8月南京二手房“量跌价升” 两江领跑六合奋进

一、内容摘要

二手房市场动态：

南京市8月份二手房挂牌量继续上涨， 共有135702套， 环比上涨了21.20%， 二手房挂牌均价为15803元/平方米，环比上涨了2.65%；二手住宅网签量共6860套，环比7月下跌了11.02%；二手房（含办公和商业）网签量7135套，环比7月下跌了9.50%。整体呈“量跌价升”状态。

租赁市场动态：

南京市8月份租赁总成交6770套，备案面积共达1833844平方米。租赁成交量环比同年7月11330套下跌40.25%。本月各区县租赁成交量全线下跌，鼓楼跌幅，为58.07%；其次是建邺，下跌55.33%；第三是六合，下跌32.08%。玄武、溧水、高淳跌幅都超过20%。江宁（-5.65%）、雨花（-9.66%）跌幅。

二、楼市动态

二手房市场方面：

南京二手房市场经过3月-6月份的高峰回落后在7月呈现短暂的上扬，到本月（8月）又重回跌势，跌至与6月相当的水平；然而，8月份二手房挂牌量却环比7月有较大幅度上涨（涨幅21.20%）。

房天下分析师认为，原因有以下几点：

1， 本月新房住宅成交7782套，创年内第四高，新房的热销可在一定程度上理解为，购买二手房的人群相对减少。

2， 主不少房主看好后市，普遍觉得后市房价还将上涨，因此现在不愿挂牌出售，欲在“金九银十”到来之际再将房源挂牌，以获得更多利益。在“金九银十”前期增强了惜售心里。

3， 南京市本月出现房贷难的问题，多家银行取消8.5折房贷利率优惠，停止二手房贷款，已办贷款迟迟不下，打消了一部分购房者的购房念头。

4， 全市房价，尤其浦口、江宁两个刚需重地的房价不断上涨，江宁房主普遍探市惜售，桥北部分小区房价倒挂；一部分刚需购房者或被迫前往更偏远的郊区买房，或与房主一样持观望态度；部分购房需求被遏制。

5， 早在5月至7月间经历了高峰，8月临近开学，为淡季，由此，鼓楼等学区重地成交量大跌。

6， 本月天气炎热，也一定程度上影响看房购房。

租赁市场方面：

本月南京的住宅租赁成交量为2049套，环比上月2646套下跌了22.56%；办公租赁成交2078套，环比7月下降17.80%；商业租赁成交2643套，环比7月下跌57.07%；可见，本月租赁成交量下跌主要表现为商业租赁成交量的下跌；

租金方面，本月租金继续上涨，涨幅1.31%；各区县租金除了雨花微降0.08%外，其他各区租金都有上涨，总体而言，涨幅较小，租金保持较为稳定的状态。

对于促使本月租赁成交量下跌的因素，除了8月为租赁淡季外，南京的学区调整及择校政策也是重要因素：

1， 南京学区资源分布更趋均匀，新鼓楼区的成立使得鼓楼学区资源往城北扩展，新秦淮的建立，9所名校托管14所小学，未来三天教育规划；河西以及江宁新校区的建立，使得南京教育资源分布更趋于均匀，许多家庭不再需要搬迁就读名校。

2， 今年年初南京市教育出台了抑制择校热的政策；全市有12所学校试点新政，试点学校的择校比例几乎为零，仅提供部分空余额在区内进行摇号，一位中介门店店长描述：“像我们做得比较多的南师附小那边，今年虽然也有择校进去，但是往年在7、8月份这个阶段，很多家长带着孩子来上学的，去年大约有10到15个，像今年只有三、四个”。由此，开学前的8月学租房未现高温。

政策方面：

南京区划调整后，新秦淮区、新鼓楼区总体规划都在进行重新修编。现代快报报道，南京市规划局正在重新研究中小学基础教育的分布问题，预计9月将拿出南京新的基础教育布局规划，报市政府审批。记者随后又从南京市教育局、新鼓楼区、秦淮区教育局多方打探中小学幼儿园的区划调整。经了解，方案正在调研中，相关专家表示，未来的方案可能会延续正在实行中的中小学集团化政策。

