爱我家市场研究院监测数据显示，截至27日上午被暂停出让之前，该地块一共有7次报价，最后一次报价时间为5月24日16:07，报价为13.52亿元。倘若该土地顺利成交，楼面价将突破2万元/平方米，将成为今年北京的住宅单价“地王”。

其他一线城市5月也频现“地王”。日前，广州同宝路地块经过近200轮的竞拍后，佳兆业以超过18亿元的价格力压中海，一举刷新该区域“地王”。无独有偶，5月10日，上海青浦一块地在中止出让4个月后重新挂牌，地价居然从此前的13亿元飙升至44亿元;同样，上海世博区连续推出6宗地块，两天内上海楼面价成交纪录被连续刷新3次;5月20日北京通州台湖镇两宗土地出让，吸引了23家房企竞相举牌，最终溢价率高达230%。

对此，业内人士表示，投资性需求得到遏制，以目前情况来看并不具备房价上升的条件。“土地市场过热或招致国家层面的重视，随时加码的调控政策会对企业控制成本、提升利润产生影响。”该业内人士认为，这也给眼下热情高涨的房地产企业敲响了警钟。

将扩大房产税试点范围

日前公布的《关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见》(下称《意见》)提出，扩大个人住房房产税改革试点范围。财政部、国税总局和住建部联合负责房产税试点扩围一事。北京理工大学房地产研究所所长周毕文表示，官方此番正式表态，确认房产税征收将成为未来中国楼市调控的必然趋势，也说明多年楼市调控以来，房产税进入调控领域的时机终于成熟。

虽然扩大试点范围的方向早已明确，但继沪渝两地后，哪座城市将成为房产税试点“第三地”暂无明确指向，增量存量联动还是增量先行也没有具体方案。有业内人士表示，按常理应该是试点城市的增量房先纳入缴税范围。

亚太城市房地产业协会会长谢逸枫表示，自2008年发改委提出房地产税制改革以来，已经下发过6次相关文件，不过扩大房产税改革试点范围的传言频繁被辟谣，这次明确提出房产税扩围由财政部、税务总局会同住建部等负责，说明发改委进一步推进了扩大个人住房房产税改革试点范围工作。

首先，从已经试点的重庆、上海两地来看，房产税都是从新增量开始试点，这样政策落地的难度小。但这并不意味着房产税的征收范围不会扩大，重庆在对增量部分征收一段时间后，便覆盖至存量房。其次，从增量房开始征收，也并非指只核查增量，而是对新购房人群核查存量面积，超额部分征收房产税。以上海为例，如果不新购房屋，之前存量面积不计算房产税，但如果新购房将叠加之前存量一起计算房产税。

最后，房产税未来是用来取代地方土地出让金减少后的地方税源。初期肯定从新购的超面积收起，但长远来看，肯定会涉及存量多套房。从地方收入来源来看，土地出让金的占比很高，而目前试点的上海、重庆的房产税税收都较少，所以后期房产税扩大后对二套以上全面收取的可能性非常大。

住建部官员：房产税不急于扩围 限购为选择

自2011年上海、重庆试点征收房产税以来，关于“房产税试点城市扩容”的传闻就不断撩拨着公众的神经。今年5月底，国务院明确提出将扩大房产税改革试点范围，这让“房产税扩容”的话题再次升温。

住建部一位官员向记者表示，楼市调控若想在短期内取得成效，限购、限贷等行政手段仍然是选择。房产税作为一项长期的税收政策，在楼市调控中难以“立竿见影”。“由于涉及地方财政、税收体制等方面的改革，从高层的角度来说，对于试点城市、试点时间和试点方案的选择都很谨慎。”

“不过，目前来自市场和舆论的压力都比较大。”这名官员告诉记者，“国五条”出台之后，房价仍呈上涨趋势，尤其是进入5月份，房价上涨的预期越来越强烈。“市场对于房产税调控房价寄予厚望，这无疑也在给高层施压，因此房产税扩容在下半年会有具体动作。”

对于具体的试点城市和试点方案，这名官员表示“不便透露”。

但他表示，“肯定会参照批城市的模式，但在征收办法和税率方面都会有所区别和改善。”

记者从一位接近住建部的人士处获悉，虽然第二批试点城市上报的方案中在征收范围上仍以增量住房为主，但将选取某一个或几个城市对“住宅面积部分免征”进行试点，保护自住需求，而这也将涉及到存量住宅。

