楼市淡季又遇房贷紧张 宁二手房成交量下跌3%

二手房市场方面：

动态：

1.挂牌量：南京市1月份二手房挂牌量160440套，环比12月下跌了11.94%，二手房挂牌均价为15903元/平方米，上涨1.18%。

2.网签量：南京市1月份二手住宅网签量5853套，环比12月下跌3.53%；二手房（含办公和商业）网签量6045套，环比12月下跌3.03%。

分析：

每年临近春节市场都会出现一个短暂的低谷，市场上买卖双方都不太积极，本月的挂牌量及网签量均呈下跌势态，虽挂牌均价有一定涨幅，但此时的挂牌房源有一部分为试探市场，属于有价无市。挂牌量中鼓楼区以26120套稳坐，环比上月仅下跌4.73%，优势依旧。建邺、江宁两区跌幅较高，分别为26.62%、24.38%，两区共减量14335套，占全市总减少量21758套的65.88%；对此，我爱我家首席市场分析师胡俊石先生解释到，建邺区的高档住宅多，业主多为改善置业和投资置业者，江宁区的发展潜力较大，房产空间大，这两区的业主都会等待市场回暖，挑选一个好的时机再入市。另外考虑到12月份的挂牌量增长过多，总体来看可以算回归常态。本月全市挂牌均价上涨186元/平方米，年底房主挂牌多为试探市场，各区的挂牌均价涨多跌少，秦淮涨幅，达到1.7%，其次为下关的1.49%，建邺、栖霞跌幅分别为1%、0.89%，玄武、江宁微降，其他5区微涨。本月网签量延续12月的下跌趋势，但跌幅减缓，总量减少189套，住宅减少214套，考虑到本月为春节前最后一个月，市场表现冷淡为正常情况。

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租赁市场方面：

动态：

租金：1月租金均价为2524元/月，环比12月下跌2.47%。

总量：1月份租赁网签总量5935套，环比12月份下跌32.66%；备案面积1380808平方米。六合、鼓楼跌幅较大；六合减量突出。

住宅：本月网签1390套，环比12月下跌33.40%；备案面积151845平方米。鼓楼、江宁、秦淮减量较多。

办公：本月网签2309套，环比12月下跌33.17%；备案面积1092075平方米。六合下跌609套，跌幅达到87.63%。

商业：本月网签2236套，环比12月下跌31.66%；备案面积136888平方米。鼓楼减量明显。

分析：

本月租赁市场并不红火，为年底换租转租常态变化，本月的住宅、办公及商用三种租赁网签套数环比下降都超过了30%，各区县中只玄武一区成交量上涨，且涨幅不小，达到27.76%，主要是商业租赁增加了234套，环比增长69.85%。下跌区县中除栖霞跌幅不大，其他均下跌明显，鼓楼、高淳、六合跌幅过半，鼓楼减量突出，较上月减少1177套，其中商业租赁占了735套。办公用房总成交量，占租赁总量的38.9%，其中六合减量明显，为609套，在上月激增后，本月跌回常态。其他各区在三种租赁类型的成交上只个别上涨，普遍一片跌势。

