11月宁二手房市场虽涨不旺 年底将持续平淡

一、楼市动态

二手房市场方面：

动态：

1，挂牌量：南京市11月份二手房挂牌量163024套，环比10月小幅上涨7.13%，二手房挂牌均价为15726元/平方米，环比10月上涨1.58%。

2，网签量：南京市11月二手住宅网签量6899套，环比10月上涨10.93%；二手房（含办公和商业）网签量7117套，环比10月上涨11.85%。

分析：

11月挂牌量继续小幅上涨，涨幅7.13%；挂牌价也继续小幅上涨，涨幅1.58%；总体而言，年底市场更趋平稳，供需更趋平衡。从每周成交来看，11月的4周中，各周成交量呈现波浪式的变化，一周高一周低，周成交量高的时候主城增量为主，周成交量低的时候两江板块增量为主；而且各周总量都保持较低水平，涨跌幅度也不大；由此可见11月市场整体平稳，主城区也好，两江板块也好，都无法长期发力，后劲小。另据南京链家市场分析师尹筱沁表示，“11月份二手房成交都是来自7、8月份签订购房合同后等贷的购房者，由于不少购房者近段时间已经拿到贷款，导致二手房成交量出现微涨。”可见，11月南京二手房市场是平淡的。一来，居高不下的房价及较少的房源库存量加上年底更加紧张的房贷仍然抑制着二手房市场，二来，11月期间的三中全会关于房地产税的政策信息及包括南京在内的部分大中城市相继出台相关房产政策的做法，或多或少进一步增强了年底市场上的等待心理。另一方面，年底新房开盘增多，政府限价严格，新房市场颇受青睐，持续火热；不少购房者在二手房价高、难挑、贷款难的情况下，除非有购房需求，不然会更倾向于在年底购买新房，尤其在“年底政府迫于房价增长压力，限价严格”的背景下。

租赁市场方面：

动态：

租金：11月租金均价为2549元/月，环比10月下跌1.70%。

总量：南京市11月份租赁网签总量8135套，环比10月份下跌6.83%；备案面积4274206平方米。溧水、六合增幅较大，秦淮增量较大。

住宅：本月网签2122套，环比10月下跌18.85%；备案面积208031平方米。六合、江宁增量大。

办公：本月网签2713套，环比10月上涨9.22%；备案面积2159997平方米。秦淮增量大。

商业：本月网签3300套，环比10月下跌9.14%；备案面积1906178平方米。玄武、秦淮增量大。

分析：

本月租赁市场继10月明显上涨之后出现小幅下跌，变化显平稳。本月住宅和商业成交均有下跌，住宅下跌明显；办公成交有增长；本月秦淮区表现突出，增量，主要是办公和商业租赁成交增量，得益于新秦淮区中的原白下区CBD优势；本月六合表现也较突出，净增量仅次于秦淮，增量主要来自住宅，得益于低租金及不断成熟的配套和交通条件。再次，本月江宁的住宅成交和玄武的商业成交增量较多：江宁有地铁，环境好，房源多，地段已经比较成熟，一直是租赁热区；玄武区为成熟主城区，商业环境好，相关配套齐全。

政策方面：

“宁八条”出台

一、加大普通住宅用地供应，优先安排保障性住房用地

二、加大土地供后监管力度，探索新的土地供应方式

三、进一步执行差别化的住房信贷政策

四、严格执行商品住房明码标价制度，引导企业合理定价

五、加强市场行为监管，规范市场销售秩序

六、加大保障性住房建设力度，优化供应结构体系

七、加大保障性限价住房供应，逐步解决城市中低收入家庭、新就业大学生等住房困难问题

八、建立各部门分工协调机制，完善住房供应体系

南京这一新政，被南京林业大学城市与房地产研究中心主任孟祥解读为“温柔的宁八条”。他表示，“宁八条”相比其他城市没有太大不同，增加土地供给对于市场来说影响比较大。首付比例提升至7成，对改善需求会产生影响，对首次置业的刚需客群来说，影响一般。“单单是通过土地供给、首付比例提升短期内对房价影响不大，‘宁八条’显得单薄了些”。

城市规划方面：

继地铁十号线全线“洞通”之后，地铁建设公司又传来利好消息，地铁10号线已全线实现“轨通”，为今年12月底实现“电通”提供了保障。作为过江通道之一的地铁10号线起点位于雨花区安德门站（与一号线换乘），途经雨花、建邺、浦口三个区，终点位于浦口区雨山路站，线路全长21.6km，共设车站14座，其中新建地下车站10座，改造一号线西延线既有车站4座，新设城西路停车场一座。截至目前，全线10座新建车站均已完成主体结构土建施工。其中，3座车站已完成附属结构施工，除个别车站附属结构在2014年3月底完成外，其余车站附属结构均在2014年春节前完成。