如果将存量房纳入房产税征收范围，有助于扩大税源。对此，上述财税系统人士称，如果想把存量房纳入，就涉及到是按市场价还是购置价评估房产价格，这两者的差距还很大。因此对于征存量还是征增量，没有形成定论。

国家确定扩大房产税试点的情况下，是对存量房征税还是对增量房征税，是人们非常关心话题。所谓的存量房，对于纳税人来说，已经购置持有的房屋，增量房就是即将要购置的房屋。目前，针对存量房征税的是重庆房产税改革试点模式，对增量房征税的是上海试点的模式。那么，这次房产税试点扩大，是采取重庆模式还是上海模式呢？换句话说，是对存量房征税还是对增量房征税呢？

参考上海模式对增量房课税的可能性较大。主要原因是：

一，“上海模式”符合循序渐进改革规律。我们知道，“重庆模式”和“上海模式”的根本区别就是，征税范围不同，重庆对增量房和存量房征税，而上海只对增量房征税。也就是说，重庆房产税改革方案，不仅对居民新购房屋征税，而且对已经购买同时达到高档住房标准的房产也征税。上海则不同，征收范围仅指上海市居民家庭在上海市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房，和非上海市居民家庭在当地新购的住房。

在税率方面，重庆高于上海。重庆确定的是有差别的比例税率，按照0.5%-1.2%的不同档次征收，而上海确定的是0.6%和0.4%两档税率（其中0.4%的税率是优惠税率）。通过分析看出，虽然重庆模式更符合税收本身规律，但由于“上海模式”征税范围较小，税率也较低，符合循序渐进的改革需求。

二，“上海模式”符合当前经济改革需求。今年新版“国五条”政策出台以后，房价并未回落，因此，要求对房地产进行调控加码的呼声不绝于耳。房产税是观察楼市调控政策转向的风向标，但是，其征收要求较高，特别是对居民房产信息的核实以及资产价值评估等方面存在很大难度。简单来说，如果对居民房产信息不能核实，就无法准确课税，税收调控出现不公平等。当前，国家正在推进房产信息联网工作，也推进不动产登记。但是这些工作并未完成，对存量房征税的条件也不成熟。

对存量房征税会遭到地方政府的阻力，但对增量房征税，阻力较小，核实税基也比较容易，所以，目前扩大试点上海版方案比较有优势。

三，房产税作为对居民私有财产的课税，必须奉行谨慎和尊重人民权利的原则进行。如果大面积对私有财产课税，而且又没有上升到人大立法层面，没有进行“人民代表表决”的立法程序，势必就会引起民意的反对。当然，作为改革试点，在无法进行人大立法程序的情况下，尽量选择征税范围小、税率较低的方案，以避免民意的起伏和反弹，则可推动试点改革的顺利进行，这也是当前上海模式被选择的原因之一。

楼市处“泡沫时代”转角 专家称调控不应成“空调”

美国著名投资人大卫·林恩在杭州举办的《华尔街传奇》国际高端系列论坛放言，称要来中国投资房地产，并会选择一线城市以及二线活跃城市的刚性需求住房和中档住房。

他承认，目前中国部分城市存在房产泡沫，特别是短期一些二线城市住宅存在供应过量的问题，泡沫化严重，“但是长远来看中国房产前景非常好，我很乐观。”

近日，摩根士丹利亚太区首席经济学家谢国忠发表研究报告，称世界经济正处于有史以来的房地产泡沫中，而且中国的房地产泡沫尤其严重。他预计，中国的房地产泡沫将在数个月内破裂，最长不会超过一年。

今年4月，做空大师查诺斯也曾表示中国的房地产泡沫超过迪拜1000倍，甚至更严重，他认为中国正处在“泡沫时代”。

“泡沫时代”是否真的来临？尽管有不少市民认为查诺斯纯属为获利而“散布谣言”，但也不得不承认他的话值得反省和警惕。

有专家则指出，中国政府应使用经济手段对楼市进行干预，减少甚至取消行政干预。“通过征收房产税的方式来调控，同时在保证公平公正的前提下，更好更快地建设面对低收入人群的住房保障体系。”

中国人买房需用40年

浙江大学经济学院副院长、博士生导师金祥荣教授在接受记者采访时说，由于中国房地产市场开放时间较晚，从而导致其爆发性增长，在此过程中出现了投机过度，从而产生了泡沫；同时房产市场自身调节手段失灵时，政府又未及时加以调节。

