金三银四超负荷放量 红五月南京二手房成交明显降温

 经历了“金三银四”的火爆市场，五月南京楼市也分外热闹。据百城房价数据显示，南京“红五月”新房价格环比上涨3.93%，高居百城第四位。新房5月共成交15427套，成为8年来南京单月销量之。

但二手房5月成交量环比“银四”下跌8.62%，与新房成交量相比仅超236套，较“金三银四”超新房3000套左右的佳绩 ，5月南京二手房市场有了明显降温。

对此，房天下江宁区大区总丁建分析认为，目前二手房的成交下滑明显，一方面是因为季度的“超负荷”放量，导致供不应求；另一方面房东报价虚高，且持续上涨已经让一部分购房者暂时放弃了购房打算或转为关注新房。同时，新房陆续开盘、“限价令”出台等原因对二手房购房者来说也是一种稀释。

“红五月”南京二手房市场趋于降温，但鼓楼区成交量相比金三银四不仅没有下降，反而环比出现上升，成交量增加135套，整体表现可圈可点；建邺区在红五月表现也非常引人注目，在5月13日的土拍中，诞生了88亿的年内总价地王，以及4.5万单价地王。近年来迅猛发展的建邺区与老牌教育大区鼓楼谁更甚一筹，值得大家深思。

建邺VS鼓楼 金陵帝王花落谁家

成交量对比

从近一年二手房成交数据看，鼓楼区的成交量一直远远超过建邺区。三月，鼓楼区成交2791套，超过建邺区1534套；四月，鼓楼成交2680套，超建邺区1474套；5月两者之间差距进一步扩大，鼓楼区成交2815套，超过建邺区1769套。相比之下，鼓楼区二手房市场比建邺区更加活跃。

挂牌价对比

众所 ，建邺区房价一直是南京城市房价的风向标，而鼓楼区作为教育重地其房价也是高高在上。对比两区近一年二手房挂牌均价可见，去年下半年两区均价差距不大，但从今年三月开始，建邺区房价大幅提高，现在超过鼓楼区房价近7000元/平方米。

区县关注度：鼓楼区排 建邺区居于第五

从南京5月二手房区县搜索数据中可见，近期鼓楼区受购房者关注，购房者中约有22%打算在鼓楼区置业，关注度排在各大区之首。鼓楼区作为老城区之一，发展时间较久，各项配套设施完善，且距主城非常近。吸引购房者的是它拥有南京丰富而优质的教育资源，南京著名的“拉力琅”三所小学都位于鼓楼区域内，为了孩子能够上名校，很多学生家长在购买教育房时都会优先考虑鼓楼区。

建邺区作为南京现在著名的富人区之一，虽然发展时间不长，但崛起速度之快有目共睹。目前已经形成了南京新的CBD中心，房价也成为南京整个楼市的风向标。正由于其高昂的价格只有富人能够承受，所以区关注度仅为8%，在全市各区县中排名第五。

地铁线路关注度

在南京地铁关注度排名中，2号线受购房者关注，占比43%，其实是1号线和3号线，占比分别为28%和20%。

这三条地铁线路都经过鼓楼区，所以交通上鼓楼区非常便利。但由于位于老城繁华区域，车流量较为拥挤，其地面交通与建邺区相比依然稍逊一筹。

目前开通的地铁线路中仅三号线经过建邺区，但河西路面交通网络四通八达，路面宽敞，几乎不会出现拥堵，且开通了有轨电车，所以交通也十分便利。

教育房关注度

从五月南京小学搜索量排名数据中可以明显看出，鼓楼的优质教育资源远远超过建邺区。在小学搜索量排名前20中，有8所位于鼓楼区，尤其是南京著名“拉力琅”三巨头搜索量遥遥领先。

建邺区仅南湖第二小学和莫愁路小学榜上有名，但排名均处于末尾。虽然在搜索量排名中，建邺区表现远不如鼓楼区，但建邺区在全省教育现代化建设水平监测中已经连续两年获得。近日，建邺区教育工作会上又宣布成立南京致远、南外河西、南师附中新城、中华中学四大教育集团，相信建邺区未来在教育配套方面一定会有长足的发展。

五月南京楼市大事件

1、营改增从5月1日起全面落地

今年3月5日，李克强总理在人大开幕会上发表《政府工作报告》，明确表示从5月1日起全面实施营改增，并强调要“确保所有行业税负只减不增”。3月24日营改增试点推行，5月1日起全面铺开。本次营改增代表着营业税正式退出历史舞台，该政策推行今年将减税降费5000多亿元。

2、教育房维权事件频发

近期优质教育房维权事件频频发生，先是新城小学代招小区学生家长维权，再是南京外国语学校河西分校更名和搬校区引发学生家长不满。这背后还是因为购买优质教育房是陷阱较多难以避免。在公办小学择校收紧情况下，南京今年新开办了8所优质民办小学，对于想让孩子上名校的学生家长而言不失为一项好选择。

3、南京出台新政策 控房价控地价双管齐下

5月27日，南京为促进房地产市场平稳健康发展，出台严厉调控措施。一方面，效仿苏州出台土拍“熔断政策”，竞拍价高于出让土地高限价就流拍，严格控制土地市场拍卖价格；另一方面，改竞拍保障房建设资金为保障房建设面积，以后南京商品房可能配建保障房。政府试图通过土地市场与交易市场两手抓来使得房地产市场理性健康发展。

4、南京新房库存已跌至历史低值

近日，南京新房库存已经跌破2.5万套，预计1-2个月就可以全部去化，这一数值已经低于2009年南京库存低值创下历史新低。

现在虽说楼市出现降温信号，但优质新盘还是引来购房者疯抢。华润国际社区252套新房2600多组购房者排队认购，甚至有人边排队边借钱。河西中新盘海玥名都218套新房摇出1002个选房号码。购房者的热情仍未消退，6月大量现房上市后，这样的现象可能会出现缓解。

5、五月河西拍出88亿总价地王和4万5单价地王

5月13日的土拍中， G14地块被葛洲坝以32.8亿元拿下，成交楼面价45213元/㎡，成为南京新地王。另一块河西北部的G11地块经过88轮竞拍后，被世茂以88亿元竞，得成为年内总价地王

随着南京楼市高烧不退，五月政府开始着力调控市场。去年下半年以来的火爆成交，已经在很大程度上透支了南京二手房需求，而过热楼市情况下的卖方市场使得房主报价已经偏离理性。随着政府调控政策的出台，南京楼市的拐点已经近在眼前，下半年南京楼市的走向我们拭目以待。