创4年来新高 2013年南京二手房价稳升量高涨

部分：2013年南京二手房市场政策及调查

1. 2013年南京市场概况

自2009年楼市大热之后，时隔四年，2013年楼市再度高热。本年度调控声音不断，年初年末均出现国家层面的政策，前有国五条，后有三中全会；南京市也响应国家政策先后出台了相关细则。国五条对楼市心理影响十分明显，促成3月份成交量井喷状态；而三中全会仅释放了对楼市调控的态度：以市场为主导，从土地着手，坚持长效调控机制，对楼市影响不明显。本年度也是政府领导班子换届的年份，前后态度不同，年初态度严厉，年末态度平静，但南京相应出台的细则却都显得“软”，力度不大，对楼市影响有限。回顾2013年整年，无论新房、二手房，南京楼市都高温不减。只是上半年长达3个月井喷状态严重透支了银行房贷额度，导致下半年银行钱荒状态长久持续，对成交造成一定影响；再有就是，下半年南京新房报价受到一定抑制，与二手房的差价不断缩小，引流不少购房者，但即便如此，二手房成交量仍然创几年来的新高；最后值得一提的是，随着青奥会的临近，相关城建规划的利好，比如地铁，开始显现，相关区域如建邺、两江等受关注度提高，成交上涨，同时房价也顺势上涨，年末买卖双方观望情绪增强，成交量有所收缩。

2013年南京二手住宅共成交96233套，环比去年的55767套上涨了72.6%，涨幅突出。挂牌量方面，全年整体呈上涨态势，其中1、2月涨势较缓，3-5月涨势突出，6月出现一次回落，之后逐月递增，涨幅缩减，年末的时候涨幅有所回升，不过年末探市不入的房主也增多。今年各月挂牌量均同比高于去年各月，从五月开始，挂牌量都在10万以上，到12月高达182199套，同比去年高涨245%，本年市场热度可见一斑。

年初的时候，南京市场房贷宽松，政策沉静，加上购房者对后市有恐涨心理，成交量实现开门红，一月份成交量环比上年12月上涨20.61%，2月份有所回落，但节后即已开始回暖。进入3月，受到“国五条”预期影响，市场心理波动较大，成交量井喷。4月份南京响应“国五条”的细则落地，没有大影响，市场趋理性，成交有所回落，但提前火热，加上金三银四的强劲刚需带动，成交量仍然保持高位。进入5月，继续火热，南京新的行政区划正式启用新名，成交量虽然继续回落，但仍能保持高位。6月，经历前三个月的高热，楼市明显回落。7月开始，房贷开始出现紧张状态，并不断趋紧，各月重回常规的涨跌变化，各月同期涨幅在7月大幅回落后，直至年底，一直保持平缓的变化，整体走低，年底回落明显。

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2013年的南京二手房市场呈现如下六个特点：

1、全年成交量创09年来新高

2013年二手房住宅共成交96233套，是自09年（成交105442套）以来新的高峰，而且早在六月份就已 过新房成交量。南京或将进入存量房时代。

2、3、4、5月份二手房成交量接近井喷状态

3月份受“国五条“影响，业主出售意愿极大增强，二手房住宅一共成交了14720套，比2月增长了223.73%，比2012年同期增长了161.22%；4月份，南京细则落地，并未开征20%差额个税，因此4月南京二手房成交量依然处于高位，挂牌量环比3月上涨了25.50%；5月份因前两月的大量成交，开始回落，但赶上招生热季，大热，因此成交和前两月一样处于过万的水平。

3、上半年波动大，下半年较平稳

2013年各月同比2012年各月均有上涨，尤其上半年，同比涨幅均在100%以上，但波动明显，其中1月的涨幅达341%，2月涨幅为103.8%。从7月份开始，同比涨幅回落至30%以内，并开始下行，其中9月有短暂回升（主要由于7、8月份贷款者9月得款），之后平稳回落，直至12月份同比涨幅跌至2.9%。

4、两江与鼓楼领跑楼市

2013年二手房成交量前三名：江宁18583套、鼓楼15519套、浦口12730套；其他各区均在1万套以内。刚需和还是今年楼市主角，4、5两月的高成交量中很大一部分就是；全年都较火热；两江板块则始终是二手房市场主力，即市场以刚需为主。

5、下半年房贷问题比较突出

银行钱荒问题6月就已出现，从7月开始至年底，房贷紧张状态愈加突出。银行逐渐取消85折优惠或改为9折优惠，接着恢复基准利率，之后审批速度减慢，放款长时间延期；甚至部分银行停止二手房贷款。下半年对成交量影响较明显。

