强烈的房价下调预期，令二手房市场倍感寒意。江苏商报调查发现，在二手房价格、挂牌量、成交量齐降之时，南京二手高端商业住宅挂牌和成交量却在明显增加。
据称，在当前挂牌卖房的业主中，投资客占50%以上。新政发轫以来，南京二手房成交的下滑趋势清晰可见：4月全月南京二手房共成交8798套，自此之后二手房成交数据就一泻而下。5月份全市二手房成交量3733套，相比4月份下滑了近六成；6月份全市二手房成交2750套左右，相比5月份又下滑了近三成。但就在近期，高端商业住宅的挂牌量有了明显的增加。[超低价3750元/平起！江北特价房源10]
在楼市僵持阶段，谁还在卖二手房？根据某企划部统计数据，当前挂牌业主中，以投资客和意欲改善的业主较多，投资客占50%，改善客户占20%，其他原因占30%。[购房者持续观望 三季度二手房价有望探底]
许多卖房者一改以往“只售不租”的信条，把目光投入了租赁市场。但也有一些投资客已经按捺不住，决定伺机展开抄底行动。
1.降价从大户型开始
王先生在江北的明发滨江新城有一套120多平方米的二手房，今年3月份的挂牌价是110万元。4月初，有购房者想以105万的价格购买，可王先生认为自己的房子能以115万的价格卖出，因此没能卖出。新政出台之后，南京的楼市交易一度处于低迷状态，王先生看市场不好，将原本110万元的挂牌价降到了105万元，可仍然无人问津。因为急于用钱，王先生在5月份又将房子降到了100万元，持续到现在的7月初，现在那套房子的挂牌价已经只有95万元。“对于大户型的房子，即使是这样的价格，相较于目前低迷的江北二手房来说，还是有些高了。”南京鸿科房地产经纪有限公司温晓卿告诉记者。[二季度购房者调查报告显示：6成人坚信房价下跌]
就在上周，江北传来“5”字头的二手房挂牌价，着实让二手房市场为之一惊。继上周万江共和新城和明发滨江出现“5”字头的房源以后，近日，一套“4”字头房源正式成交，令江北二手房价格再创新低。[一线城市房租上涨 专家表示不是房价下挫惹的祸]
“这套房源是220平方米的大户型，买卖双方谈下来的总价只有108万元，每平方米单价只有4900元。这一消息刚一传出，浦口的炒房人和开发商人心惶惶。”友邦置业市场部相关人士表示。[一线城市房租上涨 专家表示不是房价下挫惹的祸]
中介人士表示，目前浦口二手房成交中投资客比例开始减少，6月份只占到总成交的四成不到，而在5月份二手房交易中有九成是投资客。二手房的降价从大户型开始，因为售楼处以前也就卖七八千，比正常房价要低，现在大户型的降价已经不再是个别现象了。
2.中介基本没生意
“以前生意好的时候，一个月能挣1万多元，现在经常一个月都没有一笔生意，就靠拿几百元的底薪撑着，加上出租房屋的提成也不过千把块钱。”光华路一家中介公司的业务员告诉记者。他做这一行已经3年多了，由于国家新政调控威力显现，当前市场正处于二手房高位调整期。[超低价3750元/平起！江北特价房源10]
根据南京网上房地产数据统计，6月的南京二手房市场成交量2411套，环比5月下降35%，这个成绩还不足2009年6月9151套的1/3，也是今年除了2月（春节期间）的第二个最差纪录。自此，南京楼市二手房上半年交出28718套的成绩单，远远低于2009年上半年的40516套。
事实上，不仅成交大幅下降，二手房的个人挂牌量也继续萎缩，只有6884套，而上旬这一数值还为8944套，少了2060套，降幅为23%。[二季度购房者调查报告显示：6成人坚信房价下跌]
数据显示，新政后除了5月中旬个人挂牌量略有反弹，比上旬多了775套外，从4月中旬到6月中旬，挂牌量一直在下降，6月中旬的个人挂牌量只有4月中旬的42%。
“现在中介根本没什么生意，成交量非常低。”温晓卿无奈地说道。
