学区房房主纷纷“惜售”，15所名校学区房成交量下滑22%

金陵晚报记者获悉，10月南京15所名校成交量较上月下滑22.24%。“名校成交价上涨，但成交量下跌。主要在于房少客多，多数房东欲捂房年后加价出售。”业内人士表示，今年10月成交量是去年的1倍。

6人抢一套未必能买到

我们都知道，每年5月前，新生要报名入学，所以都需要提前一年落户。“一般传统楼市的金三银四和金九银十，就是的成交旺季。”南京房天下二手房电商集团商圈周经理告诉金陵晚报记者，今年10月鼓楼区域的成交量较去年同期超1倍。

“9月以前，一套房子多3个客户抢，目前是6个客户抢一套房子都买不到。”周经理介绍，原来银城小学、金陵汇文中学双，挂出去半年都无人问津的顶楼、底楼等特别难卖的房源，现在一个礼拜就成交了。

据悉，目前购买的客户分为两类，一类是基本不住，为了学区购买小面积50-60㎡左右的房源以后出租。另一类是卖掉江宁或江北的一两套房子，为了改善居住条件而购买85-140㎡的。“一般小户型的如银城花园、金舟花园总价160万-200万元，而如聚福园、长江之家、长阳花园等改善户型总价300万元-500万元左右。”周经理表示。

一天涨价5万-10万也成交

有关业内人士坦言，由于名校的稀缺性资源，导致现在的房子是一天一个价。“我们有一个客户，前一天我带着他去看房。房主报价200万元，客户还价195万元，房主不愿意就涨到了198万元。结果房主说回去考虑一下，第二天以总价205万元成交。”周经理介绍，一套房子一个晚上涨个10万元成交，在鼓楼区域基本不是什么稀罕的事情。

“按目前的情况来看，涨5万-10万元，涨幅在10%左右，客户比较能接受，但是涨价30万元，甚至是50万元实在是虚高。”中广置业的经纪人告诉记者，大部分房主目前还捂房，以前一个小区出房率在50%，现在直接降到20%，甚至就几套房挂出来，其他房源等着明年年初高价卖。

为买不惜先离婚

笔者联系了建邺区、鼓楼区、玄武区、秦淮区等多个区域的二手房中介经纪人，多数经纪人表示为了买而离婚的客户今年达50%-60%左右。“我们接触过不少客户，离完婚办完手续开开心心来选，虽然看着是假的，其实风险挺大。”中原地产的经纪人表示。

“新城小学成交均价38000元/㎡-40000元/㎡，这类较高档的也存在为了算首套房而离婚的客户。”南京房天下二手房电商集团商圈张经理告诉记者。

笔者算了一下，一套面积102.8m2、总价300万元满5年的。如果是首套房契税要缴纳4.5万元，个税要3万元，合计7.5万元。如果是二套房契税9万元，个税3万元，合计12万元。首套房首付3成，买房人支付90万元，剩下的210万元需要20年商业贷款，以基准利率4.9%计算，月还款13743.33元，支付还款利息1198398.01元，如果贷款利率上浮10%，那么支付利息1335714.42元，月还款14315.48元，那么要多还款137316.41元。

首套房纯商贷（按基准利率计算）比二套房纯商贷要少支付18.23万元，如果是组合贷款支付的钱将更少。“今年不仅商业贷款降准降息，连公积金利息也降了，二胎政策放开后等多种利好，让火了起来。很多家庭盘算首套房比二套房省钱会铤而走险。”张经理分析。