二、二手房市场动态

2.1二手房挂牌量

全市：挂牌量较上月增长7.13%

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

2013年11月份，南京挂牌量小幅上涨，达163024套，环比10月上涨7.13%。

2.2 二手房挂牌价格

全市：11月份挂牌均价环比上涨1.11%

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

南京市11月份二手房挂牌均价为15726元/平米，环比10月上涨1.58%。

行政区：多区挂牌均价上涨

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

11月各区中除了白下、秦淮微量下跌外，其他各区均小幅上涨，其中雨花上涨较为明显。

2.3 二手住宅成交量

全市：南京11月二手住宅成交6899套

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

2013年11月二手住宅成交量为6899套，与10月相比上涨明显，上涨10.93%。

行政区：只有浦口微跌，其他各区均上涨

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

11月各区中除了浦口区小幅下跌外，其他各区均有上涨；其中江宁涨幅，上涨25.34%；玄武涨幅也较突出，为21.68%。建邺、秦淮、六合涨幅都高于10%，雨花、鼓楼、栖霞涨幅较小。

各区占比：各区成交占比变化不大

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

江宁、鼓楼、秦淮三区成交量占半壁江山，江宁成交量排名，占全市成交量的19%；鼓楼第二，占比18%；秦淮升至第三，占比13%；与10月相比，秦淮超过浦口，各区占比变化不大。

2.4二手房市场关注度

行政区：江宁和浦口两区关注

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

11月份江宁关注度仍居榜首，为17.77%，浦口仍是第二，搜索占比为11.59%；鼓楼第三，搜索占比为11.35%，栖霞仍居第四，搜索占比10.17%。

热点商圈：仙林仍居榜首

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

与10月相比，11月热门商圈有部分变化。仙林仍居，大桥北路升至第二；奥体升至第三，岔路口由第二降至第四。

热点楼盘：威尼斯水城升至榜首

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

11月热门楼盘排名有部分变化。威尼斯水城升至，明发滨江新城降至第二，天润城居第三；中海凯旋门、旭日爱上城、银城花园出榜，亚东城、武夷绿洲、金王府入榜。

总价区间：50-80万区间关注

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

11月价格区间排名与10月一致；50-80万区间仍居，50万元以下区间第二，80-100万区间居第三。

面积区间：50-70平米房源本月

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

11月面积区间受关注在面积区间排名方面与9月一致，50-70平米的小户型受关注度始终；各个面积区间搜索占比变化也不明显。

户型区间：二居室房源搜索量

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

11月份搜索排名与10月一致，搜索占比没有明显变化。二居户型依然关注。

三、租赁市场动态

3.1 租金价格

全市：南京11 月区县租金整体仍为涨势

本月各区中白下、建邺、江宁小幅下跌，其他各区均小幅上涨。其中浦口、下关、栖霞涨幅稍高。

一居室租金均价上涨明显

本月的租金均价为2549元/月，与上月相比下跌1.70%。本月一居室涨幅较高，为4 %；三居小幅下跌，跌幅3.51%；二居基本持平，微跌0.29%。

3.2租赁成交量

全市： 南京11月租赁成交量环比下跌6.83%

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

11月份租赁总成交量为8135套，备案面积共达4274206平方米。租赁成交量环比10月小幅下跌6.83%。

各区：11月各区租赁成交量有涨有跌

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

11月各区租赁成交量有涨有跌，多数区域上涨；其中溧水、六合涨幅突出，分别为158.54%、103.33%；秦淮、江宁两区涨幅明显，分别上涨36.02%、34.74%；建邺、鼓楼两区跌幅突出，分别为41.29%、36.83%。

3.3租赁市场关注度

行政区：江宁和鼓楼两区关注

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

11月份行政区搜索量排名与10月基本一致，数据变化也不明显。榜首江宁区被搜索率为15.23%，微降；鼓楼为11.54%，微涨；白下为11.42%，微降；自第四位开始均在10%以内。

热点商圈： 仙林仍是实时热门门租赁商圈

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

11月，网友热搜租赁商圈排名有部分变化；前两名仍是仙林、奥体；大桥北路升至第三，迈皋桥降至第四。东山镇出榜，科学园入榜。

户型区间：二居室仍然关注

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

11月份租赁户型关注排名与10月基本一致，数据微变。2居、1居搜索占比微跌；3居搜索占比微升；5居以上及4居被搜索占比均有小幅上涨。

四、市场综述与展望

二手房方面：

2013年11月南京二手房市场环比10月小幅上涨，但除去7、8月份贷款购房者在本月的成交，市场可谓平淡。本月各区成交状况均较平淡，成交主要来自主城区，其中鼓楼领头；两江板块其次，江宁领头；而江宁、鼓楼两区成交总量占到全市成交量的三分之一以上；可见11月二手房市场以主城各区为主，刚需受到较强抑制，市场整体保守。主城二手房，尤其小户型，在郊区房价不断攀升的情况下，性价比突出，吸引力增强，但房源量有限；江宁刚需、刚改房源并存，刚需房朝更偏僻区位移动。综合以上，加上年底贷款更难，放款更慢，新政策刚出台需要时间消化，而新房方面年底限价严，出量多，引流购房者；二手房市场年末期间将继续保持平淡态势。