6、调控政策雷声大、雨点小

年初的“国五条”细则出台前，反响很大，致使3月成交井喷，而等到4月份细则出台后，实际措施大打折扣，并未对市场产生明显影响；年末响应三中全会出台的“宁八条”也是不痛不痒，除了对二套房购房者有一定抑制作用外，影响也不明显。

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2. 2013年楼市新出台政策盘点

■2013年1月17日 银行

房贷额度充足，利率优惠

近期，南京多家银行获得新一年的贷款额度，贷款政策十分宽松，下款也非常快。在首套房的房贷利率上，有8家银行可在基准利率上施行85折的优惠政策，6家银行可享受9折优惠，只有中国银行和光大银行仍然维持基准利率。

■2013年2月6日 国务院

逐步扩大房产税改革试点范围

国务院近日批转由国家发展改革委、财政部、人力资源社会保障部制定的《关于深化收入分配制度改革的若干意见》，要求加快健全以税收、社会保障、转移支付为主要手段的再分配调节机制，加快建立综合与分类相结合的个人所得税制度，改革完善房地产税，并且研究在适当时期开征遗产税问题等。

■2013年2月21日 省政府

南京行政区划调整 11区2县精简为11区

南京市行政区划调整方案经国务院、省政府批复同意：撤销秦淮区、白下区，以原两区所辖区域设立新的秦淮区；撤销鼓楼区、下关区，以原两区所辖区域设立新的鼓楼区；撤销溧水县，设立南京市溧水区，以原溧水县的行政区域为南京市溧水区的行政区域；撤销高淳县，设立南京市高淳区，以原高淳县的行政区域为南京市高淳区的行政区域。

■2013年2月21日 国务院

国务院常务会议出台楼市调控“国五条”

国务院总理温家宝20日主持召开国务院常务会议，研究部署继续做好房地产市场调控工作。国务院常务会议出台了楼市调控“国五条“，这一调控政策主要包含控制房价、打击投资投资性购房、加大保障房建设、增加商品房用地和加强市场监管五个措施。

■2013年4月10日 市政府

认真贯彻国五条个税征收相关规定

为贯彻落实《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》(国办发〔2013〕17号)文件精神，进一步做好房地产市场调控工作，促进房地产市场平稳健康发展，经市政府同意，现就有关事项通知如下。

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■2013年5月24日 发改委

房产税试点扩大择机进行

近日，国务院批准发展改革委《关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见》。发改委有关负责人回答记者问时表示，今年房产税会有具体动作。

■2013年6月27日 市房改办

南京下月或降保障房申请门槛 人均月收入提至2420

南京市政府发布《市政府关于进一步扩大内需拉动消费的若干意见》，出台一系列扩大内需、拉动房地产消费的政策。将积极支持人才住房消费，入选“321”计划的人才，政策缴纳公积金的可优先享受公积金贷款；首次购买自住商品房住房，可按五年内个人所得税市以下留成部分，给予购房补贴。

■2013年7月5 市政府

江北一年内暂停卖地

江北新区是此次江北新区示范区规划中仅有的一个优先开发区域。南京市政府要求，在青奥会前夕新区除了在建项目和已经出让的土地外，其余项目和土地暂时停止审批和出让。

■2013年7月26日 银行

南京多家银行首套房贷利率恢复基准、放款周期延长

进入7月以后，南京房贷的审批时间延长不少，而首套房贷款利率折扣更是大幅缩水，一些银行已恢复到基准利率，不少银行折扣也只能打到9折，而且称随时可能取消。

■2013年8月27日 省公安厅

户籍制度遭淡化

纷繁复杂的户籍制度一直困扰着购房者，为了避免落户时间过长，不少家长购置了后立马搬入房屋内。最近，针对户籍制度，省公安厅推出的便民举措中提到：同城新增住房户口可自由迁移，不再要求房屋实际居住。导致同城户籍迁移变的简单化，户籍迁入也开始出现淡化。

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■2013年10月16日 市发改委

南京制定生态规划 12层以下住宅必须安装太阳能

南京清洁能源的需求将进一步加大。南京市发改委唐建荣副主任说，到明年，南京天然气、非化石能源占一次性能源消费分别比例提高到12%和5%，到2020年，分别达到14%和6%。为此，“我们正在向国家争取一些份额，加快天然气基础设施建设，推进输宁主干输气管网建设。推广太阳能光伏、地源和水源热泵技术以及分布式能源与热电联供的应用。”而在具体措施上面：南京新建12层以下住宅以及新建、改建、扩建有热水需求的公共建筑，必须按照规划和设计，统一安装太阳能热水系统。

