案例警示：购房者买卖二手房警惕"空挂户"

买来的二手房住了近两年时间，直到孩子参加高考，准备迁户口时才发现，原房主的户口还在自己家，原房主也找不着了。从别人手里买来了转卖两次的二手房，竟发现房子里还空挂着“前前房主”的亲戚的户口……一段时间以来，因为买卖二手房，原房主户口未及时迁出而造成的麻烦事时有发生。业内人士提醒：买卖二手房时未及时清理户口，可能给购买者带来种种麻烦。市民应小心别让别人的户口“沉睡”在自己家里。

案例一买房两年，原房主的户口未迁走

10月4日，市民杨先生反映称，2007年，他拿出毕生积蓄，在甘井子区大纺购买了一套二手房。“我是外地人，一直都没注意过买房迁户口的事。只盯着水、电、煤气这类过户手续。”杨先生说，今年9月，他的孩子打算从山东老家来连入学参加高考，因此才打算把户口迁移到新买的房子里来。可是到派出所查询之后杨先生发现，自己买了两年的房子里居然一直“多”一口人。

“原房主的户口始终没有迁走。因此我的孩子至今无法落户到南京，也没办法在南京参加高考。”杨先生焦急地告诉记者，因为买房太久了，自己现在再联系原房主，电话早就成了空号。“我找到房产中介，对方说原房主已经出国了，根本联系不上，这让我怎么办。”杨先生认为，提醒迁移户口是中介的义务，但是当时中介没这么做，他对此很不满。

案例二卖了两次的房子竟“空挂”陌生人

与杨先生相比，市民于军的户口问题更加棘手。于军告诉记者，不久前自己在沙河口区一新建小区购买了一套二手房，明年孩子就要在房子附近上学，迁移户口迫在眉睫。“‘十一’前夕我到户口所在地的派出所，咨询户口迁移的事情。可是户籍民警一查，却说我的房子上已有户口。按照有关户籍管理规定，一套房子的户口只能属于一户居民。”于军说，更令人纳闷的是，这个户口上的户主既不是他家人，也不是原房主。原来，该房子自建成后已经历三任房主，于军则是第三任房主。“户口上的人是任房主的亲戚，一直把户口挂在这里，可是我对此事一无所知。而卖给我房子的第二任房主干脆一直没把户口迁进来，因此也不知道这件事。”于军说，现在自己要联系“前前房主”难度非常大。“实在不行我只能起诉第二任房主，要他尽快把户口问题解决，不能耽误孩子上学。”于军表示。

买房不清户，麻烦多多

记者在采访中了解到，许多市民买房子都是冲着附近名校去的，如果户口迁移不过去，就前功尽弃。而买卖二手房时，许多人较关注房产证和土地证等，对户口迁移的概念却比较模糊。目前，房产证和户口本并不是一对一的关系。如果前房主户口没有迁走该咋办，至今还没有相关的法律规定，只能凭买卖双方协商。因此，买卖二手房时在合同中约定好户口问题。

律师介绍说，目前没有法律规定卖房者必须迁出户口。如果原房主不迁户口，买房人可以到房屋所在地的公安部门进行反映，但公安部门也只能说服动员原房主迁户，若其实在不迁，公安部门也没有办法。

走法律诉讼途径也将面临执行难的问题。如果买卖双方只是口头约定户口迁移问题，那么原房主不迁户口，是没有任何办法的。因为户口迁移问题不属于法院管辖范围，仅以户口为由起诉，法院一般不受理。如果双方在合同中约定了户口迁出时间、违约情形等，到时候原房主不迁，可以对方违约为由到法院起诉。但法院也只能判决原房主赔偿损失，支付违约金，不能强行将其户口迁出。刘律师提醒，二手房交易时一定要求中介机构提供出房屋详尽的信息，签约之前确认房屋是不是空户。如果不是空户，首先要对原有户口的迁出期限、地点作出详细约定，使之具有可操作性。其次，应当就户口迁出问题约定明确的违约责任，以确保纠纷发生后能够获得相应经济补偿，甚至可以将户口迁出作为解除合同的条件。“的办法是，不要一次性付清房款，留一部分尾款，待卖房人迁出户口后，再付尾款。”

