限贷笼罩下的南京：房价16连涨 但涨幅明显放缓

南京上半年楼市火爆，受市场惯性影响，下半年 个月房价仍持续上涨。据中指院数据显示，7月南京新房房价环比上涨2.39%，以18290元/㎡实现16连涨，但涨幅排名由6月的 跌至第18位。二手房房价方面，据房天下（南京）“查房价”（http://fangjia.fang.com/nanjing/）数据显示，7月南京二手房房价环比涨幅1.77%，以22926元/㎡收官。

成交量方面，南京7月新房“价量齐升”而二手房“价升量减”，终以成交11993套“击败”6月，成为今年继1、2月之后的成交新低。而7月南京新房成交量却以11822套环比上升9.95%，究其原因，与7月中旬新房上市量增加，使购房者有房可买有关。至此，自今年3月以来二手房、新房的成交量倒挂现象得以缓解。

7月南京房价实现16连涨，二手房成交量尽管连降4个月，但同比去年仍居高位。面对日益高涨的房价，5月开始政府频频出台调控政策，进入7月更是发出“限贷”信号。对此，房天下江北区域总监蔺成刚表示，将出未出的“限贷”政策对市场参与者产生的“心理影响”远大于其“实际意义”。金三银四红五期间，楼市异常火爆，房东签单后悔约的情况时常出现，但在“限贷”频传的市场环境下，房东心理开始出现转变，从6月开始这种纠纷明显减少。

二、7月南京楼市大数据

据房天下二手房数据中心显示，江宁区反超鼓楼区夺得榜首成为受关注区县，龙江商圈成为受关注的商圈，锦绣花园成为受关注楼盘，南京二手房市场受关注的轨道交通线为2号线。另外，两居室户型、150-200万价格区间均为二手房相关属性中受关注的附加条件。

1、热搜区县：江宁区反超夺冠

据房天下二手房数据中心显示，7月南京市各区县搜索热度排名中，江宁区以23.19%的搜索占比成为榜首，鼓楼区以17.16%搜索占比屈居第二，秦淮区以10.88%搜索占比位列第三。

江宁区受益南京南站高铁经济区建设和南部新城开发，发展潜力大，关注度一直很高。7月18日江宁岔路口详细规划公示，又进一步提高江宁的关注度，对于岔路口未来规划，将重点提升生活配套，增加教育资源，增加绿地公园和公共交通覆盖，终建成高水准生活居住区。；鼓楼区拥有优质教育资源一直是受关注区县， 7月被江宁区反超，一方面是学龄儿童落户教育区是在5月前， 7月已经过了落户教育房的时间，购置教育房的群体数量锐减，另一方面南京楼市转向理性，投资潮持续减退，自住购房成为主力。

2、十大热搜商圈：龙江进前三

在7月南京二手房市场商圈搜索情况中，东山镇蝉联商圈热搜榜首位，搜索占比1.78%；龙江以1.30%的搜索占比排名第二位；仙林以0.96%搜索占比位列第三。

龙江商圈睽违已久进入前三，一方面，受近期4号线“小紫”试运行在即，4号线西起龙江站东至仙林湖站，途径鼓楼区、玄武区和栖霞区三区，并且西端预留过江条件通往南京北站，届时龙江又将成为向南过江 站；另一方面，龙江商圈教育资源优越，特别是在7月公布的2016南外小升初各小学中榜人数中，龙江商圈的芳草园小学以38名中榜人数，高居公办小学榜首，极大提升了龙江商圈的关注度。

3、江宁区6个楼盘上榜十大热搜楼盘

纵观7月南京前十名热搜楼盘，锦绣花园以0.93%的搜索占比逆袭夺得 位；东郊小镇排名第二位，金地自在城排名第三。同时，在本月关注度 的10个楼盘中，江宁区依然占有7块楼盘，而这7块楼盘均是刚需楼盘，可见刚需购房仍是购房主力，江宁区还是刚需理想选择。

相比6月楼盘关注情况，位于仙林的亚东城跌出关注度前十名。仙林板块大多以改善为主，而该楼盘在房价方面有望突破3万大关，或许已不再是刚需群体能承受范围。而明发滨江新城新进关注度前十名，这与7月刚满周岁的江北新区，不断传来各方利好有关。

4、地铁2号线：南京人关注

地铁线路方面，南京2号线以39.19%的搜索占比，登上轨道交通线关注度榜首。1号线以36.65%微弱劣势紧随其后，位列第二，3号线以15.84%，居于第三。

2号线贯穿南京东西方向，途经建邺区、鼓楼区、秦淮区、玄武区和栖霞区，南京八大区，它就占了5区。7月1日起地铁2号线增加列车数缓解早高峰压力，后续会陆续增加15辆列车，2号线热度可见一斑。1号线是南京通车的 条地铁线，加上7月21日地铁1号线北沿线建设全文公布，同样备受关注。