据了解，南京房产税试点方案此前已上报，且与“杭州版”内容如出一辙。主管部门知情人士透露，方案原本定在6月就出，但因故推迟，“目前已上升至国家层面，省内不好表态。”有报道称，经住建部、财政部、国税总局审定会签的“杭州版”方案，采用对增量房屋征收房产税的模式，即无论此前有多少套房，只要在房产税试点后不再买房的，便不征税；而一旦在房产税试点后新购房，则划定人均60平方米的免征面积，以家庭为单位综合计征，税率分为两档：普通住宅以交易价格0.4%的税率征收，非普通住宅以交易价格0.8%的税率征收。知情人士透露，此前南京拟定的房产税征收方案与杭州完全一样。“但是，这已经是早些时候上报的方案了，目前究竟怎么说，还要听国家的安排。”

南京市物价局解读说，涨幅过高主要是指报备楼盘与周边楼盘价格的比较，与自身之前开盘的价格比较，如果均高出，那么就肯定会在涨价方面受到限制。“下半年在控制涨价幅度方面，肯定会比上半年更严。”

纷繁复杂的户籍制度一直困扰着购房者，为了避免落户时间过长，不少家长购置了后立马搬入房屋内。最近，针对户籍制度，省公安厅推出的便民举措中提到：同城新增住房户口可自由迁移，不再要求房屋实际居住。导致同城户籍迁移变的简单化，户籍迁入也开始出现淡化。

城市规划方面：

南京地铁小镇规划实施在即，南江宁区域再现利好。

近期南京正式动员部署地铁小镇，市政府已经宣布，将在地铁沿线开发7个“地铁小镇”，官方表示地铁小镇不单纯是为了商业开发，而是新型城镇化和城乡统筹的新抓手。此外，官方透露的信息显示，南京的地铁小镇将吸取新加坡和我国香港的开发经验，地铁小镇不仅要成为居住、上班两相宜的新家园，还要通过小镇开发使地铁物业成熟、增值，弥补地铁建设资金缺口。从2013年到2016年，南京地铁建设将投资1200多亿元，通过地铁小镇这样的城市社区和物业开发，可望形成还本付息的稳定资金流。

南京“地铁小镇”选址仙林青龙片区，8月开建。

南京规划部门表示，目前还没有单独的“地铁小镇”的规划，不过可以肯定的是，“地铁小镇”不建高楼大厦，建成后将形成“一镇一品”，有产业有配套也有生活社区，让居民可以基本在小镇解决生活问题。南京市长季建业在视察保障房片区时，就曾提出过地铁小镇的概念。此次季市长明确南京将建7个地铁小镇，如仙林副城的青龙山小镇，如江宁大方山（地铁6号线）位于紫金江宁科创特区和吉山软件谷之间，将建成“科技生态小镇”；浦口桥林（地铁12号线上）是上汽产业基地，将建成“汽车产业小镇”；溧水石臼湖（位于宁高城际线）是苏南第二大湖泊，风景优美，规划为“休闲度假小镇”。其中选址2号线和4号线交会处的仙林青龙社区，8月份便进场拆迁。

三、二手房市场动态

3.1二手房挂牌量

全市：挂牌量较上月增长21.20%

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

2013年8月份，南京挂牌量再度上涨，挂牌量共达135702套，环比同年7月份上涨21.20%。

3.2 二手房挂牌价格

全市：8月份挂牌均价环比上涨2.65%

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

南京市8月二手房挂牌均价为15803元/平米，环比同年7月上涨2.65%。8月，

行政区：各区挂牌均价全线上涨

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

8月各区价格均有上涨，涨幅大小不一，但整体幅度小；其中，原下关区、玄武区涨幅，分别为5.13%、5.10%；其次浦口、栖霞、江宁、秦淮涨幅均为百分之二点多；六合及雨花涨幅，均在1%以内。