■2013年11月15日 中央政府

三中全会定调房产市场化路径

“公报多次提出促进市场化，表示市场将在资源配置中起决定性作用，同时要更好地发挥政府作用基本给未来的房地产发展定下调子，市场化的改革方向这一点基本是可以确定的，”国务院发展研究中心一位负责人对记者表示，预计在一段时间之内，行政手段与长效机制仍将并存。

■2013年11月27日 市政府

“宁八条”今起执行

昨天，南京市政府下发了《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》，共有8条规定，并从今起执行。政府解读透露，二套房首付比例从不得低于60%，提高至不得低于70%，强化借款人资格审查，不得向不符合信贷政策的贷款人违规发放贷款。这一简称为“宁八条”新政同时透露，南京未来廉租房、经适房将逐渐被公共租赁房取代，不再单独建设具有产权的经济适用住房。

■2013年12月15日 住建部

廉租房公租房并轨

6日，住建部、财政部、发改委发布了关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知，要求从明年起这两种保障房从原先的平行运行转为并轨运行，今后廉租房将全部并入公租房。记者了解到，江苏一些地方已经作出了尝试，南京从今年开始已经这么做了，接下来江苏也将完善相关制度，特别是完善这两种租房的退出机制。

■2013年12月22日 计生委

单独二胎

单独二胎的政策放开，不少有计划“添丁”的家长们已经提前一步，开始为第二个宝宝的学位房早作打算。据了解，由于目前并不是学位房 的交易旺季，就市场反应来看，学位房还未进一步“炒热”，持有学位房的业主暂未加价惜售，需求量与前几月相比，变动不大。

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第二部分：2013年南京二手房住宅市场整体运行状况

1. 2013年南京二手房住宅市场概况

2013年，楼市需求旺盛，成交量创4年来新高。上半年房贷宽松，政策没有实质的一抑制影响。下半年房贷收紧，但楼市整体保持平稳，各月均较去年同月有所增长。上半年的高温和下半年的平稳促成2013年高成交量的市场水平。

房天下依据网友的搜索情况，为业内展示2013年网友关注的区县、商圈、楼盘、轨道交通、户型面积及房价区间。

2. 2013年二手房住宅南京地区搜索情况分析

1、2013年网友关注的区域是江宁，被搜索比例占16.85%。

数据来源：房天下二手房数据监控中心

据房天下二手房数据监控中心数据统计，2013年区县搜索前三甲是江宁、鼓楼、浦口，搜索比例分别占16.85%、11.16%、10.73%。江宁在地铁南延线、南京南站等利好影响下，备受购房者关注。

2、2013年仙林、南京周边、大桥北路位列南京二手房商圈搜索10前三名

数据来源：房天下二手房数据监控中心

据房天下南京二手房数据中心监控数据显示，仙林、南京周边、大桥北路以明显优势，位居2013年南京热搜商圈前三名。奥体、岔路口、大厂分别位于第四、第五和第六。随着大学城周边配套的不断成熟、学区的发展、交通利好的增长，仙林备受关注。

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3、2013年南京市二手住宅楼盘天润城关注度，挂牌均价为11000元/平米

数据来源：房天下二手房数据监控中心

据房天下二手房数据监控中心数据显示，2013年南京市二手住宅楼盘中，浦口区两大盘天润城、明发滨江新城和江宁大盘东郊小镇以其价格及交通地段优势，位居前三，这三个盘的楼盘评估价今年均已过万。

4、2013年50-100万元的二手房搜索量占20.35%

数据来源：房天下二手房数据监控中心

房天下二手房数据监控中心数据显示，2013年，50-100万元的二手房网友关注，搜索比例达20.35%，其次为50万元以下的二手房，搜索比例占13.33%。100-120万之间的二手房搜索比例为10.92%，位居第三。整体来看，与2012年相比，2013年各总价区间占比更趋均匀。

5、38.87%的网友关注2居室

数据来源：房天下二手房数据监控中心

根据房天下二手房数据监控中心数据显示，南京市2013年网友搜索2居室的比例达38.87%，其次为3居，搜索比例占29.29%，再次是1居，搜索量占比11.94%。

6、50-70平米户型二手房搜索量占比20.70%

数据来源：房天下二手房数据监控中心

根据房天下二手房数据监控中心数据统计，2013年50-70平米的二手房搜索百分比，为20.70%，70-90平米的二手房搜索比例为18.29%，位居第二。90-110平米的二手房搜索比例占12.15%，50平米以下的搜索比例占9.37%。

