2014房产走势:房产税实时消息 二手房交易税费详解
房天下南京二手房网 2014-03-12 00:00:00 来源：地产中国网
[提要]二手房交易税费有哪些?二手房交易流程是怎样的?怎样规避繁重的二手房交易税费?这一段时间关于房产税开征的实时消息可谓流传的此起披伏，引发了极大地热议与关注度，该消息称2014年开始，只要有两套住房的家庭将被按市场评估征税房产税。
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二手房交易税费有哪些?二手房交易流程是怎样的?怎样规避繁重的二手房交易税费?这一段时间关于房产税开征的实时消息可谓流传的此起披伏，引发了极大地热议与关注度，该消息称2014年开始，只要有两套住房的家庭将被按市场评估征税房产税。难道传说中的房产税真的要来了吗?近日媒体就房产税开征的实时消息询问了有关房产税费资深专家。
相信很多网友都有这样的疑问。买卖房子是人生大事，对于二手房交易税费计算方法一定要明了。二手房交易税费共有8种，即：营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、城建税、教育附加税、地方附加税、契税，其中个人所得税、营业税和契税所占比重，一套房子是否为免税房价格往往相差几十万。下面就为大家详细讲解二手房交易税费的计算方法。
二手房交易税费--城建税、教育附加税和地方附加税计算方法
纳税人：卖方
二手房交易城建税：营业税的7%;二手房交易教育费附加税：营业税的3%。二手房交易地方附加税：依各地方而定
二手房免税条件：
国五条出台后二手房买卖征收20%个人所得税，虽然按规定个税是向卖方征收，但在实际操作过程中，卖家往往把个税算进房价里，归根到底还是买房出血。二手房交易税费这么重，让许多买房者望而却步，有没有什么方法规避二手房交易税费呢?这时候“免税房”就格外吸引买方注意了，究竟免税房是什么意思呢?满五免税房是如何定义的?
按照国家实时出台的二手房交易征税规则，业主出售家庭住房免征个人所得税，出售产权证(房本)满五年的住房免征营业税。满足其中一个条件的房子就可称为免税房，满足以上两种条件的房子即被称为双免税房。一般情况下，同等条件的免税房在价格上比非免税房低25%左右，因此对购房者来说非常有吸引力。
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二手房交易税费明细：
二手房交易税费--个人所得税计算方法
纳税人：卖方
普通住宅2年之内个人所得税计算方法：{售房收入-购房总额-(营业税+城建税+教育费附加税+印花税)}×20%;
2年以上(含)5年以下的普通住宅个人所得税计算方法：(售房收入-购房总额-印花税)×20%。
出售公房个人所得税计算方法：5年内， (售房收入-经济房价款-土地出让金-合理费用)×20%，其中经济房价款=建筑面积×4000元/平方米，土地出让金=1560元/平方米×1%×建筑面积。5年以上免交。
注：对纳税人未能提供完整、准确的有关凭证，不能正确计算应纳税额的，应采取核定征收，购房个人所得税税率暂定为计税价格的1%。
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二手房交易税费--契税计算方法
纳税人：买方
普通住宅契税计算方法：90平米以下——首套1%，二套3%;90-140平米——首套1.5%，二套3%;
非普通住宅契税计算方法：3%，别墅契税计算方法：4%;
注：首次购买和普通住宅同时具备才可以享受优惠
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二手房交易税费--印花税计算方法
纳税人：买卖双方
二手房交易印花税税率：0.5%
注：从2009年至今国家暂免征收住宅印花税
二手房交易税费--营业税计算方法
纳税人：卖方
普通住宅营业税计算方法：不足5年——房屋总价的5.5%，超过5年(含5年)——免征营业税;
非普通住宅营业税计算方法：不足5年——房屋总价的5.5%，超过5年(含5年)——房屋总价与该房屋当时买入价格差额的5.5%;
别墅营业税计算方法：不足5年——房屋总价的5.5%，超过5年(含5年)——房屋总价与该房屋当时买入价格差额的5.5%;
注：购买时间是否满5年首先看产权证，其次看契税发票，再次看票据。这三种证件按照时间的计算，一般地说票据早于契税发票，契税发票早于产权证。
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二手房交易税费--土地增值税计算方法
纳税人：卖方
二手房交易土地增值税税率：1%
个人因工作调动或改善居住条件转让原自用住房，居住满 5年(含)以上，免征;满3年(含)未满5年，减半征收;未满3年，按规定计征;
注：对个人拥有的普通住宅，在转让时免征土地增值税
二手房交易税费--城建税、教育附加税和地方附加税计算方法
纳税人：卖方
二手房交易城建税：营业税的7%;二手房交易教育费附加税：营业税的3%。二手房交易地方附加税：依各地方而定
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二手房免税条件：
国五条出台后二手房买卖征收20%个人所得税，虽然按规定个税是向卖方征收，但在实际操作过程中，卖家往往把个税算进房价里，归根到底还是买房出血。二手房交易税费这么重，让许多买房者望而却步，有没有什么方法规避二手房交易税费呢?这时候“免税房”就格外吸引买方注意了，究竟免税房是什么意思呢?满五免税房是如何定义的?
