购房变化全解析：9月1日南京二手房交易全面网签

今日（8月25日），一份《关于全面推行存量房交易网签备案有关事项的批复》南京市住房保障和房产局的文件流出，文件内容显示，从2016年9月1日起，南京主城区所有存量房交易均实行网上签约备案，不包括江宁、浦口、六合、溧水、高淳。经致电南京房产交易中心核实，该文件属实，9月1日起南京将全面实行网签。

本次全面网签与原政策相比的主要变化：

1、资金监管实行自愿原则

政策变化前：

买房人自愿用购房款帮房主结清贷款以便过户的情况，可以申请免监管免网签手续。

政策变化后：

放开了资金监管，实行自愿原则，但要求购房人必须全部走网签，同时工作人员必须做到交易资金风险提示，当事人签署免监管声明，方可办理房产交易手续。如选择免监管，交易按照原老流程，贷款预审通过即可办理送件手续；如选择监管，则参照原网签流程先进行贷款审批，银行出同贷书后方可送件，贷款部分流程及下款方式与原网签保持一致。

2、资金监管业务办理地点变化

政策变化前：

资金监管业务可在各大指定分中心办理

政策变化后：

资金监管业务只能在华侨路、大光路和中山路三个分中心办理

3、购房成本提高

政策变化前：

可以通过降低房价或者故意做高房屋评估价，以达到减少购房成本或者套取银行贷款。

政策变化后：

全面实行网签之后，非网签交易中降低房价逃税的情况会被扼杀，房管局的网签合同与银行贷款合同的价格将一致，做高房屋评估价套取银行贷款的情况将行不通了。

4、房产中介协助办理的房产交易可集中先行配图

政策变化前：

房产中介公司持清册和房地产权证（不动产权证）的原件到测绘部门配图。

政策变化之后：

房产中介公司持清册和房地产权证（不动产权证）的复印件即可到测绘部门集中先行配图。

5、有营业执照的中介机构均可办理备案手续

政策变化前：

中介公司首先必须有4本经纪人资格证，然后才能在房管局办理房产从业资质备案手续

政策变化后：

只要领取了营业执照的房产中介机构，就可以办理备案手续

6、剔除交易、登记系统中的面积不一致提示

政策变化前：

部分房改房和早期商品房房产测绘成果面积不一致以及因房屋套型和位置错误造成的面积误差有限制提示

政策变化后：

仅保留因房屋套型和位置错误造成的面积误差限制提示，剔除部分房改房和早期商品房房产测绘成果面积不一致的限制提示。在办理测绘配图时，面积不一致在5平方米以下的，按原权证面积配图；面积不一致在5平方米以上的，慎重复核，将结果告知交易双方，使其签约时填写正确的房屋面积。

以下几种情况仍然可以申请免网签：

1、单位办理房产交易的，可以办理网签备案，也可以签订格式文本合同。

2、不涉及资金给付的共有人之间份额交易及直系亲属之间交易、可以办理网签备案，也可以签订格式文本合同，等于说直系亲属之间的交易还是跟以前一样，可以申请免网签。

3、经济实用住房等保障性住房上市交易可以签订格式文本合同。

南京网签流程

一、卖方无贷款，买方有贷款，纯商业

步：中介公司用密钥进行网上签约并打印《经纪机构版交易合同》（无中介，直接到交易中心网签打印合同）

第二步：到银行办理贷款提前审批

第三步：银行审批通过，银行将如下材料递交房地产交易中心资金监管柜台。

第四步：中介公司用密钥打印权属登记申请表并确认成交

第五步：二楼买方开具新购住房证明

第六步：二楼配图

第七步：一楼资金监管受理柜台办理如下手续：

1、买卖双方提供身份证原件及复印件、同一监管银行的银行卡原件及复印件（背面持卡人签名）、产权证原件及复印件、土地证原件及复印件、存量房网签合同原件。中介公司提供公司开户银行与账号以及公章