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7、2013年地铁2号线关注，搜索量占比为37.06%

数据来源：房天下二手房数据监控中心

地铁2号线、1号线网友追捧，搜索占比分别37.06%、37.05%，基本持平；1号线南延线搜索占比为25.89%。2013年，二号线受关注度有所回落，与一号线不相上下。

8、2013年南京市二手房地铁站点搜索占比的为新街口站。

数据来源：房天下二手房数据监控中心

据房天下二手房数据监控中心数据显示，2013年南京市二手房地铁站搜索前三名为新街口站、三山街站、奥体东站。从上表中可以看出，1号线多处站点受关注较高，集中在线路首尾和中转站点。

9、2013年南京市挂牌均价及同比走势图

数据来源：房天下二手房数据监控中心

由图可见，2013年南京市的房价稳步上升。各个月份的房价均高于2012年同期水平，尤其前五个月的同比涨幅很突出；同比涨幅6月出现回落，之后随着房价的攀升稳步上扬。今年3-5月份由于国五条的刺激，二手房成交量出现井喷状态，但房价并未剧烈波动，显得很理性平稳。下半年房价涨幅相对上半年更大。今年二手房市场整体呈火热状态，房价相应坚挺，不断上涨，尤其两江板块，浦口房价已经过万，江宁渐趋改善；前后虽有限购，宁八条，控价等调控措施，房价并未停涨，只在年底缩小了涨幅。

10、2013年南京市挂牌量走势

数据来源：房天下二手房数据监控中心

南京市二手房挂牌量呈现一路上涨的趋势，只在6月份出现一次回落——由于3-5月的超高量消耗，因此，其他各月虽然都在上涨，但涨幅在缩小。

11、2013年南京市二手住宅成交量及同比走势图

数据来源：房天下二手房数据监控中心

由图可见，各月同比前一年都有增长，同比涨幅从4月开始一路缩减，至年底接近0%。本年度1月份的成交量同比增量最突出，涨幅近350%，预示2013年的旺市。2月春节假日月份，成交量仍然保持较高的同比涨幅；此后从3月份开始，由于“国五条”的影响，成交量开始井喷，由图可见，3-5月每月的成交量均过万，高量透支后市需求，即便如此，下半年各月成交量在同比涨幅递减的情况下，仍然保持了各月同比都有增长的态势，楼市火热情况可见一斑。

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3. 2013年各区县二手房搜索、均价及成交情况

自2009年楼市大热之后，时隔4年，2013年楼市再次大热。上半年，受“国五条”刺激，二手房市场出现连续3个月的井喷状态；下半年政策环境整体宽松，但二手房市场受房贷收紧状况影响较明显，成交量受到一定抑制；从同比变化曲线来看，下半年成交状况较为平稳；二手房价格一定程度上受到政府限价的影响，尤其年底新房限价严厉，二手房价上涨幅度收缩，不过整体来看，房价始终保持高位，即便受到存房量不足、房贷困难等的影响，房价并未下行。

2013年热点区县二手住宅成交及价格情况：

(楼盘评估均价单位：元/平米)

