中国房价或面临全面失控 房价涨价过了火？

中国社科院财经战略研究院公布的报告指出，房地产市场再次出现全面反弹，表明住宅市场重调控、轻改革的思路需要做出全面调整。报告警告称，住房供求已经失衡，房价面临全面失控，如果不及时推进改革，那么市场还将出现大起大落。

国家统计局中国经济景气监测中心于2013年3月进行的中国百名经济学家信心调查显示，对于未来六个月平均房价趋势，多数经济学家预期上升。8%的 经济学家预期“上升10%以上”，比上季度增加7个百分点；60%预期“上升10%以内”，比上季度减少6个百分点；21%预期“持平”，比上季度减少4 个百分点；11%预期“下降”，比上季度增加3个百分点。【80后夫妻三室二厅婚房 五万元装出温馨可人的家】

一些关注房价人士看到很多地方的楼市存在泡沫，尤其是一、二线楼市，房价上涨的势头并没有被摁住。中国房价走向存在很多不确定性，热钱流入中国、流入中国楼市的风险在增加。因此，对房价变化必须严格监控，更要让“国五条”真正落地给房价戴上枷锁。

中国人至今没有指清楚本身国家的房价红线是多少。从而导致中国经济经常受到政府有形的勤政之手来限制市场的无形之手的自我调节能力。

媒体报道，北京出台限涨令已经满一个月了，效果如何是很多人都关心的问题。但开发商的回答是“继续捂盘”，有些购房者开始担心这些楼盘迟迟不开是明摆 着让手中有房可卖的开发商坐等涨价的机会吗？原本想要控制涨价的限价措施会不会成为一把双刃剑，上有政策下有对策，限涨令实施过程当中会不会违背政策制定 的初衷呢？

笔者认为，限涨令使企业的行为和预期发生变化，一种是想卖房但是又不想依照政府限定的价格去卖，于是就缓一缓，另外一种是 有房可以卖，但是觉得现在政府控制了住房销售支付，这样的供应量会偏紧，导致价格上涨，于是有惜售现象出现。政府的行为往往会改变企业的预期和行为。

毕竟目前国内的房地产市场还是典型的卖方市场，无论是限购令还是限涨令，都是在抑制供给，而且还在积累需求，一但需求积累到一定程度再爆发，会带来房价量价齐涨的现象，目前房价有没有可能原因是限涨令而降下来？

有两方面因素需要考虑，一方面，有些企业要想卖房，必须依照政府限价的标准去卖，也就是说可以卖的房屋价格要比政府限制之前低，愿意卖这样的 价格，有人愿意买，这样就会使均价较没限之前低；另外一方面，很多企都是捂盘惜售，或者原因是政府原因现在不能放量供应，也会使供给关系进一步紧张，供不 应求的情况进一步加剧，从而推高房价，所以这两种作用最终哪种胜出还是需要时间检验。

目前对于限涨令，笔者是这么认为的，首先，行政 干预手段严重干扰了管制了企业的自主经营行为，企业买地的时候就应该被告知必须以这么低的价格卖房，这样企业拿地时就不至于那么疯狂。现在买地的时候不 管，卖房的时候管，对于企业的自身经营是一种干预，这个手段是不合理的，影响了企业的自主经营权。

从目前来看，政府通过临时的限 制房价措施，至少接下来北京的住房均价可能涨幅没那么大了，调控是有效果的，使市场出现短暂的降温，成交量降了。依照这种速度估计最快到年底前后，部分城 市可能会出现房价的环比下跌，但是大部分月份都是环比上涨，只不过涨幅在回落，市场已经开始出现了降温的苗头。

从资金角度来看，资金再次进入房地产的欲望肯定是降低了，首先，主要的政策还是在抑制需求；其次，有部分人是有资格买房子的，但是看到市场降温了就观望，接下来需求应该会有所减退，有意愿、有能力、有资格进入这个市场的人群相比国五条细则出来之前会有所减少。

从政府监管来看，对于房价调控，笔者认为，，接下去市场会降温，房价短期内不可能有涨跌，但是市场毕竟开始降温了，调控主要还是抑制房价过快上涨， 并不是说抑制房价涨，原因是很多城市稳定房价可以涨，只要涨幅不超过人均可支配收入的实际增幅是地方政府允许的，只要涨幅能够控制，调控没有必要加码的。