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二、二手房市场动态

2.1二手房挂牌量

全市：挂牌量较上月下跌11.94%

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

2014年1月份，南京挂牌量为160440，迎来半年来的下跌，跌幅到达11.94%。

2.2二手房挂牌价格

全市：挂牌均价环比上涨1.18%

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

南京市1月份二手房挂牌均价为15903元/平米，环比12月上涨1.18%。

行政区：有涨有跌，小幅变化

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

1月各区小幅变化，涨多跌少；其中秦淮、下关涨幅较高；建邺、栖霞跌幅明显。

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2.3 二手住宅成交量

全市：二手住宅成交5853套

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

2014年1月二手住宅成交量为5853套，与12月相比稍有下跌，跌幅3.53%。

行政区：三区下跌，六区上涨

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

本月栖霞涨幅明显，达到28.22%，浦口跌幅，为17.94%。

各区占比：各区成交占比变化不大

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

江宁、鼓楼、秦淮、浦口四区成交量占比依旧突出，四区总量占比60%；江宁、鼓楼仍然位列前两名，占比分别为18.81%、17.73%；整体来看，与上月相比变化不大。

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2.4二手房市场关注度

行政区：江宁和鼓楼两区关注

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

1月份江宁关注度仍居榜首，为16.34%，鼓楼上升到第二，搜索占比为12.06%；浦口第三，搜索占比为10.79%，栖霞仍居第四，搜索占比10.52%。

热点商圈：仙林仍居榜首

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

与12月相比，本月热门商圈变化不大，只有苜蓿园和竹山路两个商圈新上榜。仙林、奥体稳居前两位，南京周边上升两位，至第三。

热点楼盘：金浦名城世家稳居榜首

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

1月热门楼盘排名前七位变化不大，金浦名城世家占比突出，稳居榜首位置，明发滨江新城与威尼斯水城位置互换；托乐嘉、天地新城出榜，世茂外滩新城、朗诗国际街区新入榜。

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总价区间：50-80万区间关注

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

本月价格区间排名与11月基本一致；50-80万区间占比15.65%，80-100万元区间占比13.02%，100-120万区间占比10.9%。

面积区间：50-70平米区间关注

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

1月面积区间关注度排名与12月一致，50-70平米的小户型关注；130平米以内的房源为主要受关注房源。

户型区间：二居室房源关注

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

本月户型搜索量排名变化不大。二居及三居户型依然关注，搜索占比分别为42.3%与34.38%。

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3.1 租金价格

全市：本月下跌明显

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

1月租金均价为2524元/月，与12月相比下跌2.47%，已跌到去年6月份的水平。

区县：5区下跌，6区上涨

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

下跌各区中，下关跌幅稍大，为3.95%；上涨各区中，六合、浦口涨幅突出，分别为4.26%、4.18%。

户型：二居室租金均价下跌

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

本月各户型租金均下跌，其中二居室跌幅，为3.51%，一居跌幅为2.34%，三居跌幅较小，为0.93%。

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3.2租赁成交量

全市: 1月租赁成交量环比下跌32.66%

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

本月租赁总成交量为5935套，备案面积共达1380808平方米。租赁成交量环比12月大幅下跌32.66%。

各区：除玄武外各区均下跌

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

本月只玄武一区成交量上涨，且涨幅不小，达到27.76%，下跌区县中除栖霞跌幅不大，其他均下跌明显，鼓楼、高淳、六合跌幅过半。

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行政区: 江宁和鼓楼两区关注

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

1月行政区关注度排名变化不大，数据变化不明显。江宁区搜索占比为15.67%，微涨；鼓楼为11.74%，微降；白下为10.55%，微降；栖霞上升到第四位，为10.3%，其他各区均在10%以内。

热点商圈：1月仙林是实时热门门租赁商圈

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

本月租赁商圈搜索占比前十名没有新楼盘加入。仙林超越奥体升至位，迈皋桥排名不变，珠江路和尧化排名都上升了四位。

户型区间: 二居室仍然关注

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

本月租赁搜索排行中2居、1居搜索占比突出，分别为39.12%、37.54%。

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四、市场综述与展望

二手房方面：

2014年1月的南京二手房市场维持了去年年末的状态，“国五条”后，南京二手房交易爆发，从6月份开始到年末，月度交易量基本在6000-7000套之间，本月则跌破6000，结合挂牌量半年来首次下降，1月份的二手房市场遭遇了一场寒流。

除了时节因素导致的市场冷淡，今年情况更特殊一些，往年年初银行的贷款资金会得到补充，但目前为止银行放贷依然非常紧张，加上二套房贷的收紧，从去年下半年开始的贷款难就一直困扰市场，由于放款速度慢，导致不少去年年底的交易至今都没有完成。由于银行的“钱紧”，首套房贷款利率优惠几乎消失，这也影响了一部分出于刚需目的买二手房的消费者，手中无钱的看房者们想买不能买。

另外，2014年南京将举办青奥会，相应的配套设施以及基础城建建设即将完工，加上今明两年计划开通的8条地铁线路，部分地区的房价会受到上涨刺激，相应地区的房主有惜售情绪，短期内可能抱有观望态度，不轻易入市。

政策方面，首先是新一届的政府趋向于通过市场机制对房地产进行调控，加大保障性住房建设和住宅市场供应的政策实施后，将有力缓解住宅供求矛盾，减少房价上涨预期。其次，不动产登记条例6月或将出台，加快开展不动产统一登记，会使得二手房市场部分“多余房”出现抛售，加上房产税开征预期，将会降低投资人群购买多套住宅的热情。最后，教育部印发《关于进一步做好小学升入初中免试就近入学工作的实施意见》，要求各地严格执行，强调义务教育入学需按学区划分，这一意见的出台对的成交又是一个刺激因素。

