南京楼市“样板时代”全面来临“银四”

户型时代进入样板时代，南京楼市几乎花了十多年，而一旦样板时代真正来临，它的流行却是相当迅速。不完全统计显示，南京目前有40多家楼盘主打精装修，这些精装修楼盘往往都会依托样板进行销售，即便是不做成品房的项目，目前也有八成以上在开盘之前会做样板间。样板房已经成为一种常规的营销手段，与其他营销不同的是它体现的往往是“真功”。

在“银四”期间晨报《南京楼市》将推出南京样板系列主题，首发关注今年的“样板时代”，解读南京楼市产品更新换代的步伐和发展方向。

从“卖户型”到“卖样板”

从“卖产品”到“卖情境”

如今买房看样板是很平常的事，但十几年前的南京楼市还没有脱离看图纸买房的时代。十年前在莫愁湖买房的金先生对记者说，“那时候即便莫愁湖是高档板块，“在工棚里做简易售楼处，看户型图买房子的事很常见，直到后来万科进来，才有了样板房的概念。”2003年左右，万科金色家园推出了临湖的景观样板房，南京市场几乎是立刻投了“支持票”，一位看房买家对记者回忆说：“次开放不到一个月，第二次去的时候，两套的湖景样板房已经被买走了。”

而样板房跟精装修也有很大的关系，1999年的月牙湖乃至全南京，做精装修的只有仁恒湖畔之星一家，当时楼盘打出一个口号：“购房者，你还要买布做衣裳吗”？在仁恒的湖畔之星售楼处，开发商一共提供了12套不同装修风格的样板房。有业内人士回忆说，当时很多准备装修的市民都会带着家装公司来样板房“学手艺”。

这样来说样板房的真正兴盛，还要从外地大鳄纷纷来宁说起。2004年以后，万科、中海、万达、仁恒相继入驻奥体，样板房的竞争由此开始白热化，2005年以后，凡是大鳄打出产品战的，都会利用到样板房，比如万科推出全面家居解决方案之后，中海也马上在塞纳丽舍推出了精装修实景样板房，并且标准和细节相似，以极其巧妙的方式让消费者比较。外地品牌刮起的样板房旋风随即带动了本土房企，栖霞建设在天泓山庄、东方天郡等项目陆续花重金做景观样板和户型样板，找到节能低碳之路的朗诗，也开始以样板突围，它们的样板甚至包括售楼处，朗诗地产的营销人士回忆说，2004年朗诗刚起步做绿色地产，就开始筹划体验间，按照朗诗的设想，体验间必须融合科技系统和实现精装修，消费者甚至能够在里面试住。售楼处也要使用上科技系统，让人一走进来，就觉得与众不同。南京本土房企几乎是在从零起步的状态下完成了“高难度”样板。

从2008年以后，雅居乐、山河水等高端项目相继以现房实景开启“情境营销”模式，雅居乐拍了一系列的样板区情境短片，展示给每一位看房客户。山河水则在其原样板房庭院里设置了互动体验区、人们随意穿行在其间，选择自己喜欢的项目进行体验，摆脱了此前那种“只能看不能用”的模式。

样板房成为重要营销手段，

“花血本”不仅拉动销量还能留下话题

高端住宅市场近几年兴盛，样板房营销模式更是极度盛行，豪宅样板房更是时不时爆出“猛料”，如2009年亮相的星雨华府的入户大堂里不仅摆放了金箔屏风，悬挂了水晶吊灯，还运用手工敲打和镶嵌的方式，将金箔贴在地面。装修材料囊括了从美国进口的小牛皮装饰墙面、巴西搬来的酸枝饰面板、伊朗进口的老虎玉、荷兰进口的黄玉石。

2010年，位于鼓楼的都市羲和项目进行产品升级改造，改造后的装修标准接近1万元/平方米，加上智能化家居及低碳改造，家电中甚至配上了“可以洗玫瑰花”的Miele洗衣机。2008年南方房企雅居乐地产“实景现房”销售模式全面复制到南京，20套豪宅样板房，3500平方米中心水景湖、14000平方米绿化广场同时公开，现房样板的模式使得当年其城中项目大卖十几个亿。

而一些高端楼盘的开发商表示，近年来花心思做样板是一种趋势，样板房在赢得客户认可方面越来越起到决定性的作用，当然这还要考虑到是否在楼市的旺销期、产品本身的定位档次和需求状况等因素，但产品越是高端，样板房就越是风行，而且伴随精装修的盛行，更是带动样板房标准往上爬升，2008年面世的河西仁恒国际公寓，装修标准已达3500元/平方米，一扇入户门就价值2万元，2011年，河西楼盘宋都美域推出均价高达2.7万元/平方米的“楼王”，装修标准也达到6000元/平方米。2010年以后，包括长发羲和等项目纷纷开始触及万元装修标准。

在另一方面，样板房往往也能成为一种品牌价值基础，即便是在房子卖完后，还会给人们留下深刻印象，从而树立标杆地位，“比如业内熟知的绿城模式，就是不惜代价做样板房，5000块的房子，样板房就要看起来像1万的，千万级的别墅做出来要像是上亿级别的。

为了用材到位，包下矿山、包下树林都在所不惜。”本地一位营销机构的人士感慨称。现如今，也有不少品牌房企未必是单纯为了卖房，而是为了实现品牌价值的整体替身来做样板，例如大鳄竞争激烈的仙林湖，本土品牌高科荣域花费2亿重金打造一万平方米的高档会所，并对景观区进行升级，也是为了进一步树立区域市场地位。

2014“样板热”依旧盛行

看懂样板更有必要

在品牌和品质时代都已经到来之后，2014年，南京的样板大戏依旧很精彩，万科、保利、金地以及朗诗、银城等大批本土和外地一线品牌，通过各种各样的产品路线，给南京购房者展示了大量新样板，保利的山景叠墅，岛居洋房，银城的精装叠加，金地的全景退台洋房和成长型小高层、朗诗的体验中心，甚至包括鸿信大宅门等项目掀起的“院子”热。这些都成为今年样板时代“多元化”的诠释。

样板房不会说话，因此“看得见摸得着”的样板也需要更全面的关注和更细致的解读，正确看懂样板房，对于买家也十分重要。为此晨报《南京楼市》4月份即将推出“南京样板”特别专题，专题中我们将对南京市场上的热门、知名样板房进行全景扫描，这种扫描不仅仅是用市场表现说话，更是要透过样板，看懂南京楼市的发展方向。

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