据了解，目前降价最为明显的就是江北的二手房，现在红太阳、苏宁等开发商在江北的新盘售楼处价格只有7000多元/平方米，而二手房的报价如果还如以前的9000~10000元，根本没有人愿意去看。而江北的投资客居多，普遍楼盘的入住率只有30%左右，为了不受房产税的影响，他们基本上是“见好就收”。另外，江北本身的体量就很大，因此降价越多，销售也会相对偏好一些。[购房者持续观望 三季度二手房价有望探底]
3. 二手房议价空间增加
记者在采访中了解到，目前南京各大版块的二手房成交量6月份以来略有攀升，但与历史同期相比较没有较大的浮动。随着新政步步深入，二手房的价格目前也“识时务”地趋于理性。[一线城市房租上涨 专家表示不是房价下挫惹的祸]
吴睿告诉记者，目前南京主城区上世纪80年代末90年代初的老房子均价在每平方米1.3万元左右浮动，1990年到1998年左右的二手房，均价基本都在每平方米1.4万元，2000年以后的二手房每平方米均价1.5万到1.8万不等。“6月份以来，二手房的成交情况要相对好一些，随着买房心理预期的降低，卖方开始逐渐扩大手上房屋的议价空间。”吴睿表示。[一线城市房租上涨 专家表示不是房价下挫惹的祸]
数据显示，欲套现的投资客，还价余地，可达5%~10%，欲换新房的卖家可接受的议价空间则为2%~3%。[买卖双方僵持 6月南京二手房成交大跌26.8%]
但是，江宁地铁沿线价格坚挺，还价余地不大。江宁6月挂牌均价为10000~14000元/平方米。而购房者的心理价位为8000~9000元/平方米。6月份，江宁二手房挂牌均价10740元/平方米，与4月高峰时期相差无几。江宁大学城和九龙湖附近的二手房挂牌价则要低一些，一般在8000~9000元/平方米。而奥体的高房价则难倒了“改善型”住房的人，6月挂牌均价为15500~20000元/平方米，购房者心理价位为12000~16000元/平方米。中介人士表示，他们连续两个月都是“零”成交，靠几单租赁业务勉强支撑。奥体的房子户型大，总价高，首付五成，难倒了很多改善型客户。[80后买房必看的几大经验和建议]
另外，记者了解到，浦口区6月中旬挂牌均价为7583元/平方米，与4月中旬时期的9612元/平方米相比，则有21%的下滑。
4.房价虽降但仍有得赚
前几日，复成里有一套地税局的房改房，面积约134平方米，房主因为急需资金，挂牌价155万元总价一周之后降了15万元，当时购买总价120万元，但计算过后仍赚取差价20万元，“现在抛房量增加，主动权基本都掌握在买房者手上，他们有更多的选择余地。”1+2不动产的三条巷店经纪人吴睿说。[超低价3750元/平起！江北特价房源10]
某市场部相关人士也表示：“我从某些渠道得知，浦口那套“4”字头房源的卖家，其实一点没亏钱，是浙江人，净赚20多万得胜回朝了。”[购房者持续观望 三季度二手房价有望探底]
究其原因，业内人士分析，二手房市场随着政策调控，买房心理预期的降低，手上持有多套房产的投资客对未来的政策形势并不明确，很多投资客决定在此时抛房。因此买房者的选择空间增大，价格也逐步趋于理性。[二季度购房者调查报告显示：6成人坚信房价下跌]
另外，由于名校集团化、老师轮流制等多种因素的影响，鼓楼、白下等片区的本季度二手房成交量则“刮起了冷风”。当然，也有逆市涨价的二手房存在，基本由于受到周边新开楼盘热销的影响，例如河西一楼盘上周末开盘热卖，带动周边的二手房小区业主纷纷将房价调高至1.8万~2万每平方米。[一线城市房租上涨 专家表示不是房价下挫惹的祸]
“房子在手上只是数字，卖出去才是钱。”吴睿的话说出了目前投资客的普遍心理。
根据南京网上房地产统计数据显示，6月份南京二手房全市成交量共计2731套，较5月下跌26.8%，与去年同期下降幅度达70.44%。
数据来源：南京网上房地产