此外，如果卖给买方的房屋是卖方的房屋，没有其他的房屋可供户口迁入，则无论买方理由多么充分，公安机关都无法将卖方户口迁出。为了避免这种情况，就要注意在合同中明确卖方迁出户口的时限；交易之前到公安机关查询房屋户口情况。

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买卖二手房别踏雷区 80后买房必看的七大建议

80后买房必看的七大建议买卖二手房别踏雷区.80后即将步入而立之年，这个年龄段的人必然面临结婚生子的压力。前几年还在父母身边撒娇的80后转眼要独立买房，买房时需要注意哪些问题呢？

1、贷款自己还

首付可以找父母，但鼓励自己贷款，毕竟他们赚养老钱不容易。适当“啃老”并不丢人，现在房价这么高，在80后还没有能力支付大笔首付时，父母的支持是80后最坚实的后盾。不过在爸妈打好基础之后，就需要自己为月供努力了。

记者点评

自己动手丰衣足食，记者认为这一个口还是不要开，80后的问题就是依赖思想，一旦开了个口，后面的口再开，不少80后就会心安理得的。中国有一句老话“置之死地而后生”，还是完全靠自己赚来的房子比较心安理得。

2、物业要选好

水管爆裂、电线跳闸、电梯的灯像鬼火一样闪，遇到这种问题，怎么办？我们买房子是想要安心地居住，安静地生活，这些乱七八糟的事情丢给物管来操心就OK。

记者点评

现在记者个人觉得，中国可能有一流的房子和小区，但是一流的物业暂时还不会出现，近几年来物业问题不断被媒体曝光，想要找一个好的物业的难度一点也不次于找一个适合自己的房子，物业只负责他们认为该负责的，想要乱七八糟的事情丢给物管来操心就OK了，这种想法是不可取的。

3、千万别买郊区房

对于爱睡懒觉的80后来说，每天6点起床上班，在上下班路上花上2的生活显然是不可取的。而且以后交通仍然是问题，需要自己考察，别听开发商的，你可能有车，你老婆一般就没有。方便的交通可以让我们在这个城市活动得更自如，况且郊区房子慢、空间小配套也不齐全，到时候住着不爽想转手都卖不出去就麻烦了。

记者点评

现实的残酷会让很多80后的坏毛病给改掉的，试想一下，整天忙着生活，忙着柴米油盐的人有心思睡懒觉吗？

4、跟朋友做邻居

80后购房时大部分在意自己的邻居是谁，与其忐忑不安地猜测隔壁住的是恐龙还是怪大妈，不如自带个邻居，和好朋友一起买房。80后的独生子女居多，无法感受到和兄弟姐妹一起住的乐趣。那么不如和好友住一起，关上门有自己的小空间，打开门又能随时和大家一起聚会玩耍，一举N得。

记者点评

80后还有一个特性就是好玩，要是和朋友做了邻居，隔三差五的去KTV唱唱歌，聚聚餐了，请问这样的开支，就凭80后现在的这点收入够他们折腾的吗？还贷款的事又要等到猴年马月了吧。

二手房交易大全：房地产交易税费

1、房地产契税

是指由于土地使用权出让、转让、房屋买卖、交换或赠与等发生房地产权属转移时向产权承受人征收的一种税赋。

2、营业税

指对销售房地产的单位和个人，就其营业额按率计征的一种税。

3、房产税

是以房屋为征税对象、按照房屋的原值或房产租金向产权所有人征收的一种税。

4、营业税附加

是指对交纳营业税的单位和个人，就其实缴的营业税为计税依据而征收的城市维护建设税与教育费附加。

5、印花税

指对在经济活动中或经济交往中书立的或领受的房地产凭证征收的一种税赋。

6、个人所得税

指个人将拥有合法产权的房屋转让、出租或其他活动并取得收入，就其所得计算征收的一种税赋。

7、纳税保证金

指按照有关规定，个人将拥有合法产权的住房转让时，就其应纳税所得，按照个人所得税税率计算的，个人所得税纳税保证金。

8、房地产交易手续费

是指由政府依法设立的，由房地产主管部门设立的房地产交易机构为房屋权利人办理交易过户等手续所收取的费用。