租赁市场方面：

本月租赁市场表现稳定，住宅为淡季状态，或于下月出现换租小高峰；办公和商业成交表现稳定，主要集中在秦淮（含原白下区）、玄武、鼓楼、建邺几个重点商业区域。本月六合、溧水两区增幅突出（净增量少），主要是此前基数低，增长主要源自区域开发及低廉租金。下半年租赁市场各月成交量也是波浪式变化，起起伏伏，总体较稳，年末淡季，租赁市场将保持平稳态势。

五、附注：楼市新政和交通新闻

5.1楼市新政策

省物价局出台“银行服务价格”新规 严禁银行转嫁房产评估费 2013年11月6日

市消协认为，商业银行、住房公积金贷款中心在个人购房信贷中靠挣取利差盈利，对抵押物进行评估是其降低风险的必要措施，抵押物评估费是信贷成本的一部分，理应由商业银行或公积金中心承担。但在现实中，商业银行常利用其强势地位，将约定条款作为通例，刻意回避承担评估费的原则条款，强制要求贷款申请人承担房产评估费。为此，今年6月份，南京还联合北京等17个城市消协共同呼吁，严禁银行向消费者转嫁房产评估费。

三中全会定调房产市场化路径 房产税铺开尚需时日 2013年11月15日

“公报多次提出促进市场化，表示市场将在资源配置中起决定性作用，同时要更好地发挥政府作用基本给未来的房地产发展定下调子，市场化的改革方向这一点基本是可以确定的，”国务院发展研究中心一位负责人对记者表示，预计在一段时间之内，行政手段与长效机制仍将并存。

小产权房转正风声再起 专家称五到十年内难落地 2013年11月20日

据中国之声《央广夜新闻》报道，近段时间以来，有关小产权房可能转正的猜想越来越多地被大家提及。此前，一份由国务院发展研究中心公布的“383方案”中提到：对已经形成的“小产权房”按照不同情况补缴一定数量的土地出让收入，有条件转正。“所以小产权房转正”的风声也随之再起。业内人士认为，虽然短期来看，很多购买小产权或者之前买小产权因为炒作获利了，但是从长远来看，小产权不太会成为，它毕竟打了政策的擦边球，或者说是违法违规的东西。所以转正的可能性比较小的，即使后期一些农村宅基地有可能流转，更多的也是赋予农民利益，不可能赋予之前一些非法的行为变成正规的，这个可能性很小。

“宁八条”今起执行无缓冲期 有买房人无奈面临毁约 2013年11月27日

昨天，南京市政府下发了《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》，共有8条规定，并从今起执行。政府解读透露，二套房首付比例从不得低于60%，提高至不得低于70%，强化借款人资格审查，不得向不符合信贷政策的贷款人违规发放贷款。这一简称为“宁八条”新政同时透露，南京未来廉租房、经适房将逐渐被公共租赁房取代，不再单独建设具有产权的经济适用住房。

5.2交通新闻

南京中央北路隧道主体完工 年底建成通车 2013年11月6日

作为南京市重点工程的纬一路快速化改造中央北路隧道工程主体已经完工，预计年底将建成通车。据了解，该隧道全长1.5公里，主线为双向6车道，设计时速为80公里。通车后从铁路北街，沿幕府西路到柳塘立交10公里的将比之前缩短半个。

江北明年更新近400辆公交车 高新地区新辟10条社区微循环线 2013年11月13日

南京扬子公交副总经理葛唯奋表示，明年江北公交将有近400台新车投放，40%的车辆都将换成新能源车或是清洁能源车。其中，液化天然气清洁能源公交车，比柴油车节约能耗15%，PM2.5、一氧化碳指标下降50%以上。据悉，这些新车将主要集中在江浦、高新等区域。

南京地铁1号线明年增车13列 7号线或延至大方 2013年11月21日

现代快报记者从南京地铁公司了解到，明年该线新增13列列车，运能至少提高20%以上，早晚高峰拥挤现象将得到有效缓解。南京地铁运营公司总经理助理展晓义告诉记者，2014年地铁10号线建成后，一号线和一号线南延线将贯通运营，而安德门站至南京站的区域内，客流量会比较大，车辆不能满足现有的客流量，只有通过增车来满足乘客舒适出行的需要。本月，南京地铁公司出资5.89亿元，向南京浦镇城轨公司增加购买13列地铁1号线列车，新购买的列车将在明年下半年开始陆续交付。

南京地铁十号线全线“轨通”江浦到新街口40 2013年11月27日

继地铁十号线全线“洞通”之后，地铁建设公司又传来利好消息，地铁10号线已全线实现“轨通”，为今年12月底实现“电通”提供了保障。作为过江通道之一的地铁10号线起点位于雨花区安德门站（与一号线换乘），途经雨花、建邺、浦口三个区，终点位于浦口区雨山路站，线路全长21.6km，共设车站14座，其中新建地下车站10座，改造一号线西延线既有车站4座，新设城西路停车场一座。截至目前，全线10座新建车站均已完成主体结构土建施工。其中，3座车站已完成附属结构施工，除个别车站附属结构在2014年3月底完成外，其余车站附属结构均在2014年春节前完成。