3.3 二手住宅成交量

全市：南京8月总成交量6860套

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

2013年8月二手住宅成交量为6860套，在7月短暂上涨后重回3月以来的跌势，环比7月下跌11.02%，跌回6月成交水平。

行政区：除了浦口上涨，其他区县均呈跌势

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

上图显示，8月份南京区县二手住宅成交量重回全线下跌态势，除了浦口上涨10.76%外，其他区县均下跌；江宁、六合下降幅度，与浦口的涨势同出一因：刚需强劲。秦淮，鼓楼跌幅突出。

行政区：南京各行政区成交量变化不大

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

本月成交数据显示， 江宁，浦口、鼓楼三区成交量仍占半壁江山，江宁仍居，占全市成交量的20.03%；浦口升至第二，占比16.95%；鼓楼降至第三，占比16.25%，秦淮微降，仍居第四，占比11.43%。

3.4二手房市场关注度

行政区：江宁和鼓楼两区关注

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

8月份南京关注区域排行变化不大，江宁关注度继续上涨，以16.90%的被搜索率位居榜首，鼓楼重回第二，被搜索比率为10.62%；浦口升至第三，搜索占比10.47%，原白下区降至第四，搜索占比10.32%，自第五位开始均在10%以内。

热点商圈：仙林位列实时热门商圈之首

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

8月热门商圈与7月相比排名有部分变动。仙林、南京周边继续名列前两名，奥体由上月的第三降至第七，大桥北路升至第三；溧水升至第四；江浦街道升至第五；东山镇出榜，尧化入榜垫底；其他变化不大。

热点楼盘：天润城被搜索量

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

本月热门楼盘排名有部分变化。前三名仍是天润城、明发滨江新城和东郊小镇。威尼斯水城重新入榜，位居第四；水月秦淮入榜垫底；中电颐和家园与金地自在城出榜；其他楼盘变化不大。

总价区间：小户型

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

8月与7月相比，价格区间排名有明显变化，各个价格区间占比趋于均匀；50万以下区间以及50-80万区间居前两名，搜索占比均为百分之十一点多，100-120万区间居第三，占比10.40%，50-100万区间有之前的降至第四，占比由7月的26.35%降至本月的9.06%，小套室的受关注度进一步提高。

面积区间：50-70平米房源本月

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

8月面积区间受关注在面积区间排名方面与7月基本一致，50-70平米区间搜索量仍然位列位，搜索占比为18.15%；70-90平米搜索量位列第二，搜索占比为16.39%； 50平米以下区间超过110-130平米区间重回第四，占比为11.95%；从第五位开始，占比均在10%以下。

户型区间:二居室房源搜索量

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

8月份搜索排名与7月基本一致，搜索占比没有明显变化。二居户型依然关注，搜索占比为35.73%；三居室排名第二，搜索占比为26.63%；一居排名第三，搜索占比为12.83%

四、租赁市场动态

4.1 租金价格

全市：南京8月区县租金仍是一片涨势

本月各区县租金除了雨花微降0.08%外，其他各区租金都有上涨，而上涨各区中，除了秦淮和栖霞分别上涨涨2.15%、2.03%外，其他各区涨幅都在2%以内，六合本月涨势明显， 以1.76%的涨幅居涨幅度第三。整体而言，涨势平缓，涨幅小；与7月份涨幅普遍高于2%相比，收势明显。

二居室租金均价上涨明显

本月的租金均价为2636元/月，与上月相比微涨1.31%。各户型涨幅都较小；二居室涨幅， 为2.22%，其次是一居室，涨幅为1.08%，三居室涨幅基本与二居室持平，为1.04%。

