我爱我家：9月二手房买卖供大于求的趋势明显

一、 我爱我家数据分析

我爱我家二手房交易情况变化表

1. 我爱我家二手房成交数据显示：

1) 2010年9月份二手房买卖供求比1.53∶1，与2010年8月份相比，房源增加了29.49%，客源增加了13.68%，成交量增加了17.36%。

2) 与2009年9月相比，房源增加了40.22%，客源减少了4.61%，成交量减少了5.03%。

3) 与2010年3月相比，房源增加了16.53%，客源减少了34.84%，成交量减少了42.88%。

我爱我家市场研究中心认为：随着7、8月的销售反弹，二手房市场在9月迎来了新的考验。9月市场的供求差距要比8月有所拉大，这也表示目前市场上的供求关系有向供大于求的方向发展。对于市场近期出现的波动现象，政府决心进行新一轮的调控，楼市的考验又将到来。

从9月全市房地产市场的整体交易走势来看：近期市场成交量的增加已经使得楼市在新政后首次达到了正常水平。对于市场的活跃，政府也正在关注并重申在近期还是不会放松调控力度，就目前市场的状况来看，商品房较为热销而二手房的销量则比较平稳没有出现暴涨情况。而且现在市场上的客户以刚需为主，这部分客户的数量毕竟有限，在刚需客户的需求得到满足后市场还能否继续维持良好状态，这也是未知数。

1) 政策：

a) 9月2号，国土资源部部长徐绍史表示，国土部正会同发改委、住建部等相关部门研究制定《国土规划纲要》。《纲要》的涵盖时间为2011年～2030年。

b) 为规范保险资金投资不动产行为，防范投资风险，保障资产安全，维护保险人和被保险人合法权益，9月5号中国保监会制定了《保险资金投资不动产暂行办法》。《办法》对投资主体、资质条件、投资方式、投资标的、投资规范、风险控制和监督管理等事项，进行了全面和系统的规定。

c) 9月6号，北京已经率先启动了空置房调查。

d) 9月7号，工信部和中国社科院联合发布的《中国工业经济运行2010年夏季报告》指出，要选择好房产税征收政策出台的合适时机。

e) 9月17日，中国银监会副主席蒋定之表示，银监会暂时不会出台新的房地产市场调控措施，并将继续对目前的房贷政策进行跟踪和管理。如果银监会表述属实，可能暗示了中央的态度，这会给今后楼市的走向带来不小的影响。

f) 二手房可能要按评估价过户。最近，相关部门的征求意见稿已经发出，不出意外，明年大部分城市的二手房交易都将按照评估价征税。

g) 9月29日国家多个部委再次对楼市调控发力：

1) 各地要加大楼市宏观调控的力度，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。严格实行问责制。

2) 商品房首付提至30%及以上3套及以上房贷暂停。

3) 要调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。加快推进房产税改革试点工作，并扩大到。

4) 切实增加住房有效供给。房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量。认真落实支持公共租赁住房建设的税收优惠政策。

5) 加大住房交易市场检查力度，依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。

二次调控，五项措施出台，表面看似老调重弹，没有新意。实质上将上次调控中的漏洞补全，让政策彻底执行。虽然不像以往那样引起巨大反响，其实潜在影响是深远的。三套房贷绝迹，将杜绝个人贷款投资楼市，双外个贷的严限，将杜绝异地贷款炒房。还有税收政策，加大交易成本，从此让买房将更加刚需。

2) 房龄限制问题：目前，85年以前的老房销量不是很好，主要是因为房龄过老而且贷款受限制。现在客户对于房龄的要求颇高，对于九几年的房子都不看好，2000年以后的二手房才是客户主要的目标。

3) 挂牌量：

a) 本月挂牌量比上月有了36.76%的增长，应该说广大的业主在经过政策的洗礼后变得更加理性，房源只是在稳定的逐步增长并没有出现大幅度激增的情况。房源的增长主要有以下几个原因：

