买卖二手房“避税”花招不可取

从新“国五条”重申二手房交易个税按差价的20%征收以来，各种媒体以及网上论坛就开始流传各种避税方式，“做低合同价”、“假赠与真转让”等交易避税方法开始现身。但这些花招真的是好办法吗？大连仲裁委员会副处长吴少云及大连市律师网、北京市融商律师事务所马文龙律师通过实际案例给出了答案。

“阴阳”合同做低交易价风险大

网友“小牛”问：我以150万元总价卖房给唐女士。为少缴税，双方协商后，签订应付房产和税务部门的“阳合同”，标明交易总价100万元；在双方实际履行的“阴合同”中，将另50万元房款以“装修款”名义写入补充条款，由唐女士私下支付给我。这样，个税就能省一大笔钱。房子比网上挂牌价整整低4000元/平方米，税务工作人员能不能按房屋所在地段的基准价进行计税征缴？【专家解析】“做低”也有限度

“做低成交价格”的手法在房产交易市场普遍存在，目的只为少缴税，但这个“做低”是有限度的。报税价格并不以买卖双方的意愿而定，一味做低，很可能在税务部门卡壳，从而按基准价计税。

根据《大连市地方税务局住宅类二手房转让计税价格核定工作数据管理办法（试行）》的规定，核定计税价格应综合考虑各小区影响价格因素，评估形成并及时公布各小区存量房交易平均价格，作为核定计税价格依据。同时，在平均价格基础上，引入楼层等价格调整参数，按高层、多层、别墅等住房类型设置不同的层高变动价格，实现计税价格“一房一价”。

如果二手房交易合同价格明显偏低，申报时系统会自动提示“无法通过”，“阴阳合同”也将失去意义。

另外，签“阴阳合同”同样存在风险。“阳合同”总房款中的差额部分，是买卖双方私下交易的，并不进入银行的保证金账户，因此这笔房款能否如愿交割、如期交割均有一定风险。

如果房屋交易完成后，按照阴合同已经交完税，税务机关发现后，将进行罚款，一般按欠缴税款的2-5倍罚款。

虚构欠款 以房抵债 赔了夫人又折兵

网友“林女士”问：现在个人所得税太高，我想能不能以欠钱的名义，让别人起诉自己，然后以房抵债，房款私下再给？

【专家解析】虚假诉讼要担责

如今法院审理民间借贷案相当严格，对大额借贷、素不相识者间的借贷格外谨慎，一般都会要求欠款方提供转账信息或支付等凭证。此外，法院扩大了法官依职权调查的范围，一旦查明虚假诉讼真相，往往判决借款合同无效。

关于虚假诉讼，行为人以提起民事诉讼为手段，提供虚假证据，使法院作出有利于自己的判决，从而获得财产的行为，构成诈骗罪，应按刑法第二百六十六条论罪处罚。

表面赠与实则买卖房屋不能避税

网友“李先生”问：我和妻子在市内有三套产权房，现在我们想卖一套，听说国家新的政策，今后卖二手房很可能按差价的20%征收个人所得税，那么我们将房子卖给妻子的表姐，并计划作成赠与的手续，这样就可以不用交个税了，是这样吗？

【专家解析】免个税仅限直系亲属间

2009年的《财政部国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》中，明确只有三种情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征个税：房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹的；无偿赠与对其承担直接抚养或赡养义务的抚养人或赡养人的；其死亡后，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

上述假赠与中，双方当事人串通损害国家利益，显属合同法规定的无效情形，危害较多。这种假赠与，卖方可能无法全额取得卖房款，买方可能面临赠与人撤销赠与或不履行赠与义务的风险。而且，合同法规定“赠与的财产有瑕疵，赠与人不承担责任”，如买到的房产发生质量问题，难以在法律上得到救济。

为了省税假离婚，假戏成真后悔不已

网友“毛先生”问：我和妻子在市内有三套产权房，现在我们想卖一套，再买一套，想要既能以首套房贷款，还能避免“卖二手房按差价的20%征收个人所得税”的风险。我和妻子想到婚姻登记处假协议离婚，把我们名下的二套房子和存款都给女方，孩子归女方扶养，我们要卖的那套房归我，卖房所得房款用于支付孩子抚养费，等到卖完房后再复婚，我担心一旦出现意外，妻子不同意复婚，我能把离婚协议废除吗？

【专家解析】假离婚违法 撤销离婚协议难

1、从本案情况看双方存在以合法的离婚形式规避国家房地产调控政策的违法行为，但我们认为双方到婚姻登记处协议离婚的行为应当认定为有效，如果女方不同意复婚的情况下，男方不能强迫女方复婚，男方也无权要求婚姻登记机关撤销离婚登记。

2、人民法院婚姻法司法解释二第九条规定，男女双方协议离婚后一年内就财产分割问题反悔，请求变更或者撤销财产分割协议的，人民法院应当受理。人民法院审理后，未发现订立财产分割协议时存在欺诈、胁迫等情形的，应当依法驳回当事人的诉讼请求。

3、关于离婚协议中财产部分的效力问题，能否撤销的问题，主要看一方是否存在受欺诈、胁迫的情况，从本案的情况来看，双方假离婚时也不能直接认定女方就是欺诈男方，更无法认定存在胁迫的情况，因此即使在一年内男方请求人民法院撤销离婚协议也很难得到法律支持，如果超过一年，就不能撤销离婚协议了。