本轮调控政策出台以来，南京市的二手房成交量不断下跌。其中两江板块受到的影响，统计数据显示，江宁、浦口6月南京二手房成交量较5月下跌严重，分别达到了30.4%和40.3%。“两江板块在新政出台以前十分火爆，但是由于自身的抗跌性较差，所以在调控来临之时，这种前期涨幅较高的版块往往受到影响，而且影响也！”搜房南京二手房副总经理马超说。
八成板块成交量普跌
6月全市11个板块中成交量下降的版块为9个，超八成板块成交量出现持续下跌。新政之前，投资客扎堆使得投资性购房占比江北（浦口以及六合板块），6月成交量下跌明显，达到40.3%。
“在二套房认定标准出台以前，整个南京的二手房市场还是出现了比较明显的回暖迹象的。不过随着二套房认定标准的出台，把刚刚出现的回暖迹象一下子扑灭了。”记者从南京1+2联合不动产市场部了解到。
买卖双方僵持
受到新政的影响，购房者对于房价预期改变，所以大多数购房者选择观望。而房主经历了08年的历史性大反弹后，对于此次调整大多抱有比较平和的心态。由此造成了目前买卖双方僵持的状态。
根据搜房网统计数据显示，6月份南京二手房挂牌价12162元/平米，环比5月12742元/平米下跌了4.6%。“尽管二套房认定标准对于二套房新政来说只是一个补充，但是对购房者的影响还是很大的。而且很多改善型购房以及投机性购房在贷款方面遭遇难题，也抑制了这一部分的购房需求。另外银行对于房龄达到20年的老房限贷也对于南京的二手房市场造成了相当大的冲击。因为大家都知道，南京的二手房市场中老房子所占的比例还是很大的，而购买这一类的房源的人群往往都是资金相对有限的刚需购房者。”搜房南京二手房副总经理马超表示。
不过也有业内人士分析说，由于夏季原本就是二手房市场相对比较冷清的时间段，相比较“金三银四”来讲，6月份的成交量出现下滑还是很正常的。
二手房市场冷清催热租赁
南京租房价格普涨2成
二手房市场成交冷清，而租赁市场则十分火爆。记者从各大中介公司了解到，6月份全市租赁市场较5月再现上涨。其中江宁、栖霞、雨花台三个区的租赁成交量较上月涨幅较大，各区域租赁整体呈现火爆，租赁价格不断攀升。
“一方面刚需购房者在楼市动荡和房价波动的时候拿不定主意，所以转向租房；另一方面6月份是毕业生租房的高峰期，所以使得南京租房市场呈现火爆状态。”搜房南京二手房副总经理马超说。
根据搜房网统计显示，6月份南京的租房均价较新政前上涨幅度达20%。不过针对网上流传的租金上扬是受到房产税影响的说法，记者致电中广置业市场部经理韩俊表示：“这个现象在南京是很罕见的，基本还没有出现由于房产税而提高租金的情况。”
“目前租赁市场供求比在1.8：1左右，是个实实在在的供大于求的市场。因此租金的上涨，不是因为出租房源少，导致的供不应求，而是物价的普遍上涨，而很多业主是需要租金来补帖生活费用的，因此带动了租金的跟涨。随着CPI上行势头的缓和与物价趋向平稳，业主的心态也将趋于平和。租金涨幅将趋于平缓。”我爱我家市场部经理舒莉莉表示。
下半年南京二手房市场有望缓慢回暖
“目前购房者普遍观望主要还是受到新政的影响，随着二套房认定标准的出台，利空出尽以后市场还是有望得到回暖的。”马超说，“近两个月已经积蓄了较大的刚需购买力，随着政策的明朗以及市场走势的明确，购房者该出手的还是会出手的”
搜房网一项针对购房者的调查显示，67%的网友表示下半年考虑出手，仅33%的网友表示仍将观望。“经历了09年的大涨以后，购房者的心理已经比较理性了，大多数人不会抱有房价一定会大跌的想法。”业内人士表示。
另外，前期涨幅较大的板块如：江北，在新政出台以后已经出现了20%以上的跌幅。近日，江北更是惊现“4字头”成交，较新政前冲击万元大关相比目前的房价已经回归相对合理的位置。“现阶段有不少投资客选择抛售，所以使得市场上出现了不少低价房源，也就带动了房价的走低。”马超表示，“房价回归合理是下半年市场回暖的动力之一。”