按照国家实时出台的二手房交易征税规则，业主出售家庭住房免征个人所得税，出售产权证(房本)满五年的住房免征营业税。满足其中一个条件的房子就可称为免税房，满足以上两种条件的房子即被称为双免税房。一般情况下，同等条件的免税房在价格上比非免税房低25%左右，因此对购房者来说非常有吸引力。
这一段时间关于房产税开征的实时消息可谓流传的此起披伏，引发了极大地热议与关注度，该消息称：2014年开始，只要有两套住房的家庭将被按市场评估征税房产税。难道传说中的房产税真的要来了吗?近日媒体就房产税开征的实时消息询问了有关房产税费资深专家。
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网传“2014年起征房产税”
最近几天网上传流“房产税开征收实时消息”(下称“消息”)，“消息”内部实质意义非常精细周密地解释明白了房产税征收细则。消息儿称“2014年元月一号起，对领有两套住宅的家庭，人均建造平面或物体表面的大小80平方米以上的局部，视为过分享受性住宅消费，每年按市场评估价征收百分之一至百分三的房产税，且没有减除额。”
不止如此，消息儿还周密设定了住房信息联网的时间表：“2013年十二月三十一号，全部城镇都务必将其纸质房产档案录入电子信息库，并建立本地的住房信息系统，不能以什么借口推延。”
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40个重点城市已联网
在私人住房信息系统联网方面，事情的真实情况上在今年前一年就的确加快了办公进程度。依照政务院的要求，40个重点城市的私人住房信息系统，应于2012年六月三十号前成功实现与住建部联网。对此，住建部负责人三月份儿已经公开作出回答，到现在为止40个重点城市住房信息基本上已经联网。依照此前住建部的规划，说话时的这一年六月终将完成500个城市的住房信息联网办公。然而，住建部负责人也表达，住房信息联网系统有相当的困难程度，但要接着尽力尽量把它树立起来。
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资深专家：匆忙颁布政策不事实
中国税收工作理事学会、中山大学征税收入研讨核心主任杨卫华教授觉得，“消息儿”的讲法不够妥当，税额比率太高，“更像是一种商议的意见，而不是要颁布的政策”。他表达，在没有总结概括做试验的地方经验之前，匆忙颁布政策不事实。
财政部财政科研所研讨员张鹏觉得，这个版本的设置比较“外行”，首先是税额比率过高、不事实。他还觉得“消息儿”淆惑了住房买卖商品环节和持有环节的征税收入。
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疑“提议”走样成“开始征收消息儿”
在寻访资深专家后，记者再次核实消息儿的出处，最终发觉的“消息儿”有可能量物质自二月二十八号某经济专业白报纸地产版，该版刊载了该报下属研讨院房地产研讨核心的一份《关于坚决变法房地产制度的提议》。《提议》提出限购政策应当退出，由征税收入手眼接替，这个之外还给出相关组成一套政策、相关办事员住房等提议。
但通过网络多番广泛散布，走样变成了所说的的“房产税开始征收实时消息儿”。
据悉，我国在房改在这以后就再也没有施行过继产普遍调查，除开商品房之外，各地还存在数量多的其它房产有可能未录入住房信息系统，涵盖事物名称繁多的保证房、房改房、自建房等。有点地区的住房信息仍然纸质档案，未录入电子信息库。
记者从广州市国土房地产管理局获知，广州市辖下十区两市的私人住房信息今年前一年就已经提早成功实现和住建部的联网。
众多人一听到房产税开征实时消息就像狼来了一样，要知道按每年来征收的百分比那可是一笔不小的费用，这对于想靠投资几套房子坐等的朋友来说房产税开征实时消息简直就是噩梦，这几套房子的空间估计会被挤压的极大减少的利润几乎殆尽，这怎么能说不是噩梦呢?