房地产商会理事、知名房产评论人李骁也认为，购房动机恰是衡量房地产泡沫的一个重要标准。“从十余年前中国房地产市场开放后开始，国人对买房投资能获利逐渐达成共识，这使得房子的投资属性被不断放大。即便是刚需购房，保值也成为了其中重要的一项目的。”

对于大部分国人来说，购房压力显然是沉重的。

日前知名房地产大亨任志强“如果按平方米算的话，房价甚至还没有胸罩贵”的言论遭到了大部分民众的一致驳斥。

此前一家俄罗斯国际地产咨询公司报告称，全球36个城市工薪阶层以用工资购买一套70平米的公寓为标准，柏林人付清全部房款的时间最短，平均只有3年，大部分欧洲大城市的需10到14年。中国香港和韩国首尔则需要约20年。

“中国境内的话，按照一线城市(北京、上海、广州)的标准测算，平均需要40年。”李骁分析称，无论从房价收入比，还是从住房租售比、房地产投资比重及住房空置率等不同的指标来看，房地产存在很大泡沫。

地王频现 房企上演抢地大战或引发政策干预

在经历前4个月的低迷后，5月份土地市场突然爆发，特别是一线城市连续出现地王，土地市场呈现出提前“入伏”的景象。业内人士指出，在当前房地产调控政策下，土地市场价格攀升有违政策初衷，或引发下一步行政干预。

地王频频涌现

进入5月份以来，土地市场急剧升温，市场开始面临过热风险。根据中原地产的统计，5月份各地出现的地王地块已 过10宗，一线城市部分区域地价更是创下新高。

5月29日，上海闸北区411街坊26丘地块、长宁区新华路街道71街坊地块进入现场竞价环节。最终两宗地块均成功出让，总成交价达49.7亿元。其中，长宁区新华路街道71街坊地块以46亿元的成交价刷新了上海今年以来的总价地王记录，北京福润天成房地产开发有限公司将该地块揽入囊中。此前上海刚刚在5月初成交了一宗单价地王，上海浦东新区上海世博会共6宗地块成交，其中两宗地块单价相继刷新纪录，超过40000元/平方米的价格更是创下上海三年来单价的新高。

5月23日，广州也连续出让了多宗高价地块。其中，佳兆业以约8亿元、配建1.96万平方米保障房的价格竞得广州白云区沙太路梅花园宅地。在除去配建面积后，楼面地价约2.4万元/平方米。在击败恒大等开发商后，越秀地产以24.6亿元、配建4.20万平方米保障房的价格，竞得海珠区一临江地块。剔除保障房后，楼面地价达到3.5万元/平方米。

北京同样也上演了房企的“抢地大战”。仅5月22日一天，北京大兴区三宗经营性土地的成交金额便达到35.22亿元。

某研究院的数据显示，5月20日-26日一周时间内，一线城市便成交土地18宗，成交面积50万平方米。二线城市共成交土地94宗，成交面积323万平方米，环比上周增加了45%。在成交的住宅用地中，大多数为大型房企竞得，万科、保利、首开、佳兆业、复地、越秀等均出手拿地。

受此影响，一线城市的土地出让金规模也大幅攀升。统计显示，今年北京土地出让金合计已经达到617.89亿元，较2012年上半年增长了3.5倍之多，已接近2012年全年水平。业内预计，2013年北京土地出让金有望再次回到千亿元的规模以上。

或引发干预

北上广一线城市土地价格频创新高，显示出开发商对后市预期普遍看涨，也反映出房企资金面已出现明显好转，拿地做多的积极性提升。

中原地产统计显示，今年以来，十大标杆房企融资额度已经达到380亿元。尽管还不到半年的时间，但融资总额已经接近2012年全年的413亿元。与2012年下半年融资额151.6亿元相比，上涨了150%。

中原地产市场研究部总监张大伟认为，当前楼市量价均居于高位，开发商的资金则明显好于往年，在这种情况下调控楼市的难度明显加大。

由于地价有所抬头，管理层后续祭出行政干预手段的可能性也大幅提升。就在5月27日，北京市刚刚叫停了丰台区花乡夏家胡同R2二类居住用地项目的挂牌出让。业内人士指出，从一线城市情况看，住宅地块拍出高价的趋势难以避免，但是为防止市场过热，有关部门会从行政干预的角度抑制地价过快上涨。为防止地价推高房价，在增加供应的同时，市场也应该加快“限房价、竞地价”地块的出让。