另外江宁、奥体等次新房集中的片区，在新政出台以后都出现了一定程度的回调。“当价格回归合理达到购房者的预期以后，南京楼市的成交量有望全面回升。”业内人士表示。（搜房网 金鑫）
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据称，在当前挂牌卖房的业主中，投资客占50%以上。新政发轫以来，南京二手房成交的下滑趋势清晰可见：4月全月南京二手房共成交8798套，自此之后二手房成交数据就一泻而下。5月份全市二手房成交量3733套，相比4月份下滑了近六成；6月份全市二手房成交2750套左右，相比5月份又下滑了近三成。但就在近期，高端商业住宅的挂牌量有了明显的增加。[超低价3750元/平起！江北特价房源10]
在楼市僵持阶段，谁还在卖二手房？根据某企划部统计数据，当前挂牌业主中，以投资客和意欲改善的业主较多，投资客占50%，改善客户占20%，其他原因占30%。[购房者持续观望 三季度二手房价有望探底]
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王先生在江北的明发滨江新城有一套120多平方米的二手房，今年3月份的挂牌价是110万元。4月初，有购房者想以105万的价格购买，可王先生认为自己的房子能以115万的价格卖出，因此没能卖出。新政出台之后，南京的楼市交易一度处于低迷状态，王先生看市场不好，将原本110万元的挂牌价降到了105万元，可仍然无人问津。因为急于用钱，王先生在5月份又将房子降到了100万元，持续到现在的7月初，现在那套房子的挂牌价已经只有95万元。“对于大户型的房子，即使是这样的价格，相较于目前低迷的江北二手房来说，还是有些高了。”南京鸿科房地产经纪有限公司温晓卿告诉记者。[二季度购房者调查报告显示：6成人坚信房价下跌]
就在上周，江北传来“5”字头的二手房挂牌价，着实让二手房市场为之一惊。继上周万江共和新城和明发滨江出现“5”字头的房源以后，近日，一套“4”字头房源正式成交，令江北二手房价格再创新低。[一线城市房租上涨 专家表示不是房价下挫惹的祸]
“这套房源是220平方米的大户型，买卖双方谈下来的总价只有108万元，每平方米单价只有4900元。这一消息刚一传出，浦口的炒房人和开发商人心惶惶。”友邦置业市场部相关人士表示。[一线城市房租上涨 专家表示不是房价下挫惹的祸]
中介人士表示，目前浦口二手房成交中投资客比例开始减少，6月份只占到总成交的四成不到，而在5月份二手房交易中有九成是投资客。二手房的降价从大户型开始，因为售楼处以前也就卖七八千，比正常房价要低，现在大户型的降价已经不再是个别现象了。
2.中介基本没生意
“以前生意好的时候，一个月能挣1万多元，现在经常一个月都没有一笔生意，就靠拿几百元的底薪撑着，加上出租房屋的提成也不过千把块钱。”光华路一家中介公司的业务员告诉记者。他做这一行已经3年多了，由于国家新政调控威力显现，当前市场正处于二手房高位调整期。[超低价3750元/平起！江北特价房源10]
根据南京网上房地产数据统计，6月的南京二手房市场成交量2411套，环比5月下降35%，这个成绩还不足2009年6月9151套的1/3，也是今年除了2月（春节期间）的第二个最差纪录。自此，南京楼市二手房上半年交出28718套的成绩单，远远低于2009年上半年的40516套。
事实上，不仅成交大幅下降，二手房的个人挂牌量也继续萎缩，只有6884套，而上旬这一数值还为8944套，少了2060套，降幅为23%。[二季度购房者调查报告显示：6成人坚信房价下跌]
