“限贷”无效？ 南京房价实现18连涨

今年前七个月，南京楼市火爆异常、房价不断攀升，受市场惯性影响，8月房价仍持续上涨。据中指院数据显示，8月南京新房房价环比上涨3.41%，以18913元/㎡实现18连涨，涨幅排名由7月的第18名上升到本月的第14名。二手房房价方面，据房天下（南京）“查房价”（http://fangjia.fang.com/nanjing/）数据显示， 7月南京二手房房价环比涨幅1.53%，以23276元/㎡收官。

成交量方面，与7月情况相反，南京8月二手房“价量齐升”，终以成交12893套逆转今年4月以来成交量连续下降趋势；而新房“价升量减”，本月成交9975套，环比下降15.62%，究其原因，或与8月新房上市量没有缓解供需矛盾，以及开发商待价而沽、捂盘惜售有关。至此，7月刚刚得到缓解的二手房、新房成交量倒挂现象，再次出现反弹，而且更加严重。

面对持续走高的房价，8月中旬，政府出台“限贷”调控新政。调整首付比例政策力度较小，对投资炒房影响不大，但释放了政府调控房价的决心；土地出让竞价方式改变则影响较大，“现房现售”和“摇号”政策能迫使开发商竞价趋向理性。长远来看，土地竞价方式改变对抑制房价过快上涨有一定作用。         

二、8月南京楼市大数据

8月，江宁区是南京楼市的头号主角，据房天下二手房数据中心统计，南京关注度高的区县是江宁区，热门商圈是江宁区的东山镇，而且江宁区麒麟门东郊小镇也在南京诸多楼盘中脱颖而出，受购房人关注。另外，诸多地铁线路中，南京市民为依赖2号线，选择在沿线置业的购房者人数多，三居户型、150-200万总价区间等特征的房源也更受青睐。

1、热搜区县：江宁区夺冠

据房天下二手房数据中心显示，8月南京市各区县搜索热度排名中，江宁区以19.17%的关注度高居榜首，鼓楼区以16.62%的关注度位居第二，秦淮区以12.06%的关注度排名第三。

江宁区受到购房者关注的的原因有多个。首先，规划前景美好，江宁新一轮城市建设框架确定：到2020年努力将江宁建成具有影响力的现代化国际性南京主城南部中心，江宁区获得新的发展机遇。其次，一直被认为是江宁短板的教育方面也取得巨大进步，多所名校分校进驻江宁，其中琅琊路小学江宁分校8月13日正式确认进驻青龙山。此外，江宁区的商超、交通、医疗等配套不断完善。正是这诸多利好使得江宁区备受关注。

2、十大热门商圈：桥北挺进第三

在8月南京二手房市场商圈搜索情况中，东山镇蝉联热门商圈榜首位，搜索占比3.10%；仙林以2.27%的搜索占比排名第二位；桥北以2.22%搜索占比位列第三。

桥北商圈本月能够进入热门商圈榜前三位，主要是背靠江北新区发展带动。8月江北新区交通利好不断，南京长江五桥可行性研究报告近日获得国家发改委批复，预计年内开建；宁和城际期隧道本月全线贯通，预计2017年底通车；南京地铁7号线公布环评全本公示，计划年内正式开工。在江北新区交通大建设背景下，桥北商圈迎来王府井超级商业综合体，同时桥北文体中心也是开放在即，随着基础配套不断完善，桥北商圈吸引越来越多的目光。             

3、十大热搜楼盘：江宁占据七成

纵观8月南京受关注楼盘排行榜前十，东郊小镇以0.89%的搜索占比重新夺得位；金地自在城以0.88%搜索占比排名第二位，万江共和新城地和苑则以0.73%搜索占比排名第三。同时，在本月关注度高的10个楼盘中，有7块楼盘属于江宁区，而且这7块楼盘均是刚需楼盘，可见江宁区仍是刚需购房。浦口泰山万江共和新城地和苑排名占据第二位或是受江北新区快速发展的带动。

4、150-200万的价格范围受关注

在购房总价搜索排名方面，150-200万的价格范围，以15.47%的搜索占比成为榜首；其次是50-80万的价格范围，搜索占比9.51%；排名第三的价格范围是80-100万，搜索占比9.31%。另外，200万以下价格范围搜索占比合计达56.65%，说明刚需族仍是南京购房群体的主力军。而50-80和80-100在8月受关注度猛然提升，原因可能是刚需过渡以及公寓类型近期受到关注。 

