2014这一年 南京楼市风起云涌

■部分：2014年南京二手房市场政策及调查

1. 2014年南京市场概况

2014年南京房产市场可谓大起大落，经历了犹如过山车般的一年。当大家还在对2013年的南京二手房市场的井喷式增长惊叹的时候，2014年就这样拉开了大幕。裹挟着2013年市场的余温，应该说2014年南京房地产的开头还算不错，在前几个月，市场表现中规中矩，月均五千多套的成交量跟之前几年比较起来也不算太差。相对于其它城市慢慢出现的喊跌之声，南京楼市似乎还是极为平静。专家们也预测说南京楼市短期内表现不会有太大的起伏，因为南京房产市场库存量小，市场下行压力不大，再加上青奥会带动基础城建的提升，交通状况的进一步改善，所以人们普遍对南京楼市保有乐观。

但是，很快大家就发现，南京的房地产市场也要变天了。尤其是进入七八月之后，南京的房子已经越来越难卖，经常是业主挂了几个月的房子无人问津，只有通过降价吸引买主。市场上观望情绪浓重，许多本来打算买房的买主也纷纷选择先观望，市场前景不明朗，银行普遍执行的依旧是上浮5%的贷款利率，所有的因素促成了南京二手房市场在八月份滑向谷底。8月份南京二手房成交仅仅3136套，甚至低于处于春节期的2月份的成交量。随着呼和浩特等城市相继取消限购，南京市取消限购的声音也甚嚣尘上。

9月21日，南京市政府发文宣布南京取消执行了三年零七个月的限购；9月30日，央行银监会宣布放宽首套房认定条件； 11月4日，南京市住房公积金管理中心发文明确有条件将公积金二套房的首付比例降为30%；11月22日，央行下调人民币贷款基准利率；11月24日，南京公积金管理中心发布通知，从11月22日起的公积金贷款利率全部下调0.25%。至此，从中央到地方的一系列组合拳过后，九月份还收紧的信贷政策全面放松，相较于9月份时的贷款利率“普遍上浮5%”，到现在南京市大多数银行都已经能申请九五折贷款利率。信贷环境的改善带动了南京楼市的全面升温，市场在后三个月形成翘尾之势。

2014年全年，南京市二手房住宅成交56531套，跟去年相比成交量下跌41.30%。全年成交量月出现在12月，成交6439套，月份为8月份，全月成交3136套，月份成交量是月份的2.05倍。从历史数据来看，5.6万套的二手房成交量并不算一个太差的成绩。在价格方面，2014年南京房价止住了连续上涨的势头，价格基本维持在2013年末水平，变动幅度不是很大，2014年12月南京二手房挂牌均价为16872元/平米，新房均价为13814元/平米。在挂牌量方面，2014年各月挂牌量基本比较平稳，全年挂牌量出现在5月，挂牌量为191766套，小挂牌量是2月，挂牌153700套。

如果政策层面没有突然大的变动，预计2015年南京房价可能会有一个微幅的上涨。进入2014年12月份之后，南京商品房库存量始终维持在5.5万套左右的高位，因此，开发商仍然面临去库存的压力，二手房与新房的博弈在2015年仍然会继续。预计2015年南京二手房市场会以微幅震荡调整为主，逐渐进入到常态稳定期。

2014年的南京二手房市场呈现如下六个特点：

1、全年市场呈现“U”型走向

年初受2013年市场余温的影响，月成交量维持在5000套以上，随后市场逐步萎靡，至8月份降至冰点，取消限购之后，市场又逐渐升温，至12月成交量突破6000套，达到值。

2、政策对楼市作用明显

全面取消限购、放宽首套房认定标准、下调贷款基准利率、公积金二套房首付款有条件降至30%，在南京楼市连续注入“N“记强心剂之后，开始强劲复苏，楼市已然全面转暖，政策对楼市的带动作用立竿见影。

3、银行信贷前紧后松

进入2014年，银行的信贷明显收紧，南京各个银行的放款也更加谨慎，到了9月份，各大银行普遍执行基准利率上浮5%的信贷政策，10月底到11月初，基准利率已成为南京市场的主流，而进入12月，南京多数银行已经能申请九五折利率的贷款。

4、房价涨涨跌跌一年原地踏步

2014年，南京房价连续上涨的势头终于被止住，曾经坚挺的房价也开始下跌，经过一年的涨涨跌跌，南京2014年末房价跟2013年年末相比基本处于原地踏步状态，2014年12月南京二手房挂牌均价为16872元/平米。

5、江宁、鼓楼成交领跑全市

2014年江宁、鼓楼依旧是南京二手房成交的热点区域，2014年江宁二手房成交10475套，鼓楼成交10169套，是南京仅有的两个二手房成交量破万的区县。

6、二手房又被新房超越

去年，南京二手房交易量首次超过新房，今年南京市二手房成交量再次被新房反超，去年南京共卖出新房7万余套，远高于二手房的5.6万套。

9、2014年南京市挂牌均价及同比走势图

数据来源：房天下二手房数据监控中心

由图可见，2014年，南京二手房房价止住了连续上涨的势头。2014年南京二手房各月房价同2013年同比差距不断缩小，说明2014年南京二手房整体房价跟2013年相比变化不大，经过一年的起起伏伏，房价跟2013年年末房价水平大致相当。

从各月的情况分析来看，前三个月房价波澜不惊，从4月份往后开始房价持续下跌，到7月份来到一个相对低点，全年挂牌价点出现在10月份，这是因为9月份南京取消限购之后，市场对南京的二手房市场期望明显变高，之前还在考虑降价销售的房主在限购取消的政策出来之后紧跟着调高了挂牌价，造成了10月份二手房房价有了一个明显涨幅。随后的11月、12月挂牌价持续走低，加上央行降息等一系列利好的刺激，促成了11月、12月二手房成交量的不断走高，但是虽然挂牌价有所下降，但是二手房市场的议价空间明显缩小。

10、2014年南京市挂牌量走势

数据来源：房天下二手房数据监控中心

2014年，南京市二手房挂牌量相对于2013年来说变化还是比较平稳，没有出现特别大的大起大落的情况，除去2月份，其它各月挂牌量均维持在16万以上。2月份挂牌量较低，主要原因是春节期间许多房主撤牌观望。全年挂牌量点出现在5月份，达到191766套。

11、2014年南京市二手住宅成交量及同比走势图

数据来源：房天下二手房数据监控中心

跟2013年南京二手房市场的火爆场面相比，2014年南京二手房市场全面降温，全年成交总量同比2013年大减四成，具体到各月，只有12月份的成交量跑赢2013年，其余各月成交跟2013年相比均有不同程度的下降。全年成交量少的月份是8月份，3136套的成交量甚至少于春节期间2月份的成交量。自九月份开始，由于南京取消了限购，市场开始逐渐发力，10月份开始看房的买主已经明显增多，到11月、12月的时候，这种政策刺激作用更加明显的显现，12月份6439套的成交量达到全年。从整体来看，2014年56531套的成交量虽远不及2013年，但从历史来看，2014年的二手房市场还是处在平均水平线上。