数据显示，新政后除了5月中旬个人挂牌量略有反弹，比上旬多了775套外，从4月中旬到6月中旬，挂牌量一直在下降，6月中旬的个人挂牌量只有4月中旬的42%。
“现在中介根本没什么生意，成交量非常低。”温晓卿无奈地说道。
据了解，目前降价最为明显的就是江北的二手房，现在红太阳、苏宁等开发商在江北的新盘售楼处价格只有7000多元/平方米，而二手房的报价如果还如以前的9000~10000元，根本没有人愿意去看。而江北的投资客居多，普遍楼盘的入住率只有30%左右，为了不受房产税的影响，他们基本上是“见好就收”。另外，江北本身的体量就很大，因此降价越多，销售也会相对偏好一些。[购房者持续观望 三季度二手房价有望探底]
3. 二手房议价空间增加
记者在采访中了解到，目前南京各大版块的二手房成交量6月份以来略有攀升，但与历史同期相比较没有较大的浮动。随着新政步步深入，二手房的价格目前也“识时务”地趋于理性。[一线城市房租上涨 专家表示不是房价下挫惹的祸]
吴睿告诉记者，目前南京主城区上世纪80年代末90年代初的老房子均价在每平方米1.3万元左右浮动，1990年到1998年左右的二手房，均价基本都在每平方米1.4万元，2000年以后的二手房每平方米均价1.5万到1.8万不等。“6月份以来，二手房的成交情况要相对好一些，随着买房心理预期的降低，卖方开始逐渐扩大手上房屋的议价空间。”吴睿表示。[一线城市房租上涨 专家表示不是房价下挫惹的祸]
数据显示，欲套现的投资客，还价余地，可达5%~10%，欲换新房的卖家可接受的议价空间则为2%~3%。[买卖双方僵持 6月南京二手房成交大跌26.8%]
但是，江宁地铁沿线价格坚挺，还价余地不大。江宁6月挂牌均价为10000~14000元/平方米。而购房者的心理价位为8000~9000元/平方米。6月份，江宁二手房挂牌均价10740元/平方米，与4月高峰时期相差无几。江宁大学城和九龙湖附近的二手房挂牌价则要低一些，一般在8000~9000元/平方米。而奥体的高房价则难倒了“改善型”住房的人，6月挂牌均价为15500~20000元/平方米，购房者心理价位为12000~16000元/平方米。中介人士表示，他们连续两个月都是“零”成交，靠几单租赁业务勉强支撑。奥体的房子户型大，总价高，首付五成，难倒了很多改善型客户。[80后买房必看的几大经验和建议]
另外，记者了解到，浦口区6月中旬挂牌均价为7583元/平方米，与4月中旬时期的9612元/平方米相比，则有21%的下滑。
4.房价虽降但仍有得赚
前几日，复成里有一套地税局的房改房，面积约134平方米，房主因为急需资金，挂牌价155万元总价一周之后降了15万元，当时购买总价120万元，但计算过后仍赚取差价20万元，“现在抛房量增加，主动权基本都掌握在买房者手上，他们有更多的选择余地。”1+2不动产的三条巷店经纪人吴睿说。[超低价3750元/平起！江北特价房源10]
某市场部相关人士也表示：“我从某些渠道得知，浦口那套“4”字头房源的卖家，其实一点没亏钱，是浙江人，净赚20多万得胜回朝了。”[购房者持续观望 三季度二手房价有望探底]
究其原因，业内人士分析，二手房市场随着政策调控，买房心理预期的降低，手上持有多套房产的投资客对未来的政策形势并不明确，很多投资客决定在此时抛房。因此买房者的选择空间增大，价格也逐步趋于理性。[二季度购房者调查报告显示：6成人坚信房价下跌]
另外，由于名校集团化、老师轮流制等多种因素的影响，鼓楼、白下等片区的本季度二手房成交量则“刮起了冷风”。当然，也有逆市涨价的二手房存在，基本由于受到周边新开楼盘热销的影响，例如河西一楼盘上周末开盘热卖，带动周边的二手房小区业主纷纷将房价调高至1.8万~2万每平方米。[一线城市房租上涨 专家表示不是房价下挫惹的祸]
“房子在手上只是数字，卖出去才是钱。”吴睿的话说出了目前投资客的普遍心理。