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作为官方的房价发布平台，国家统计局每月发布的70大中城市房价数据颇受外界关注。对于2014年房价走势，多数机构都做出了“稳中有升”的判断。但不断披露的“空城”、“鬼城”、“公务员售楼”等案例说明，在许多区域，供大于求的风险在不断积聚、迅速膨胀。在房地产市场愈加分化的背景下，以70个大中城市为统计样本的房价数据，已不能反映整体市场的走势，甚至出现了明显背离。正视房价数据背后的楼市真相，形成对房地产行业发展前景更客观的预期，是包括房地产商和拟购房群体在内的社会各界都亟须面对的现实问题。
价格信号是指导商品投资和消费的重要依据。当商品价格出现上涨或明确的上涨预期时，往往是追加投资的重要信号，反之亦然。房地产业的发展依托城镇化大背景，行业具有稳定而高昂的投资，令很多社会资本趋之若鹜。与其他类型商品相比，房屋不仅有着消费功能，更具投资品属性。因此，房价变化已成为整个社会最敏感的神经。
综合国家统计局数据可发现，在最近48个月里(2009年1月至2013年12月)，70个大中城市的新建住宅平均价格只有11个月出现环比下跌。在其余的37个月中，上述指标保持持平或增长，且涨幅远大于跌幅。其中，自2012年7月以来，上述指标已连续18个月保持上涨。房价的持续上涨虽令购房者怨声载道，但按照惯常的市场逻辑，也是追加投资的好时机。近期市场频繁出现的“地王”，不仅是高房价信号刺激的结果，也反过来对房价起到助推作用。
但当前的房地产市场，真的需要那么多投资吗?近年来，一些三四线城市因大规模推进房地产开发而导致房屋过剩，“空城”、“鬼城”、“公务员售楼”的案例不断见诸报端。对于这些为数不少的城市而言，真正需要的显然不是追加投资，而是促进消化库存。
由于经济发展水平和城市资源分配的不均衡，我国房地产市场表现出越来越显著的区域差异特征。一线城市和热点二线城市的吸引力大，房屋供应相对不足，房价上涨压力较大;广大三四线城市市场规模小，且产业支撑的缺乏导致人口聚集程度低，房屋消化困难，房价也陷入滞涨。
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在这种情况下，以70个大中城市房价变化作为依据，并对市场行动做出判断，显然已不合时宜。
我国共有600多个城市，其中大部分是中小城市，这些城市的地理条件、资源禀赋、经济水平、人口基础各不相同，决定了其房地产市场形态也千差万别。当前纳入官方房价统计的70个大中城市，虽然覆盖了大部分省份，但就城市规模而言，已不具备反映整体市场形势的样本价值。这其中反映出的问题，非常值得我们重视。
房地产市场是区域市场，总体的房价变化无法反映区域市场形势。对于市场参与者来说，要真正了解市场，需结合区域发展的各项政策和房地产投资、在建规模、供地情况等指标，对市场的供需形势做出判断。
对于未纳入房价统计的广大中小城市而言，单个城市的市场容量并不大，但其总体规模却相当可观。缺乏这个庞大市场的数据，无疑是统计中的一大缺陷。对此，作为完善房地产调控的重要基础体系，个人住房信息系统、不动产登记系统等的建设和联网必须加快，从而获取更为全面和准确的数据信息。
另外，在条件允许的情况下，可考虑扩大房价数据的样本范畴，将更多有代表性的中小城市房价变动情况纳入统计和发布范围，避免数据样本的片面性。
“行政化手段逐退、市场机制主导”是未来房地产市场调控的大方向，但实现“市场主导”的前提，必须是信息的对称。房价作为房地产市场的重要信息，需要保持完整性和典型性，从而更为客观地反映市场现实。但与此同时，房价只是单一指标，只有透过房价表象，回归市场供需的基本面，才有助于对市场做出准确的判断。
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