4.2租赁成交量

全市: 南京8月租赁成交量下降40.25%

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

数据显示，南京市2013年8月份租赁总成交量为6770套，备案面积共达1833844平方米。租赁成交量环比同年7月下降40.25%。

各区： 8月各区租赁成交量全线下跌

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

本月各区县租赁成交量均有下跌，鼓楼跌幅，为58.07%；其次是建邺，跌幅55.33%；再次为六合32.08%。其后，玄武、溧水、高淳跌幅均超过20%；秦淮、浦口、栖霞跌幅最超过10%，雨花和江宁跌幅，分别为9.66%、5.65%。

4.3租赁市场关注度

行政区: 江宁和鼓楼两区关注

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

8月份行政区搜索量排名与7月基本一致，仅建邺和浦口排名互换位置，其他区县排名与上月相同，数据有微小变化。榜首江宁区被搜索率为16.33%；第二位鼓楼为12.35%；第三位白下为11.31%；第四位栖霞10.56%；自第五位开始均在10%以内。

热点商圈: 仙林成为实时热门门租赁商圈

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

8月，网友热搜租赁商圈排名部分变化；仙林重回榜首，奥体降至第二，大桥北路升至第三，迈皋桥降至第四，马群由上月的第九升至本月第五，龙江出榜，铁心桥入榜，居第六。

户型区间: 二居室房源被关注度本月

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

8份租赁户型关注排名与7一致，数据微变。二居室和一居室仍然分别位居、第二名，被搜索比率分别为35.23%和31.29%。其次是3居室的房源，搜索率为18.32%。

五、市场综述与展望

二手房方面：

8月南京二手房市场重回跌势，跌至与6月相当的水平；然而，8月份二手房挂牌量保持高涨幅，多少带来几分意义，在即将到来的“金九银十”季节，二手房或将展开积极局面。

8月新房成交创年内第四高，表明购房需求仍然强烈，尤其两江板块的表现凸显刚需高热，本年度后半期刚需还将主导市场。

房贷放款难的问题，就目前形势来看，短期内不会缓解，部分购房需求会受到抑制。

随着南京教育资源的不断外扩，均匀化，成交或将突破鼓楼一家独大的局面，其他区域成交量因学区的增强而提高。

户籍限制的放松极大地减少了购房过程中的麻烦，对的成交将有一定促进作用。

南京市将坚持房价控制态度，下半年将更严厉，不过就此前房价总体实际走势来看，未来房价将保持稳中缓升的状况，增幅有限。

租赁市场方面：

本月住宅租赁市场表现较为平稳，租金也保持在稳定的状态，学租房因政策变化而不像往常那样火热。

展望后市，租金将随着房价的变化，保持在稳定状态，随着郊区交通利好（比如地铁3号线将与明年通车）及配套的成熟，更多租房者将流向更远的郊区，不同区域租金将出现涨跌，但涨跌幅度不会很大。

 六、附注：楼市新政和交通新闻

6.1楼市新政策

南京新鼓楼新秦淮教育新布局或9月出台 突出资源均衡配置 2013年8月1日

南京区划调整后，新秦淮区、新鼓楼区总体规划都在进行重新修编。昨天，现代快报报道，南京市规划局正在重新研究中小学基础教育的分布问题，预计9月将拿出南京新的基础教育布局规划，报市政府审批。记者随后又从南京市教育局、新鼓楼区、秦淮区教育局多方打探中小学幼儿园的区划调整。经了解，方案正在调研中，相关专家表示，未来的方案可能会延续正在实行中的中小学集团化政策。

南京市房价已经连续上涨15个月 城南和江宁板块涨幅较高 2013年8月1日

南京网上房地产截至昨日下午5时的统计数据显示，7月份南京新建商品住宅成交量达到了6656套。这一成交量，基本保持了南京楼市3月份至今的成交高位。让人更为担忧的是，7月份在售多家楼盘的销售价格继续环比上涨，至此南京房价已经连续15个月保持上涨。7月份以来，城南、城北、江北、仙林多家楼盘开盘当天即“日光”。在诸多“日光”楼盘中，位于江北高新区的朗诗未来街区最为突出，该项目在7月底首次推出239套新房源，毛坯房交付，销售均价超过了9100元/平方米。