根据南京网上房地产统计数据显示，6月份南京二手房全市成交量共计2731套，较5月下跌26.8%，与去年同期下降幅度达70.44%。
数据来源：南京网上房地产
本轮调控政策出台以来，南京市的二手房成交量不断下跌。其中两江板块受到的影响，统计数据显示，江宁、浦口6月南京二手房成交量较5月下跌严重，分别达到了30.4%和40.3%。“两江板块在新政出台以前十分火爆，但是由于自身的抗跌性较差，所以在调控来临之时，这种前期涨幅较高的版块往往受到影响，而且影响也！”搜房南京二手房副总经理马超说。
八成板块成交量普跌
6月全市11个板块中成交量下降的版块为9个，超八成板块成交量出现持续下跌。新政之前，投资客扎堆使得投资性购房占比江北（浦口以及六合板块），6月成交量下跌明显，达到40.3%。
数据来源：南京网上房地产
“在二套房认定标准出台以前，整个南京的二手房市场还是出现了比较明显的回暖迹象的。不过随着二套房认定标准的出台，把刚刚出现的回暖迹象一下子扑灭了。”记者从南京1+2联合不动产市场部了解到。
买卖双方僵持
受到新政的影响，购房者对于房价预期改变，所以大多数购房者选择观望。而房主经历了08年的历史性大反弹后，对于此次调整大多抱有比较平和的心态。由此造成了目前买卖双方僵持的状态。
根据搜房网统计数据显示，6月份南京二手房挂牌价12162元/平米，环比5月12742元/平米下跌了4.6%。“尽管二套房认定标准对于二套房新政来说只是一个补充，但是对购房者的影响还是很大的。而且很多改善型购房以及投机性购房在贷款方面遭遇难题，也抑制了这一部分的购房需求。另外银行对于房龄达到20年的老房限贷也对于南京的二手房市场造成了相当大的冲击。因为大家都知道，南京的二手房市场中老房子所占的比例还是很大的，而购买这一类的房源的人群往往都是资金相对有限的刚需购房者。”搜房南京二手房副总经理马超表示。
不过也有业内人士分析说，由于夏季原本就是二手房市场相对比较冷清的时间段，相比较“金三银四”来讲，6月份的成交量出现下滑还是很正常的。
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“一方面刚需购房者在楼市动荡和房价波动的时候拿不定主意，所以转向租房；另一方面6月份是毕业生租房的高峰期，所以使得南京租房市场呈现火爆状态。”搜房南京二手房副总经理马超说。
根据搜房网统计显示，6月份南京的租房均价较新政前上涨幅度达20%。不过针对网上流传的租金上扬是受到房产税影响的说法，记者致电中广置业市场部经理韩俊表示：“这个现象在南京是很罕见的，基本还没有出现由于房产税而提高租金的情况。”
“目前租赁市场供求比在1.8：1左右，是个实实在在的供大于求的市场。因此租金的上涨，不是因为出租房源少，导致的供不应求，而是物价的普遍上涨，而很多业主是需要租金来补帖生活费用的，因此带动了租金的跟涨。随着CPI上行势头的缓和与物价趋向平稳，业主的心态也将趋于平和。租金涨幅将趋于平缓。”我爱我家市场部经理舒莉莉表示。
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另外，前期涨幅较大的板块如：江北，在新政出台以后已经出现了20%以上的跌幅。近日，江北更是惊现“4字头”成交，较新政前冲击万元大关相比目前的房价已经回归相对合理的位置。“现阶段有不少投资客选择抛售，所以使得市场上出现了不少低价房源，也就带动了房价的走低。”马超表示，“房价回归合理是下半年市场回暖的动力之一。”
另外江宁、奥体等次新房集中的片区，在新政出台以后都出现了一定程度的回调。“当价格回归合理达到购房者的预期以后，南京楼市的成交量有望全面回升。”业内人士表示。（搜房网 金鑫）