新政昨落地首拍 ＂限地价限户型＂导致土地降温
房天下南京二手房网 2014-04-01 15:30:00 来源：扬子晚报
[提要]南京头一场“新政土地出让会”备受关注，也产生了南京第一幅突破最高限价、上缴保障房资金的地块。业内专家认为，今年高 地价出现的概率已大大降低，去年产生的“地王”盘在今年上市时也将面临考验。
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“5幅优质地块遭遇新政限价”，昨日南京头一场“新政土地出让会”备受关注，也产生了南京幅突破限价、上缴保障房资金的地块。但事前被看火的拍卖会却没能火起来，虽然产生了区域地价新高，但涨幅很小，而且竞价不过28轮，有3幅地都以底价成交，众多土豪大鳄也并未到场。业内专家认为，今年高 地价出现的概率已大大降低，去年产生的“地王”盘在今年上市时也将面临考验。
这是一场新政后重量级土地拍卖会，之所以这么说，是因为这次拍卖的5幅商品住宅地不仅有新政限价的要求，更是春节后南京市场久违的优质地块。拍卖会开始 前场内就已经座无虚席。记者来到现场，只见人头攒动，许多人因为没座位站在了后排，前方的媒体摄影区挤得水泄不通，本报的摄影记者仗着人高 马大才抢占到较好的位置。
但有些意外的是，这么热闹的场面，主持人点算到场竞价的开发商后，大家才发现真正来拍地的却不多。5幅地块中位于仙林湖西侧的最后一幅老“退地”G07成了香饽饽。据小道消息，有至少10位品牌大鳄及土豪透露将前来抢地，据说还有一家 外地开发商为准备此次拍卖会开了十几个的会。但经过主持人点算，最终前来竞买这幅地的只有金地、新城及栖霞建设这三家，而全部参加5幅地块竞买的开发 商也只不过9家，实在令人大跌眼镜。
平淡竞拍：竞价28轮，3地块底价成交
竞价开始后，备受关注的仙林湖西侧G07地块开始竞价。地块价格虽然创造了仙林湖区域新高，但其拍卖过程和结果都很平淡，原以为会非常激烈的竞价也压根没有出现。三家房企中金地基本没有发声，栖霞建设和新城这两家江苏本土房企展开了竞价，但相比去年的大鳄土豪之争、多家房企同时举牌之激烈，昨天的竞价十分斯文。
G07地块出让面积约14.75万平方米，容积率2.5，起拍价24亿元，限价35.2亿元。当进行到第28轮时，新城举出了30亿元的竞价牌。此 时主持人连喊了两次价格都再无人应价，落槌成交。这幅“明星”地块并未达到限价，楼面价定格在8134元/平方米。这一价格虽然超过了去年金地 7863元/平方米的“地王”价，但只稍高出271元，相比起拍价，溢价只不过25%。
28轮的竞价轮数，也成了昨天5幅地块中 的。来自栖霞区燕子矶街道经五路的G08住宅混合地18.96亿元被南京中水电星湖湾底价收走；江宁高新区弘景大道以东的G10住宅地也没有丝毫竞价，以 7.56亿元的底价被银城收入囊中；而同在高新园的学十二路以南G09宅地只经过两轮竞价，就被招商局以3.05亿元的准底价收得，竞得价只比3亿元的起 拍价上浮了1.7%，楼面价5417元/平方米。另一幅江宁开发区东吉谷研发二路以南的G11地块竞价最为激烈，但也只竞争了28轮。
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首触新政： 只一幅地块破限价，超出9000万
昨日土地拍卖的另一大看点就是新推出的“限地价、竞保障房资金”的拍卖政策。这则2月底推出的新政，直到昨天才有了实践的机会。在昨日拍卖会开始前，国 土局的竞价主持人也就此做了说明：为了竞价规则的延续性，当土地竞价突破限价时，由主持人宣布开始竞保障房建设资金，但竞价牌的书写金额依然继续累 加，竞价幅度不变。
这也出乎了一些在场观摩人士的意料。此前不少人都认为竞拍规则会有所改变，到达限价时可能会从零开始计价竞保障房资金。显然昨天的 竞拍规则跟以前没什么变化。