南京多家银行取消8.5折房贷利率优惠 2013年8月3日

昨天起，工商银行将首套房贷利率优惠从8.5折悄然上调到9折。记者探访发现，目前我市多家银行均已取消首套房贷利率8.5折优惠，甚至恢复基准利率。少数几家银行虽然目前仍有8.5折利率优惠，但是只针对合作楼盘。昨天，记者以购房人的身份咨询了多家银行信贷中心。南京银行一名工作人员称，该行现在已经没有8.5折优惠政策，恢复到基准利率。中国银行、浦发银行等多家银行的工作人员也表示，目前房贷利率没有任何优惠。工商银行工作人员在询问记者的职业、收入，确认达到要求的情况下表示，房贷利率可以打到9折。“这是我们行8月1日刚实行的政策，要办就抓紧。不然万一政策再变化，连9折优惠可能都会取消。”该工作人员表示。

南京房产税试点瞄准“增量”何时开征尚待统一安排 2013年8月6日

这两天，媒体热炒杭州房产税试点方案已进入会签程序。据记者了解，南京房产税试点方案此前也已上报，且与“杭州版”内容如出一辙。主管部门知情人士透露，方案原本定在6月就出，但因故推迟，“目前已上升至国家层面，省内不好表态。”有报道称，经住建部、财政部、国税总局审定会签的“杭州版”方案，采用对增量房屋征收房产税的模式，即无论此前有多少套房，只要在房产税试点后不再买房的，便不征税；而一旦在房产税试点后新购房，则划定人均60平方米的免征面积，以家庭为单位综合计征，税率分为两档：普通住宅以交易价格0.4%的税率征收，非普通住宅以交易价格0.8%的税率征收。

新秦淮9所名校托管14所小学 未来3年教育规划基本敲定 2013年8月14日

南京市一幼、太平巷幼儿园、中华路幼儿园三大名园成立三大教育联盟，带动一批幼儿园优质化、均衡化、特色化发展；游小等9所名小学托管14所普通小学，打破了原区域界限，放大优质教育资源；三中、五中试验课程改革，27中、文枢中学试点小班化……记者从刚刚结束的秦淮区暑期干部培训班上获悉，新秦淮未来三年教育发展规划基本敲定，采取兼并托管的横向调整和对口直升的纵向调整两种模式，努力形成具有秦淮特色的办学格局。

9所优质小学托管14所小学

游府西街小学——火瓦巷小学、双塘小学

夫子庙小学——长乐路小学、府西街小学

五老村小学——马府街小学、三条巷小学

石鼓路小学——秣陵路小学、汉中门小学

瑞金北村小学——四方小学

瑞金路小学——大光路小学、光华门小学

小西湖小学——马道街小学

秦淮区中心小学——武定新村小学

中山小学——银龙花园学校

南京物价局：并非禁涨 而是把关更严 2013年8月17日

“说不给涨价肯定是误读。”南京市物价局价格服务处处长 昨天说。他表示，物价部门今年以来对商品房定价把控一直很严，此前5%、3%涨价红线就是误读，至于现在的禁涨，也完全不存在。虽然物价部门把控“一直很严”，但今年上半年南京房价依然涨幅较大， 承认物价部门的确感到压力，现在把关更严了。按照南京今年的房价控制目标，全年房价涨幅应该被控制在10%以内。那么，如果单个楼盘今年的房价涨幅已经达到10%，还能不能再涨了呢？ 明确表示：“涨幅达到10%的楼盘，今年接下来肯定不能再涨了。”

