常州今后物业费每三年调一次 小区停车纠纷公安将参与处理

小区车位、车库管理是物业管理中的一大难题。一些小区由于开发商对车库坚持“只售不租”，造成小区车库内车辆空荡荡，小区道路上车辆满当当，影响了小区业主的生活和出行。《常州市物业管理办法》从9月1日起将正式实施，业主要求承租车位的，开发商不能只售不租，否则将面临行政处罚。除此之外，《办法》还明确规定了公安、物价等各相关部门以及水电气等专业经营单位的职责。

小区车位只售不租

将处五十万元以下罚款

位于怀德桥畔的河景花园，曾经出现过这样的问题。据小区物业源鑫物业公司总经理戈善庆介绍，2006年小区交付时，地下车位共有745个，都属于开发商产权。当时开发商坚持“只售不租”，车位均价高达13万元，开始时购买车位的人并不多。随着小区全部交付，业主的私家车也越来越多，但到2010年4月，745个车位才售出三分之一，很多业主都将车子停在小区道路上，有的甚至停在绿化带上，停车矛盾一时非常尖锐。不过之后，在多个部门的协调下，开发商常州华丰建设开发有限公司最终做出了让步，不仅下调了车位出售价格，从均价13万降至10万；还将小区附近怀德广场的137个产权车位出租给业主，得到了业主的欢迎。华丰建设副总经理钱晓冬表示，其实从2010年开始，他们就打破了开发商惯有的“只售不租”现象。

新的物管办法规定，物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库，建设单位应当首先满足本区域内业主的停车需要。建设单位未出售或者未附赠的车位、车库，应当优先出租给本区域内业主，租金按照价格行政主管部门核定的标准执行；业主要求承租车位、车库的，建设单位不得只售不租，不得单方面设定三年以上的租赁期限。建设单位对业主要求承租的车位、车库只售不租的，由辖市（区）物业管理行政主管部门责令限期改正；不改正的，处十万元以上五十万元以下罚款。华丰建设副总经理钱晓冬表示，公司开发建设的新北区天誉城市花园，一期将于今年9月底交付，届时，住宅小区配套的车位，也准备采取租售结合的方式，满足业主停车需求。

小区停车矛盾和纠纷

公安将要参与解决

新北区的金百花园由嘉丰物业管理，其公司总经理黄伟楠表示，小区里乱停车问题，一直困扰着物业工作人员。据黄伟楠介绍，其实大部分业主还是遵守秩序的，不过，最近有两名业主，总把汽车停在绿化带上，对此，物业找了业主、辖区派出所、居委会等，还是无济于事。“其实我们物业也很为难，业主不遵守秩序，其他业主来投诉，物业没执法权，处理起来非常难。”黄伟楠无奈地说。

不过，新的物管办法中明确规定，“公安部门指导物业管理区域内汽车停放，配合做好物业管理区域内及周边道路停车泊位设置工作，参与物业管理区域规划红线以内的汽车停车矛盾和纠纷的处理。”

另外，《办法》还提出，“公安、建设、卫生、环保、规划、房管、园林、城管、民防、工商、质监等行政主管部门，应当加强物业管理区域内公共秩序、治安消防、环境卫生、房屋使用、车位车库、绿地绿化、特种设备等方面的监督管理，建立违法行为投诉登记制度，并在物业管理区域内显著位置公布联系人姓名、联系方式、执法事项和监督电话，依法处理物业管理区域内的违法行为。”对此，黄伟楠激动地说：“这让我们看到了希望，物管行业的‘秋收’季节到了，以后有问题就找对口部门，业主再乱停车，我们就可以跟公安投诉了。”作为物业，黄伟楠表示，他迫切希望政府相关部门进小区，这样不仅会减小物管工作的压力，而且也促使一些问题更好的解决，整个小区的环境也会更加美好。

参照工资等标准

物业费每三年调一次

据了解，物业的服务成本，75%以上都是人力成本。这几年，工资标准、社会保险缴存基数都在不断提高。但常州普通住宅的物业服务收费标准，与周边许多城市一样，已经多年没有调整等级标准、基准价和浮动幅度仍在执行2009年的标准。据常州市物价局介绍，从2009年5月1日开始，常州的普通住宅物业公共服务在原先等级收费的基础上，实行“菜单式”收费，按照综合管理、秩序维护、清洁卫生、绿化养护、共用部位、及共用设施的运行、维修、保养等五大类，再逐一逐级细分，大大小小共分成295个收费项目的收费。每个小区的物业收费标准，就是把物业提供的各种服务项目的单项收费加起来，浮动幅度为15%。物业成本增加，业主缴费不变，将会导致物业服务质量下降，因此业主更加对物业不满意，从而进入一个恶循环。

新的物管办法规定，“实行政府指导价的，价格行政主管部门应当会同物业管理行政主管部门，综合考虑物业服务平均成本、工资标准、社会保险缴费基数以及居民消费价格指数变动情况，制定物业服务等级标准以及相应的基准价与浮动幅度，并向社会公布。应当每三年对物业服务等级标准以及相应的基准价与浮动幅度进行评估，并根据评估结果适时调整。”

工作人员透露，目前省物价部门根据《江苏省物业管理条例》正在修订《全省物业服务收费管理办法》《江苏省物业服务收费管理办法》，预计将在9月底或10月初出台，届时，常州也会出台一个细化配套的实施办法，目前物价部门也基本完成物业服务收费新标准的测算工作，正在组织调查当前物业服务行业的实行运行成本，测算新成本和新标准将会同房管部门共同做好评估论证工作，争取尽快公布新收费标准。今后每三年内将会调整一次前期物业收费的基准价和浮动幅度，做到“按质论价、质价相符”。