楼市调控再获新指示，透露房价上涨的关键所在

楼市调控新年后又被广泛讨论，从央行变向加息开始，这一议题就成为众多购房者关注的重头戏。近日召开的财经领导小组第十五次会议中，明确提出要完善一揽子政策组合，引导投资行为，合理引导预期，保持房地产市场稳定。要调整和优化中长期供给体系，实现房地产市场动态均衡。在金三银四到来之际，房地产市场预计将会迎来小幅回暖，此时高层的指示更加明确了调控楼市的决心没有动摇，地方政府的压力依然很大。

值得关注的是本次会议特地强调了改善供求关系，并不是一味地限、控、调，总是在外部做文章，结果就是没有触及到房价快速上涨根本的因素。供求关系对价格的影响是至关重要的，卖方市场和卖方市场呈现出来的价格体系和变化规律大相径庭。南京楼市在这方面表现的尤为明显，成为了推动2016年楼市火热的重要原因之一。

2016年南京楼市库存量一度跌至2万套，远远达不到4万套的供需平衡线，高价地频出，每逢开盘千人抢房司空见惯，日光盘成为常态，当天去化不到9成以上都不好意思说自己是开发商。绑车位，炒房号屡见不鲜、二手房业主坐地涨价、一套房几家客户抢着交钱，今天的看房隔夜就没，这就是去年南京楼市的真实写照，当市场演变成这样的时候，房价能不涨？

住宅用地的供应量直接影响到新房的上市量，南京2016年住宅用地供应量少于上一年同期13%，从去年限购限贷政策施行开始，楼市库存触底回升之后就一直维持在2.5万套左右，未见再有增长，2017年开年甚至还下滑到2.2套，为了在数据上控制住房价涨幅，必须得有选择的发放销许，使得即便需求被抑制了，但供应依然跟不上，供需矛盾仍然紧张。

限购限贷政策没有从本质上改变供求关系，房好买，好房难买，虽然市场中新房和二手房也有不少“存货”，但对购房者来说，满意并且在购买力承受范围之内的房源还是少数。在供需上一二线城市和三四线城市就存在明显的差别，一个是不愁卖，一个是不愁买。

强行抑制需求，转移需求不是长远之计，为何人们总是喜欢往大城市挤，因为资源和配套够丰富和完善，小城市哪怕在短期内受到一二线城市资金涌入，房地产市场去库存效果明显，恐怕更多的是成为投资客的工具，长期来看，当资本回流之时，三四线城市的需求还能支撑此前被资本洗劫过的楼市吗？

中国金融杂志称：2016年房地产对经济增长的贡献率为7.8%。房地产确实在中国经济增长中扮演了重要角色，但如果房地产的膨胀趋于挤出其他投资和扼杀企业家精神，对于中国经济的转型和健康发展则是不利的。因此，还应着眼于中长期，从土地和各项资源的供给，以及制度上做改进。

总的来说，我国当前的房地产调控应注重需求调控与供给调控相结合，短期调控与长期调控相结合，并处理好房地产与经济发展的关系。

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