房天下评估师预计，总体上今年的二手房成交量不会再现去年的疯狂，2013年大量的土地成交在2014年将反应到实际供应链中，新房供需一旦趋于平衡，二手房成交量势必受到影响。考虑到去年末一部分购房需求未得到释放，待银行贷款资金充裕后应该会呈现稳中有涨的势头。

租赁市场方面：

本月租赁市场表现低迷，虽然各楼盘搜索量增加明显，但除玄武外各区的不同类型成交量均下降明显。本月临近春节，多数有意换租转租的消费者会等到年后再动作，房主也会选择在这个时候适当提价。预计2月份的租赁市场会有量价齐升的状态。

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五、附注：楼市新政和交通新闻

5.1楼市新政策

不动产登记条例6月或出台 以人查房或仍被严格禁止                                                         2014年1月5日

昨日报道称，国务院已要求国土部在2014年6月底前出台《不动产登记条例》。为此，国土部目前正着手起草制定不动产统一登记的法律法规草案和相关规章草稿，除此之外，国土部还部署有关司局准备起草《不动产登记管理办法》，并编制相应技术标准。

南京公积金“等贷”已经缓解 15个工作日可放款                                                             2014年1月5日

南京住房公积金管理中心人士昨天回应说，“等贷”在去年11月份开始就已经缓解，目前南京的住房公积金申请已经不再拥堵，正常情况下15个工作日内都会放款。另外，从前年年底开始，公积金中心就开始与建行合作，推出可以直接在ATM取款机上查询公积金情况的建行龙卡，到现在为止已经发放了68万张，2014年这一工作将继续分批推进，力争让所有缴存者都能拥有这样的便捷。

南京拟要求新建小区中90㎡户型需达50%  执行起来非易事                                              2014年1月7日

近日，南京市国土局相关负责人对外表示，南京市正在酝酿新的土地开发政策，将在未来的住宅用地出让条件中明确，90平方米以内的中小户型住房，必须占新建住房总面积的50%以上。在南京市2014年的建设工作目标讨论稿中，也同样提到了在土地出让条件中明确90平方米以内的普通住房，占比应达到50%以上。

教育部：做好小学升入初中免试就近入学工作                                                                    2014年1月26日

近日，教育部印发《关于进一步做好小学升入初中免试就近入学工作的实施意见》，要求各地贯彻十八届三中全会精神，严格执行《义务教育法》规定，落实义务教育免试就近入学要求，合理划定招生范围，有序确定入学对象，规范办理入学手续，全面实行阳光招生，逐步减少特长招生，做好随迁子女就学，试行学区化办学。

5.2交通新闻

29处过街通道抵达南京滨江大道 江心洲不会是“睡城”                                                   2014年1月6日

南京出台《关于加强滨江风光带规划、建设和管理工作的意见》，其中提出南京的“滨江岸线”要“既好看又好用”，将按照500米左右间隔，设立29处过街通道供市民抵达滨江风光带。同时，加强轨道站点衔接系统建设，提升轨道出行可达性；合理设置公共自行车停靠站点、公 交首末站点，新增公交专线和水上巴士，提高景区与周边地区、岸线及枢纽站点的联系；构建供需平衡的停车供应系统，保障各类车流可到达、可停泊。让“见城不见江”的遗憾成为历史。58公里的滨江风光带共13个段落，每一段都各具特色，展现不同的滨江风格。

城北堵点五塘广场隧道明通车 6月底纬一路才真正通畅                                                     2014年1月9日

因为五塘广场隧道一直没有建好，所以已经通车的纬一路快速路实际上并不顺畅。昨天纬一路快速化改造工程指挥部终于发出信息，五塘广场隧道在建设了近三年之后终于要通车了，而通车的时间就在本周五上午十点。不过如果期待纬一路真正的快速通畅起来，还得等最后一个节点晓庄广场今年6月底前的通车消息。等到晓庄广场的正式交付通车后，西起城河北路、东至绕城公路柳塘立交的纬一路，全长约10.1公里都才将会真正实现快速化。按设计时速80公里来计算，从绕城公路到长江大桥附近的城河北路，在一路畅通的情况下也就是10来。

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