第二，宏观经济是比较低迷的，一季度宏观经济增幅再次回落，中央是以保增长作为要义，保增长稳增长是不宜对房地产过度打压的，再观察半年左右，二季 度、三季度市场如果能合理降温，那么政策根本就不用再进一步升级了，如果四季度再度反弹再琢磨政策是不是进一步升级，中央可以观察而后进。

政府一边限房价一边涨地价 房价面临全面失控

“国五条”细则的落地，并未影响开发商对后市的预期。

在5月6日举办的广州白云同宝路土地拍卖会上，万科、中海、保利、招商、绿地等15家巨鳄上演了抢地大战。经过200轮的激烈争夺，佳兆业以18.68亿元的总价摘走该地块，而高达25597元/平方米的楼面价，刷新了该区域单价地王的纪录。

“这块地的争夺，可以用‘疯狂’来形容。”参与拍卖的金地开发部一名工作人员向记者感慨道，“现在政府一边限房价，一边涨地价。”

抢地大战

在拍卖之前，广州白云地块在网上竞拍阶段，已吸引了15家房企竞夺，开拍前的报价由12.88亿元升至13.78亿元。在拍卖会现场，竞拍气氛更加热烈。拍卖会开始仅几，越秀地产率先叫价18.68亿元，达到了限制地价，竞买方式转为竞配建保障性住房面积。

广州市政府在此次拍卖会上增加了“限涨”的手段，凡接受限制地价的开发商均可参与竞配建，竞价阶梯为400平方米保障性住房(每400平方米应建设不少于10套保障性住房)，参与竞配建的开发商报出配建面积者为竞得人。

然而，房企的竞拍热情并没有因此消减。在众多房企陆续停止举牌后，佳兆业和中海之间继续“激战”，最终佳兆业以配建66800平方米的保障房胜出。

业内人士给佳兆业算了一笔账，该地块地价为18.68亿元，虽然溢价率不高，但扣除配建保障房面积后，按可销售的建筑面积计算，楼面价25597元/平方米，高于2010年保利地产夺得的楼面价20625元/平方米的白云区地王价。

值得关注的是，此次成交的白云地块建筑面积仅143121平方米，而配建保障房面积却高达66800平方米，占比近47%。

佳兆业相关负责人向记者表示，公司已对该地块价格和配建要求做过详细调研和考虑，该项目的楼面地价与周边目前的楼价相比属合理范围。

方圆地产首席分析师邓浩志认为，该地块的售价预计要卖到4万元/平方米甚至更高，开发商显然是看好后市。目前土地交易市场正处于宅地供不应求，商地供大于求的情况。

一位在现场参与竞拍的合景地产人士分析，保障房配建规模过大，使得该地块成为“鸡肋”。

“近一半的面积都用来做保障房，这个地块几乎是为政府办事了。”金地集团(7.33,-0.10,-1.35%)相关负责人表示。一位参与该地块竞拍的房企人士则告诉记者，大部分房企配建保障房面积的底线低于5万平方米，“佳兆业能否赚到钱，目前很难说”。

土地市场上，开发商之间展开激烈争夺，而在新盘市场，开发商与政府则在进行定价权之争。多位开发商向本报记者表示，广州国土房管局不仅对新盘预售申报价格进行指导，高于“红线”不发预售证，且网签价格不得高于预售申报价格。

国土房管局一位工作人员向记者表示，目前相关政策的实施细节还没有确定，政府对于指导价格的具体标准仍在讨论中，因此不能贸然公开。而对于各区不同项目的网签价格，会按照不得高于预售价格的规定严格执行。

受“限价”政策影响，5月周，广州无一楼盘领取预售证。

地方再掀推地潮

与去年同期相比，今年广州的推地潮来得更早，房企的反应更为热烈。而与今年4月份相比，地方政府推地的节奏也明显加快。

广州市国土房管局一名不愿具名的人士告诉记者，此前，业界对粤版“国五条”的实施效果仍存疑，而土地市场的火热表现给大家都吃了一颗“定心丸”。

部分地方政府在调控政策落地初期，迅速地释放推地信号。3月底，粤版“国五条”细则落地的第二天，广州便举行今年首场土地推介会，推出总建筑面积达136万平方米的土地。日前，广州市国土房管局宣布将推出国际金融城第二批5宗用地。