玄武区2013年成交量及价格情况

数据来源：房天下二手房数据监控中心

玄武区2013年二手房搜索量10

数据来源：房天下二手房数据监控中心

秦淮区2013年成交量及价格情况

数据来源：房天下二手房数据监控中心

秦淮区2013年二手房搜索量10

数据来源：房天下二手房数据监控中心

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建邺区2013年成交量及价格情况

数据来源：房天下二手房数据监控中心

建邺区2013年二手房搜索量10

数据来源：房天下二手房数据监控中心

鼓楼区2013年成交量及价格情况

数据来源：房天下二手房数据监控中心

鼓楼区2013年二手房搜索量10

数据来源：房天下二手房数据监控中心

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栖霞区2013年成交量及价格情况

数据来源：房天下二手房数据监控中心

栖霞区2013年二手房搜索量10

数据来源：房天下二手房数据监控中心

雨花台区2013年成交量及价格情况

数据来源：房天下二手房数据监控中心

雨花区2013年二手房搜索量10

数据来源：房天下二手房数据监控中心

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江宁区2013年成交量及价格情况

数据来源：房天下二手房数据监控中心

江宁区2013年二手房搜索量10

数据来源：房天下二手房数据监控中心

六合区2013年成交量及价格情况

数据来源：房天下二手房数据监控中心

六合区2013年二手房搜索量10

数据来源：房天下二手房数据监控中心

浦口区2013年成交量及价格情况

数据来源：房天下二手房数据监控中心

浦口区2013年二手房搜索量10

数据来源：房天下二手房数据监控中心

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第三部分：2013年南京租房住宅市场整体运行状况

1. 2013年南京租赁住宅市场概况

今年租赁市场整体变化趋势与二手房有些相似，但具体成交量仍然保持比较独立的平稳状态。同二手房一样，租赁市场一月份出现了高幅增长（70%），2月春节月份下跌明显，3、4月节后返城、换房等使得成交上涨。进入5月，毕业高峰提前到来，成交出现小高峰。7月份成交量为本年度租赁成交峰值，之后直到年底，租赁市场常规变化，11、12月份迎来换租热，成交有一定回升。

房天下二手房数据监控中心发布了2013年南京租赁市场被网友搜索的数据， 为业内呈现2013年全年租房客关注的区县、商圈、楼盘、户型面积、租金区间及轨道交通线。

2. 2013年南京租赁住宅市场搜索、均价及成交情况

1、2013年租赁市场受关注度的为江宁区，搜索量比例占15.68%

数据来源：房天下二手房数据监控中心

据房天下二手房数据监控中心数据显示，2013年江宁、鼓楼、白下是租赁市场关注的三大区域，江宁被搜索比例为15.68%，鼓楼为12.20%，白下为11.38%。江宁区域大，通了地铁，交通、配套等随着区域开发不断成熟，租金相对便宜，新的商区不断增加，综上，江宁受关注度较高；鼓楼和白下位于南京市中心，交通便利，配套成熟，鼓楼是重要学区，白下是重要商圈，受关注度也较高。

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2、2013年租赁市场商圈搜索量的为仙林

数据来源：房天下二手房数据监控中心

据房天下二手房数据监控中心统计，2013年南京市租房住宅商圈搜索量的是仙林，迈皋桥、奥体位居第二、第三位。

3、2013年南京租赁市场二手房楼盘搜索比例的为天润城

数据来源：房天下二手房数据监控中心

据房天下二手房数据监控中心统计，2013年南京市租赁楼盘热搜位的是位于浦口区的天润城小区，其次是莲花新城北苑和明发滨江新城比较受关注。

4、2013年南京市租赁市场2号线搜索量比例，为49.01%

数据来源：房天下二手房数据监控中心

从2013年南京市各地铁线搜索情况看，2号线搜索占比，为49.01%，,其次为1号线，搜索量占31.60%， 1号线南延线搜索占比为19.39%。

5、2013年南京市租房地铁站油坊桥站被搜索量

数据来源：房天下二手房数据监控中心

据房天下二手房数据监控中心数据显示，2013年南京市租房地铁站搜索量占比前三名为油坊桥站、三山街站、集庆门大街站。

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6、2013年租赁市场中2居室网友关注，搜索占比达35.30%

数据来源：房天下二手房数据监控中心

在2013年南京市二手租赁市场中，2居的户型网友关注，搜索占比为35.30%，其次是1居室，搜索占比为31.50%。

3. 2013年各区县租赁搜索、成交情况

1、2013年南京市租赁住宅成交量及同比走势图

今年租赁市场整体变化趋势与二手房有些相似，但具体成交量仍然保持比较独立的平稳状态。同二手房一样，租赁市场一月份出现了高幅增长，2月春节月份下跌明显，3、4月节后返城、换房等使得成交上涨。进入5月，毕业高峰提前到来，成交出现小高峰。7月份成交量为本年度租赁成交峰值，之后直到年底，租赁市场常规变化，11、12月份迎来换租热，成交有一定回升。

2、2013年南京市各区县楼盘搜索量百分比10

白下区2013年楼盘搜索量百分比10

数据来源：房天下二手房数据监控中心

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鼓楼区2013年楼盘搜索量百分比10

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建邺区2013年楼盘搜索量百分比10

数据来源：房天下二手房数据监控中心

江宁区2013年楼盘搜索量百分比10

数据来源：房天下二手房数据监控中心

六合区2013年楼盘搜索量百分比10

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浦口区2013年楼盘搜索量百分比10

数据来源：房天下二手房数据监控中心

秦淮区2013年楼盘搜索量百分比10

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玄武区2013年楼盘搜索量百分比10

数据来源：房天下二手房数据监控中心

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栖霞区2013年楼盘搜索量百分比10

数据来源：房天下二手房数据监控中心

雨花区2013年楼盘搜索量百分比10

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下关区2013年楼盘搜索量百分比10

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