5、三居室反超两居室更受青睐

在户型方面，三居室反超两居室成为网友为青睐的户型，以41.77%的搜索占比排名首位；两居室紧随其后，搜索占比为41.64% ；四居室搜索占比7.44%，位列第三。三居室关注度反超两居室，可能是因为二孩政策以后，三居室更能满足家庭居住空间需要；此外，利率下降、房贷抵扣个税等政策，也变相提高了购房者的购房能力，三居室越来越受青睐。

6、地铁2号线：南京人依赖

地铁线路方面，南京2号线以44.97%的搜索占比，登上轨道交通线关注度榜首。1号线以28.16%的搜索占比位列第二，3号线以17.35%的搜索占比，居于第三。

南京地铁2号线贯穿南京东西方向，途经建邺区、鼓楼区、秦淮区、玄武区和栖霞区。线路西起河西新城，穿过主城，东至仙林新城区，客流量大、关注度高；地铁1号线途经南京八区中的六区，是南北向交通动脉同样备受关注；地铁3号线虽然开通较晚，但北起江北新区南至江宁新城区，跨区域范围大，关注度亦是颇高。                        

三、8月楼市大事件：

1、购房首付“限贷”、土地出让竞价方式改变：

8月11日，南京市房产局、国土局、中国人民银行南京分行营管部联合发布的《关于调整南京市土地公开出让竞价方式、商品房贷款首付比例的意见》，确定从2016年8月12日起，调整土地公开出让竞价方式和商品住房贷款首付比例。

首付比例调整方面，首套房和二套房首付比例均提升5%，分别达到35%和50%。从限贷角度来看，此次新政出台，一方面释放了政府加强调控楼市的信号；另一方面出于对刚需购房的保护，新政提高了首付比例，抑制投资炒房，但是提高幅度仅有5%，收效甚微。

随着限贷一起出台的还有土地公开竞价政策，规定当网上竞价达高限价90%时，该地所建商品房必须现房现售，这种方式对资金链要求非常高，迫使开发商在竞价时趋向理性，如果长期实行，对限制房价上涨将有积极作用。当竞价超高限价90%时仍有两个以上的开发商举牌，则停止网上竞价，改为现场摇号决定土地归属，这意味着原先土拍熔断机制终结，而摇号方式对限制“地王”出现有重要作用。

2、南京市长明确表示将严控房价：

8月17日，在南京市人大常委会第二十七次会议上，南京市市长缪瑞林做关于2016年上半年工作情况和下半年工作安排的报告中指出，南京房地产市场风险加大。对此，他明确表示，下一步，南京市将立足南京房地产市场实际，针对局部区域过热的问题，严格落实严控房价地价、突出联动监管、科学引导预期等各项政策措施，确保全市房地产市场平稳健康发展。由此可见，南京政府对抑制房价上涨的态度已经非常明确，如果，楼市继续疯狂，按照现在思路，很可能会有更严厉的调控政策出台。

3、9月1日起南京主城二手房交易全面网签

8月25日，一份《关于全面推行存量房交易网签备案有关事项的批复》南京市住房保障和房产局的文件流出，确定从2016年9月1日起，南京主城区所有存量房交易均实行网上签约备案，不包括江宁、浦口、六合、溧水、高淳。二手房交易全面网签，一方面使交易将更加透明规范，提高资金监管安全系数；另一方面网签后申报价和真实价格一致，在南京主城区想通过做低房价来避税已不可行，因此购房成本或会相应增加。

在刚刚过去的8月中，关于住房信贷首付比例和土地出让方面均有新政推出台，南京市长也明确表示将严控房价地价，月底又传出主城区二手房交易全面网签的消息，让南京楼市整个8月都笼罩在调控、规范的大环境下。但不论怎样调控，刚需依旧是被保护的群体，“金九银十”南京将有两万套新房上市或许一定程度上缓解房荒。8月无论从态度上还是行动上，政府调控楼市、限制房价的决心毋庸置疑。然而受市场惯性影响，未来南京房价上涨还将持续，但南京楼市回归平稳、理性的状态或许能逐渐实现。