i. 商品房的热销使得二手房市场有了大量的潜在房源，而其中的一部分正在进入二手房市场，扩充着买卖市场的房源量。

ii. 二手市场转好，业主的心态也发生了变化，对于房源挂牌也有了一定的积极性。

iii. 租赁市场行情渐淡一些租赁房源也转化成了买卖房源流入了市场。

iv. 最近几大优质的商品房楼盘相继开盘，不少改善型客户正在积极处理手上的二手房以便腾出资金购买更新的商品房。

v. 近期股市回暖迹象明显，大量的投资客准备出售手上囤积的房产以便筹集资金进军股市。

目前，政府对楼市的调控还没有放松，只要有政府的强力监管措施房源的不正常的增减将不会出现。

4) 需求量和成交量：

a) 本月的需求量和成交量继续稳步回升，上升幅度控制在17%-25%左右。和房源量的涨幅相对应，需求量和成交量的涨幅处在较为合理的范围之内。

b) 现在市场上的买房主力是刚需客户和少部分改善型客户。

c) 由于担心新政的威力波及以及希望新政能带来较大幅度的房价回落，在新政前期客户们基本都处在观望态势中，在经过几个月的等待后客户们逐渐对新政已有所适应，而且经过新政的筛选，目前有能力买房的也基本只有刚需客户，这部分客户受新政的影响不大，在楼市逐渐回暖的形势引导下，有的客户们担心错过买房的时机而采取了行动。

d) 不过目前市场上的客户群比较单一，绝大多数都是没有住房的刚需客户，这一方面使得交易的成功率有所提高，但另一方面也使得市场的客源量相对有限。

5) 市场预期：

b) 近期市场的回暖趋势表明：目前市场的走向是稳定的、持续的、正常的。

c) 政府部门的调控力度没有丝毫的减弱，对于楼市逐渐升温的情况政府也在积极采取措施，新一轮的调控即将出台。新一轮的调控影响非常深远，如果出台势必能遏制住目前持续增长的买房欲望。

d) 近期投资客和改善型客户有少量行动的迹象，但整体上还处在观望态势。在近期内这两大买房主力还不太可能有大的动作，只要这两部分客户群没有大量进入楼市，市场就不会出现真正的火爆场景。

e) 目前市场处在良性发展状态，国家的强力措施在稳定着楼市的走向，避免楼市向09年过热的状态发展。

6) 购买人群：近期的买卖人群60%以上是刚需客户，30%左右是改善型客户，而投资客极少，暂不活跃。

7) 供求比：9月份的供求比为1.53:1，本月的供求之间的差距比上月有所增加这也表明了目前市场上存在着供大于求的现象。现在市场的客户只是特定客户群，这部分客户所选择的房源也有局限性，而且刚需客户的需求一旦满足，市场上的客源量将会大量减少，供大于求的现象也将会更加明显。

二、南京网上房地产数据分析

1. 南京市网上房地产统计的信息显示：

1) 交易量：9月我市二手房住宅交易量为5166套，比2010年8月增加了44.99%，比09年8月减少了43.44%。（南京市总交易量来源于网上房地产，网上房地产的数据统计有一定的滞后性，与市场上即时交易数据有10天以上的时间差。）

2) 区域：

南京市商品房与二手房交易占比情况表

1) 9月，南京的商品房和二手房销量比上月有所增加。楼市的回暖加上传统旺季的旺市效应再加上开发商纷纷开盘导致了9月的楼市出现了活跃。其中二手房提升了44.99%，而商品房提升了66.33%。郊区依然是商品房和二手房的交易热区。

2) 本月由于大量的新楼盘开盘使得商品房继续拉大了和二手房的差距。不过新楼盘的开盘也使得二手房市场多了一大批优质的潜在房源，这对二手房市场今后长远的发展也是有利的。

3) 二手房成交量以江宁为，而江宁也是几个郊区中二手房销量超过商品房的一个区。这也和最近江宁区的新楼盘推出相对较少有关。

4) 老城区交易占比正在逐步萎缩，而郊区的交易占比比09年同期又有了提高。

5) 江宁、浦口、六合交易占比分列一、二、四位，虽然郊区也有大量的商品房出售但凭借着相对成熟的小区环境以及地铁、隧道楼盘的优势，郊区的二手房成交量也比较喜人。

6) 鼓楼区本月二手交易量排名全市第三。鼓楼区是成熟的老城区，并不会出现大量的新楼盘，因此商品房的销量并不突出，但鼓楼区良好的地理位置，的人文环境以及非常成熟的配套设施也吸引了不少有经济实力的刚需者来选择优质的二手房。而鼓楼区的一大特色：大量的优质也是众多家长们的目标。

7) 本轮楼市拥有奥体版块的建邺区异军突起，其商品房的销量在全市排到了第三位。其原因是奥体版块近来有多家知名开发商的楼盘纷纷开盘，并且在开盘的时候大量的促销活动和相对合理的房价吸引了大批有一定实力的刚需客户。

8) 9月的楼市虽然活跃但由于客户群体比较单一，需求量还没有达到新政前的水平，因此成交量和09年9月的旺市相比还有较大的差距。