5、两居室、三居室备受青睐

在户型方面，两居室仍然是网友为青睐的户型，搜索占比达到43.78%居首位；三居同样备受关注，搜索占比为42.07% ；四居搜索占比8.30%，位列第三。两居室与三居室的关注度都很高且搜索占比差距很小，反应出刚需购房是购房主流，改善型购房愈来愈受青睐，刚需购房逐渐向改善型购房过渡。

在购房总价方面，150-200万的价格范围，以17.53%的搜索占比成为榜首；其次是200-300万的价格范围，搜索占比10.52%；第三是的价格范围是50-80万，搜索占比10.28%。对此，总价在200万以内且两居室多的找房特征表明，刚需族仍是南京购房群体的主力军，但从7月起，超过200万以上的刚改购房群体也再增加，这说明在房价呈现上涨的大环境下，购房者对房价的接受度、包容性也再提升。

三、南京7月房产大事件：

1、南京限地价二次土拍，“8地7熔”再创纪录

7月8日下午，南京限价新政出台的第二次土拍，8块住宅用地7幅地块遭遇熔断，仅有一幅地块被中南以18829元/㎡楼面价拿下。这场总出让面积61.9万㎡，总出让建筑面积116.1万㎡的今年南京 规模土拍，面对开发商“我拍不到，你也别想拍”的拿地心理，后出现了8幅住宅地7幅流拍的尴尬结果。土拍限价是政府抑制高房价的直接手段，反应政府调控楼市的决心；同时，“8地7熔”新楼盘建设用地取消，可能在未来加剧无新房可买的情况。

2、国务院批复南京城市总体规划 强调建好江北新区

7月12日公布国务院关于南京市城市总体规划的批复（国函 〔2016〕119号）批复同意南京市城市总体规划（2011—2020年）。确定南京为东部中心城市，江北新区与上海自贸区联动发展，南京中心城区常住人口控制在670万人以内，城市建设用地控制在652平方公里以内。城市总体规划的批复会增强购房者对南京房价上涨的信心。确定南京为东部中心城市，江北新区与上海自贸区联动发展显示出未来南京的发展，前景好、潜力大，使购房者对南京楼市有更好的预期；控制建设用地和人口规模，可能会引起供求紧张的担忧，从而刺激房价进一步上涨。

3、房贷利息可抵个人所得税

7月23日财政部财政科学研究所原所长贾康在三亚表示：个人所得税可抵扣房贷已明确，至于进展，要看个税改革的时间。中央要求的时间是1年左右，但今年可能赶不上了。可以确定的是，这种方案会在推广。据媒体报道，有先放开的可能是首套房，个人只有一套住房的房贷利息将用来抵扣个税。对按揭购房者来讲，特别是中高收入的按揭购房者，这当中差异巨大，相当于利息支出中有15%-45%由政府来买单了。一方面，该政策实际上减少了购房压力，增强购房者的购买力，提升成交量，推动楼市进一步繁荣。另一方面，该政策对投资性购房更加有利，可能会导致逐渐退却的投资潮出现反弹，加剧楼市的不理性发展。

4、网传南京限贷政策

网传南京各大银行7月26日下午被紧急通知召开会议，南京限贷政策已经出炉，将于近期公布。政策规定首套房首付比例35%，二套房首付比例50%，三套房停贷，另外征信系统显示已结清二套以上也算二套房（仅限南京市区）。限贷不同于限购，限贷是通过经济手段实施的宏观调控，旨在规范南京楼市理性发展。限贷政策主要是限制投资性购房，防范恶意炒房，同时促进刚需购房，引导改善型购房。如果限贷政策正式实施将引导南京楼市回归自住购房，对房价上涨也会起抑制作用。但另一方面，如果首付比例提高，对刚需和改善购房也会造成成本压力。

刚刚过去的下半年 个月，笼罩在“限贷”政策下的南京楼市，并没有在8月1日如约等来“周一见”；6月土地刚限价，7月就“活久见”8地7熔断，月底更是传来土拍改网拍的消息；其他例如房贷利息抵个税、房地产税征收等“擦边球”的新闻频现，搅乱了购房者的心，也让不少人直呼南京楼市“看不懂”。但无论限贷政策是否延期，刚需购房依旧是被保护的群体，在7月中旬得到小幅度回升的库存量，也将在8月得到更多新盘上市缓解房荒。然而，抗药性的南京楼市，在本月的确通过多双“无形之手”得到缓解，房价涨幅收窄，似乎表明了政府对调控房价的决心，抗药性的南京楼市或许正在逐渐回归平稳。