南京小产权房暗潮涌动 小产权房知识指南
房天下南京二手房网 2014-08-07 14:07:00 来源：中国江苏网
[提要]三令五申下，南京市卖小产权房的人仍然胆壮，买小产权房的人也依然汹涌。在房子较多的小产权房小区，几乎所有的购房人都抱着这种“鸵鸟”心理：“成片的小区，法不责众，转不转无所谓，唯一坚定的是不会被拆。”
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“此类项目属违法建筑，警惕风险。”对于小产权房违规的警告，国土、住建部门喊话已不止一次。可是，记者调查发现，三令五申下，南京市卖小产权房的人仍然胆壮，买小产权房的人也依然汹涌。在房子较多的小产权房小区，几乎所有的购房人都抱着这种“鸵鸟”心理：“成片的小区，法不责众，转不转无所谓，坚定的是不会被拆。”
什么是小产权房
而所谓“小产权房”是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，所以叫做“小产权房”。这种小产权房产，实际上没有真正的产权。从价格看，小产权房价格只有同样位置商品房价格的40%至60%。
自住者
73万就安家，再也找不到了
南京栖霞区迈皋桥街道经五路上的壹城和兴都花园有南京的小产权房小区之称。记者在经五路看到，壹城分东西两个片区，几乎覆盖了整条经五路的两侧。
黄冉买房的时候就心知肚明，“虽然知道是小产权房，但因为房价便宜，不用贷款，所以也不太在乎。”
而壹城紧靠弘阳家具旁的一套83平方米的双南户型，到手的价格是8890元/平方米，黄冉买了用来自住。“73万元买套自己的房子，除了小产权房，其他房子再也找不到这种价格了。”
而黄冉承认，除了不能办理两证之外，小产权房从房型等条件看，均与普通商品房无异。医院、学校、超市等生活配套都比较齐全，离地铁也不是太远。
“壹城是兴卫村村委会违规建房，法不责众，不可能拆。转正的说法已经传了好多年了，承诺的期限早已过去，两证依然无影无踪。反正我买得便宜，转不转都无所谓了。”黄冉很淡定地说。
据黄冉说，附近不远的兴都花园几年前也承诺能办好两证(产权证、土地证)，同时向购房者收取了办理两证费用700元/平方米。该项目负责人曾信誓旦旦地说，“转正”后，楼盘土地性质将是“商品房”。然而时至今日，也没有转正成功。
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投资客
“自住太远了，出租就无所谓了”
而不同于黄冉，张晨(化名)这个礼拜刚购入凤翔花园的小产权房时，目的非常明确，就是为了投资。“当时手里有60万元的闲钱，买商品房只够首付，可我又不想贷款每月还月供，就想到了小产权房。便宜啊！”张晨说。
据悉凤翔花园位于铁心桥大街边上，有20多幢，已是个比较成熟的小区。小区居民大部分是2004年拆迁安置在这里的本地居民，没花钱，也没有两证。当时政府给业主的说法是，5年后给办两证，也就是2009年年底，但到底能不能办到，也不清楚。对于没有两证，这里的居民仿佛已经习以为常，并不关心。
“这套房子，是找熟人买的。”张晨说，凤翔花园的房子大部分是当地居民自住的，转卖的很少。因为有熟人，他就以7469元/平方米、68万元的价格，买下了一套近90平方米的房子，周边没有更便宜的房子了。”
持有投资的想法，张晨签下合同的一刻起，就没想过要自己住。如今，他将房子打包出租，每月到手的租金有1500元。“自住太远了，出租就无所谓了。”
经纪人
价格不断上涨，4年涨幅超100%
国土部和住建部公开表示要坚决遏制小产权房，可这股追捧的热潮并没立即退去，自住的、投资的，咨询者不乏其人。对小产权房，中介经纪人也很热心，劝说很多看房人购买价格不断上涨的小产权房。黄冉住着的壹城，如今的市场售价已经达到了9000元/平方米左右，4年间价格上涨了4000元/平方米，涨幅超过了100%。“壹城太成熟了，住着几万人呢，怎么可能拆。现在在拆的只会是在建的小产权房。”该小区周边的经纪人如此告诉记者。
从南京市住建委、市国土局、市规划局等部门获悉，从2003年开始，南京市就开始对小产权房进行全面清查，目前该市的小产权房，主要集中在雨花台区的油坊桥、铁心桥、板桥区域，栖霞区的尧化门和迈皋桥区域，以及六合区、江宁区等城郊接合部。据不完全统计，南京小产权房项目有近200个。2007年，南京市国土局曾公布栖霞区的兴都花园、银贡山庄、长江花园一二期、尧化中心村、八卦花园、万鑫花园、沁苑山庄、康靖花园和雨花台区的七彩星城、东升山庄等10个小产权房项目，补齐手续有望转正。
仅有八卦花园和长江花园两个项目转了正，而七彩星城则因为部分住户不愿意缴纳土地出让金，仍没有全部转正。
小产权房风险何在？
产权
首先小产权房没有房产证，无论是“使用权房本”，或者是长期“租赁合同”，都不是受法律保护的正规权属证明。目前对于小产权房的处理思路还未确定，即使像国家“383”改革方案中提到的，部分小产权房通过补缴一定费用的方式转正，费用也不菲。名为“开发商”实为“代建商”，很多连人都找不到了，他们向买房者所承诺的土地权益，完全就是“空中楼阁”。
维权
如果出租、出售、交房过程中出现纠纷，无法通过法律途径寻求支持。
贷款
从房屋产权角度看，小产权房没有房产证，无论是“使用权房本”，或者是长期“租赁合同”，都不是受法律保护的正规权属证明。所以，无论是购买或出售小产权房，都不能使用按揭贷款，不能用于融资抵押。只能一次性付清房款或者商量好分期付给卖家。
质量
大量“小产权房”建设无详细规范的规划设计，建设起点低、标准低、缺乏专业业务指导，建设过程中又常为了节约成本而偷工减料，房屋在竣工交付使用后均存在安全、质量、消防等隐患，极易引发安全事故。承诺的建筑质量和配套设施等标准，往往在实际交房使用后难以兑现。同时，“小产权房”社区往往没有政府统一规划的供水、供电、天然气系统。