户籍制度遭淡化 户口迁入不再要求房屋实际居住 2013年8月27日

纷繁复杂的户籍制度一直困扰着购房者，为了避免落户时间过长，不少家长购置了后立马搬入房屋内。最近，针对户籍制度，省公安厅推出的便民举措中提到：同城新增住房户口可自由迁移，不再要求房屋实际居住。导致同城户籍迁移变的简单化，户籍迁入也开始出现淡化。

南京四家银行暂停二手房贷款 新房贷款时间越来越长 2013年8月27日

据悉，由于信贷额度偏紧，南京已经有中行、建行、邮储和广发4家银行陆续暂停二手房贷款。交行、农行等部分银行额度也偏紧，在针对二手房贷款方面，只针对“资质较好”的客户合作。对于一手房贷款，各家银行的放款时间也拉得更长了。银行业人士分析表示，在额度偏紧、资源有限的前提下，银行更愿意把钱用在房贷以外的其他贷款类别上。此外，银行暂停二手房贷款，并未暂停一手房贷款，从侧面也反映出银行更注重资产质量。进入7月以后，南京房贷的审批时间延长不少，而首套房贷款利率折扣更是大幅缩水，一些银行已恢复到基准利率，不少银行折扣也只能打到9折，而且称随时可能取消。

南京四大保障房片区9月可看房选房 道路公交学校等配套同步 2013年8月30日

昨天，记者从南京市十五届人大常委会第四次会议上了解到。总投资400亿元、共计8.28万套、总面积达1000万平方米的南京四大保障房片区建设工程，截至今年7月底，已建成总计338栋住宅，已累计封顶326栋，落架267栋，陆续开始交付，道路、公交、学校等配套设施同步推进。记者了解到，目前，四大保障房片区已进入验房、交房、选房、分房阶段，南京市政府召开了专题会，明确了分房选房政策，要求在9月中下旬开始看房选房，确保做到依法规范、公开公平，真正让群众入住顺利、居住舒心。记者了解到，目前，四大保障房片区已进入验房、交房、选房、分房阶段，南京市政府召开了专题会，明确了分房选房政策，要求在9月中下旬开始看房选房，确保做到依法规范、公开公平，真正让群众入住顺利、居住舒心。

6.2交通新闻

南京已争取到“东部中心城市”地位 谋划宁镇淮连铁路线 2013年8月10日

南京市昨日举行了2013年全市铁路建设工作会议，会上透露了一系列铁路建设实时进展。备受关注的沪通铁路有望在今年10月开工建设，宁安城际和宁启铁路复线工程计划明年底之前通车。《南京城市总体规划（2010-2020）》正在国务院报批，其中关于南京的定位备受关注。陆冰副市长透露了好信息，南京在这份规划中确认了新的重要的城市定位，除了国家历史名城、科教中心等获得国家的认可，南京还同时提出了，作为重要的交通枢纽城市，南京一度谋划国家中心城市的定位。记者了解到，多个省会城市意图谋求这一定位，但如愿以偿的甚少。陆冰说：“最后我们争取到了‘中国东部地区中心城市’这么一个定位。”

百家湖出规划：四条地铁傍湖过 将成江宁综合枢纽区 2013年8月13日

南京江宁百家湖(中心片区)控制性详细规划昨天起在南京市规划局征求公众意见,该区域将打造以商贸、商务、文化、行政、居住等功能为主的综合枢纽区。

这一规划区在秣陵街道与东山街道的管辖范围内,北至秦淮新河、规划宏运大道,南至牛首山河,外港河,东至竹山路,西至机场高速。规划范围总用地面积20.03平方公里,总人口规模为22.27万人,规划完成后,南京江宁百家湖(中心片区)将成为东山副城中心区和高品质居住区,形成以商贸、商务、文化、行政、居住等功能为主的综合枢纽区。在交通配套上,道路系统骨架为“四横四纵”结构,“四横”为天元路、胜太路、秦淮路、宏运大道;“四纵”为机场高速、利源路、双龙大道、竹山路。此外,有四条轨道交通包括1号线、3号线、5号线和17号线经过规划地区。