广州市国土房管局公布的2013年建设用地供应计划，今年广州建设用地计划供应面积20.64平方公里，同比微增5.9%；住宅用地5.95平方公里，相比2012年推出的2.55平方公里商品住宅用地，同比大涨133%，同时，比过去5年平均实际供应量4.48平方公里多1.47平方公里。

与其他一线城市类似，广州去年并未完成土地供应计划，土地出让收入也不乐观。“上一轮调控中，政府尝到了土地市场交易不温不火的苦头，因此，在接下来的土地供应中，政府要考虑如何完成供地计划，并且保证土地出让的。”上述广州市国土房管局人士指出。

广州市国土房管局人士还表示，在土地供应增加初期，政府需要试探市场的反应。新政后首场土地拍卖会，共有3宗土地出让，其中只有白云区的宅地吸引房企激烈角逐，其余两幅地块成交较为平淡，以接近底价成交。

“一方面，这样的安排既可以压住同一期出让土地的总价，不至于成交总价过于高；另一方面，政府可以逐步造势，激发房企拿地的热情。”他称。

其他一二线城市也在加快推地。5月份，北京将有13宗地块入市，上海预计将供应21宗土地，起始价超过117亿元。而在4月成交的地块中，土地溢价率持续走高。4月9日，北京市鲁谷地块以高达174%溢价率拍出，两天后泰禾房地产以19.3亿元中标通州台湖地块，溢价率高达112%。传闻成为第二批房产税试点的杭州，近期也公布了共45宗的推地计划，预公告土地面积为1941亩，可建面积接近372万平方米，刷新了杭州历次推地规模的纪录。

“房价面临全面失控”？警示重于结论

社科院的一份报告提出“房价面临全面失控”，一下子聚焦了很多人的关注。社科院的观点认为，受2012年底房地产交易量大幅放大的影响，2013年新增房产供给将相对偏紧，而存量住房供给则取决于调控政策走向。就平均状态而言，持续的“求大于供”是推动价格上涨的重要因素。社科院报告警告，住房供求已经失衡，房价面临全面失控，如果不及时推进改革，那么市场还将出现大起大落。

对于社科院的观点，有支持的声音，也有人认为是“杞人忧天”。

，房地产市场的供求失衡并不是新近出现的。在多年房地产的起落但长线上升趋势中，供求失衡是一个始终存在的问题。与此同时，也要看到以北京为代表的大中城市，确实在今年遇到了新的房价上涨问题。因此，也就有了“北京市相关领导已经放话，房价控制目标直接挂钩相关负责人的"乌纱帽"”的消息。（据《21世纪经济报道》）

所以，全面看待现在房地产市场价格上升的风险，既要承认这一风险，又不能高估这种风险。同时还要看到政府调控的决心，以及调控政策作用发酵的过程。

拿北京为例，伴随着房价控制目标要和“乌纱帽”挂钩的消息，北京公布了239宗近期拟供应地块。其中商品住宅用地43宗，约819公顷。房山、通州等地都有多宗地块要供应。土地的大规模放量，加上政府其他配套举措，如“限地价竞房价”，这都会进一步带给市场更平稳的预期。

倘若政府部门能在土地等方面进一步让利，同时加上开发商压缩利润空间，以价换量、求得业绩，房价下行空间还是有的。

回到楼市供求的问题上，4月多个主要城市成交量已经出现下滑。北京4月商品住宅新房成交量也环比下降63%。

直观的市场面看，个别楼盘的供不应求，并不能掩盖楼市整体成交下滑的趋势；有的热点楼盘排号者多，最终选房者少，也说明供求两端依然有博弈空间。对于许多区域来说，一旦预售证开闸，恐怕依然会是有冷有热。

与其把房价全面失控当成一个结论，不如当成一种警示。这一警示，提醒调控应更关注供应端，而不只是抑制需求；提醒调控更应注意长效的、市场的手段，而不能只是诉诸行政手段的强力。

 中国房价是否面临全面失控?