2、买卖双方签署《南京市存量房交易结算资金及监管协议》，中介公司盖章，一式五份，中介1份，卖方1份，买方2份，受理柜台1份。

3、买卖双方签署收件资料清单，买方持有一份。

4、受理柜台出具资金监管存款单与存款单给买方。
第八步：在交易大厅公证处办理委托公证（买方委托南房置业担保代办土地证过户及抵押登记手续）,买方缴纳公证费200元。

第九步：到贷款银行将房款与存入资金监管专用账户，银行收取资金监管存款单与存款单，查看《南京市存量房交易结算资金及监管协议》（不收取），出具转账凭证给买方。

第十步：买卖双方到资金监管财务窗口换取收款凭证并缴纳相关费用。

第十一步：取号送件。

第十二步：三个工作日内，贷款银行将购房贷款划转至资金监管账户。

第十三步：十个工作日后，完成房屋转移登记手续，买卖双方缴纳相关税费后由交易保证机构领取房屋所有权证。

第十四步：公积金中心将购房贷款划转至资金监管账户。 第十五步卖方凭购房发票，身份证到资金监管财务窗口办理划款手续，监管银行凭划转资金指令将监管资金划转至指定账户。

第十五步：交易保证机构为买方办理土地使用证、抵押登记手续，并在交易完成后40个工作日内通知买方领取房屋所有权证及土地使用权证。

备注：公积金贷款是出件后五到七个工作日领款（首付款、商业、公积金一起领取）

二、全现金，双方均无贷款

步：二楼买方开具新购住房证明

第二步：二楼配图

第三步：一楼资金监管受理柜台办理如下手续：

1、买卖双方提供身份证原件、同一监管银行的银行卡原件（背面持卡人签名）、产权证原件、存量房网签合同原件一份，受理柜台收取存量房网签合同原件一份、银行卡复印件一份、身份证复印件一份。

2、买卖双方签署《南京市存量房交易结算资金及监管协议》，中介公司盖章，一式五份，中介1份，卖方1份，买方2份，受理柜台1份。

3、买卖双方签署收件资料清单，买方持有一份。

4、受理柜台出具资金监管存款单与存款单给买方。

第四步：中介陪同买方到监管银行将房款与存入资金监管专用账户，银行收取资金监管存款单与存款单，查看《南京市存量房交易结算资金及监管协议》（不收取），出具转账凭证给买方。

第五步：回到一楼资金监管财务柜台，财务柜台收取《南京市存量房交易结算资金及监管协议》一份与转账凭证原件，出具2份《南京市存量房交易结算资金及监管收款凭证》给买方，一份是房款，一份是。

第六步：取号送件

第七步：十个工作日后缴纳税费，买方领取产权证，卖方凭本人身份证和售房发票以及《南京市存量房交易结算资金及监管协议》到一楼资金监管财务柜台办理划款手续，同时划转。

第八步：办理土地证，立等可取

三、卖方有贷款需赎楼（可以申请免网签免监管）

步：买卖双方到华侨路房地产交易中心金融超市申请赎楼免监管，提供如下材料：

1，房产证原件复印件

2，土地证原件复印件

3，《存量房买卖合同》第1、2、3、10页复印件

4，买卖双方身份证原件复印件

第二步：结清银行贷款后，买卖双方再到华侨路房地产交易中心金融超市，并提供如下材料：

1、结清证明复印件

2、卖方有买方提供资金解押的，需要出具双方划款证明：

3、注销后的房产证，盖有注销章的那一页复印件

注意：9月1日以后将不能申请免网签

全面启动不动产统一登记之后，过户流程和以前相同，只有一点不同，就是原来过户送件时需要“一前一后”提供房产证和土地证，而现在只要同时将两证提交至不动产办证大厅即可。出件时，原来出的是“两证”，现在只出不动产登记证。

购房小贴士：

什么是网签？

南京二手房网签，即二手房网上签约，是指房管局推行的一个网上交易系统，这个系统运行后二手房交易过程中签订房地产中介服务合同、房源信息公示、签订买卖合同、选择交易资金托管及银行等全部都将在网上进行。通过网签，买房人可以完成二手房交易中的所有流程，避免中介吃差价、一房多卖、阴阳合同、交易不成要不回等问题。