只有最后拍卖的江宁开发区东吉谷G11地块在竞价时达到了限价。该地块出让面积约 11.14万平方米，容积率2.5，起拍价6.82亿元，吸引了招商、华润、银城、新城及弘瑞5家房企前来竞买。当竞价进行到第22轮时，手持5号牌的银 城举出了10亿元的号牌，南京幅达到限价的地块诞生。此时主持人宣布开始竞保障房建设资金，随后弘瑞便举出10.15亿元的价码。最终，经过28 轮竞拍，该地块银城以10.9亿元收得，超出限价9000万元，楼面价3914元/平方米。
在之后国土局官方网站上，该地块成交价标注为10.9亿元，与之前没任何变化，亦没对超出的9000万做任何说明。不过根据此前国土局的解释，超过限价的这9000万元会在进入财政后转入保障房建设资金账户。
南京工业大学天诚不动产研究所副所长吴翔华认为，不论这则新政的设计初衷是什么，它并不能起到“降地价”的作用。吴翔华分析说，限地价竞保障房资金的做法并未改变开发商的建设成本，开发商还是要通过全程竞拍出钱拿地。在商品生产上，成本未变，利润一定，价格自然也不会有根本改变。
不过该政策显然能够充实保障房建设资金。一部分地价款成为保障房资金，如果保障房推进得好，长期来看也会起到平衡市场供需的作用，从而影响房价。预计一到两年之后，等这批地块及配建保障房均上市时，这种影响才能逐步显现。
南京房地产开发建设促进会秘书长张辉则表示，新政除了物理作用外，还可以给买房人造成心理预期的影响，特别是近期一些城市出现房价下跌的现象，南京楼市的高端市场也开始出现分化，结合起来可能会造成一定市场风向的转变。
这场预计大热的土地拍卖并未达到预期，对此，南京工业大学天诚不动产研究所副所长吴翔华认为这并不出人意料。吴翔华表示，在楼市出现分化之后，土地市场也会发生分化。今年高档房市场出现波动，这自然会影响开发商进一步追高地价的热情。注重风险的可控性可能将成为房企未来更为注意的方向，因此今年“地王”出现的频率会大为下降，降温才刚刚开了个头。
吴翔华说，“不过对于地价相对便宜的土地，肯定还会有开发商出手来抢。”例如江宁开发区东吉谷G11地块，区位稍偏远，但其起始楼面价才2449元/平 方米，最终竞得的楼面价也不到4000元/平方米，是昨天5地块中的。这就是土地市场的分化——高价地遇冷，底价刚需地块受追捧。
土地市场开始降温，也让去年几个“地王”的入市前景显得较为尴尬。吴翔华认为，这些高地价项目只能依靠品牌及精细的产品才能杀出重围；但最终是否被市场认可，还要看届时的市场心态、交易量、信贷等各方面的具体情形。
2月21日南京出台土地新政，包含限地价和限定小户型套型面积占比两方面。限地价包含两类方式，但截至目前，南京已出让土地和正在挂牌土地，均只采用了“限地价、竞保障房建设资金”的方式。
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一限地价
超过上限价后，竞保障房配建或竞保障房资金
全市范围内商品住房用地原则上限定45%左右的上浮线，达到这一限价时停止竞争地价，改为竞争配建保障房面积或保障房建设资金。
(1)采用竞保障房资金方式时，资金属地价组成部分，纳入同级财政统一使用管理。竞得人在缴清全部土地款前必须交清保障房建设资金。(只出钱，和得手地块项目无关。)
(2)采用竞保障房配建面积时，竞得人须在一期工程竣工时将配建的保障房交付给政府，否则视同违约处理。(不出钱，但得手地块中要配建保障房。)
二限户型比例
“90/50”，明确中小套型商品住房占建筑面积比例
全市范围内的商品住房用地，在出让时原则上均需明确90平方米以下房屋建筑面积比例，并写入土地出让合同，具体比例由规划部门在规划设计要点中明确。总 量上全市90平方米以下商品住房占比不得小于50%，对于一些特定区域、特定项目，可视具体情况来确定套型比例要求，并按规定报经政府批准。
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