■若当前政府不及时重申调控态度和出台更有效措施，将可能重蹈日本、东南亚、美国楼市崩盘的历史老路。

■比城市住房资源相对短缺更令人不安的是，住房分配两极分化严重。

国家统计局发布的2013年3月城市房价指数表明，70个大中城市中有68个新房价格环比上涨，67个同比上涨，创下2010年调控以来的新高。诸多迹象显示，政府在楼市政策方面积累起来的公信力能否经得起考验，如今到了一个关键时刻了。

调控失效的原因及危险

房价反弹明显，从内部看，固然有3年多来因为楼市调控而观望良久、逐步累积起来的刚需在当前集中入市的原因，也有中国经济前景仍然向好、利率水平处于历史较低水平、居民个人投资仍然缺乏途径等宏观因素；但从外部来看，地方政府对中央政府楼市调控政策的消极态度乃至抵触是主要因素。3年多来，以“限购”、“限贷”为核心的房地产调控政策，造成楼市成交持续低迷，对房地产开发商投资热情打击很大，连累土地市场冷清，土地出让金大幅下滑。2012年土地出让金收入为2.69万亿元，较2011年下降15%，与地方财政收入之比为31%，较2011年降低了7个百分点。除了土地出让金外，房地产“五税”在地方财政收入中占的比重也很高，2012年占地方财政的比重为16.6%。而地方政府对楼市的依赖还远不仅在土地出让金和税收这两项，能否推高地价、再拿高价土地抵押获得巨额债务融资，是各地城市能否实现市政基础设施更新换代、经济快速发展的共同命脉所在。如《2012年中国国土资源公报》显示，2012年底84个重点城市处于抵押状态的土地面积为34.87万公顷，抵押贷款总额5.95万亿元。因此，就不难理解为什么“新国五条”中的20%个税在几乎所有城市都空转而不得落实。

这个信号传递到市场上，很快就在购房者中形成政府对楼市调控已经实质放弃的心理暗示，于是进一步造成买方的恐慌性心理。近期更还有一些权威人士鼓吹政府为保经济增长最晚年底之前就不得不要放开楼市调控，更加刺激市场不安情绪。如果当前政府再不及时重申调控态度和出台更有效措施，放任自流，房价一轮轮自我正反馈之后，将真的很快全面失控，将有可能重蹈日本、东南亚、和美国在楼市崩盘之后国民经济长期一蹶不振的历史老路。

城市居民住房贫困率高

第六次人口普查数据揭示，2010年城市人均住房面积为29.15平方米，镇区人均住房面积为32.03平方米，分别较2000年只增加了34%和37%，两者都离2004年建设部政策研究中心提出的“住房小康标准”——人均35平方米还有一定距离。北京、上海、天津等外来人口导入多的大城市，住房供应仍然紧缺。

当前城市住房的资源配置，比相对短缺更加令人不安的是，住房分配两极分化严重，住房困难家庭比重仍然很高，住房资源分配不平等现象十分突出。如，尽管2000-2010年城市人均住房面积增加了7.3平方米，但2010年城市居民住房贫困率（人均住房面积低于8平方米的家庭）仍然高达9.4%，只比2000年的12.3%下降2.9个百分点。笔者近期研究还发现，城市居民不同阶层之间的住房贫困率差别很大。解决中国城市问题的难题在大城市的外来人口住房，尤其是如何保障农民工实现基本住房水平。

笔者还根据微观数据计算出，2010年上海人均住房面积的基尼系数高达0.432，如果考虑价值的差别，住房财富的基尼系数大很多，约在0.52左右。众所周知，基尼系数0.4就是贫富差距的警戒线了，而一般认为，住房的贫富差距应该比收入差距小很多，如美国收入的基尼系数一般在0.46-0.47左右，但学者研究发现，美国住房财富的基尼系数就只有0.28。

在住房供需仍然失衡和住房贫富差距巨大的背景下，枉谈放开政府对住房市场必要的管制，完全让市场自由配置，是十分危险的。当前如果放开限购和限贷，住房投机潮必然卷土重来，中低收入家庭获得住房的机会将更加被剥夺，住房贫富分化更加拉大，这会激化社会矛盾，给社会经济发展带来非常大的威胁。日美等国和国内部分地区的惨重历史经验也已经证明过，试图靠楼市来拉动经济增长的做法，不可能有好的结果。因此当前十分重要的是，要在坚持既有调控政策的前提下，从扩大房产税征收范围、改革土地流转与出让制度等基本问题入手，加快建构与城镇化相协调的住房长期稳定发展的制度框架。