业主受房屋新政影响退房 法院判房主不退定金

邵女士4月初签约购买了一套二手房，交完定金没几天，房产新政就出台了。邵家已有一套住房，再买就算二套，新政规定二套房首付不得低于50%，贷款利率不得低于基本利率的1.1倍。邵女士的预算是贷款享受7折优惠，现在折扣没了，利息涨了，她难以承受，便提出不买此房。卖房人认为邵女士违约，起诉到法院要违约金。邵女士认为合同不能履行是政策突变所致，她抓住卖房人没有及时办理解押这一瑕疵，反诉卖房人违约，并索要定金。日前，建邺法院对此案作出判决，邵女士无需支付违约金，但也不能要定金。

新政后贷款陡增

买房人吃不消不买了

从事广告行业的邵女士经济状况较好，住房条件也不差，并不属于那种急需买房改善居住环境的人。今年4月初，南京二手房房价疯长，邵女士抱着即使不住也可以投资增值的想法，加入了“抢”房一族，并成功抢到一套位于建邺区长虹路的二手房。4月7日，邵女士跟卖房人张先生以及中介签订了《房地产买卖中介合同》及补充协议。当天，邵女士支付3万元定金，1万元中介费。根据协议约定，张先生应于4月10日前办理解押手续，解押后七个工作日内办理产权过户手续。三方还约定，如一方违约，需向守约方支付违约金6万元。

合同对首付金额和贷款金额也作了约定，邵女士准备申请122万元贷款，她请银行的朋友算过了，按照7折房贷优惠，贷25年，每个月连本带息需还6540余元，两口子一起努力没问题。然而人算不如天算，就在邵女士交完定金的第二周，国务院颁发的房产新政出台。此次房产新政，其措施之严、力度之大，都被房产界认为是史上之“最”。新政涉及到贷款、首付等政策的重大调整，给包括邵女士在内的众多买房人带来了巨大冲击。邵女士家已有一套住房，再买就算第二套，按照新政，她首付金额不得低于50%，这一点咬咬牙还能做到，关键是贷款优惠取消了，她原指望贷款能享受7折优惠，现在折扣没了，利息大幅度上涨，算下来每个月要多还将近2000元，25年就是50多万！邵女士算来算去，感觉承受不起，便向中介书面提出不再购买此房。

卖房人打官司维权

索要6万元违约金

中介将邵女士的意思转达给卖房人张先生，张先生十分恼火，他已经办好解押手续，邵女士临时撤退，等于让他做了无用功。这还是次要的，真正的不爽在于，新政一出，南京二手房市场火速降温，虽然才十多天的工夫，部分房源已经降价千元/平方米了。因感觉市场不乐观，张先生坚决要求继续履行合同，而邵女士因无力承担贷款压力，宁愿损失定金也要毁约，双方沟通无效，张先生提起了诉讼。

张先生认为，邵女士在交付定金后忽然毁约，给他造成了重大的经济损失，双方在合同中既约定了违约金又约定了定金，他现在选择适用违约金条款，即退还3万元定金，但要求邵女士支付6万元违约金。

庭审中，邵女士不承认有违约的故意，她说，自己是真心实意想买房子，但是国务院忽然出台新政，令她措手不及，根本无法承担陡然增加的贷款，这是她无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，属于“情势变更”。

她当庭算了一笔账：5年以上中长期贷款的基本利率是5.94%，在国务院通知下发前，各商业银行均以利率下浮30%发放贷款，用建行的贷款计算，122万元本金还款期限为25年，采取等额本息还款法，利率为4.158%，每月应付利息为2479.85元，本息加在一起6546.51元，应还款总额共计1963955.43元。而政策出台后，基准利率上浮至1.1倍，计为年利率6.534%，每月归还利息4196.79元，连本带息8263.46元，累计应还款总额为2479039.66元。如此一来，每个月要多还1700余元，25年就是51万！“这个金额实在比我们预算的高太多了，我跟老公都是普通白领，一个月还8200多元，我们实在吃不消！”邵女士认为，买房人无力承担政策调控的后果时，有权提出解约，并且无需支付违约金。

案件审理过程中，邵女士也跟卖房人张先生较起真来，合同约定张先生应于4月10日前办理解押手续，但其拖了一周才去办，邵女士抓住这一瑕疵，反诉其违约，并索要6万元违约金。

法院认为不属违约

但卖房人可以扣留定金

一起因房产新政引发的纠纷，买卖双方都指责对方违约，法官的天平会偏向谁？日前，南京建邺法院对此案作出一审判决。法官认为，双方均不构成违约。买房人邵女士在签约当天支付了3万元定金，足见其有履行合同的诚意，其提出解约，是因为4月17日国务院发布了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，该通知对其履行合同义务有重大影响，并且是其在订立合同时所不能预见的，显然，其决定不再购房是有正当理由的，不属于违约。卖房人张先生虽然没有在合同约定的时间内办理解押手续，但这只是小瑕疵，如果双方有意继续按约履行，完全可以实现合同目的，并不会直接造成合同履行不成的后果，所以也不属于违约。

那么卖房人张先生要不要返还定金呢？法官认为，无需返还。根据《合同法》的精神，定金是买方对履行合同义务进行的担保，只要买方未能履约，不管是出于客观原因还是出于主观原因，卖方都有权扣留定金。因此判决邵女士无权要求张先生返还3万元定金。

相关阅读：

买房与租房各有利弊 三类人更适宜选择租房住

有专家指出，我国的住房自有率高居世界首位，城镇家庭为80%，农村为100%。即便在发达国家，居民平均住房自有率也仅为50%左右，美国是65.5%，瑞士是42%，英国是46%。在欧美、日本和香港地区，也不是多数青年人刚参加工作便去购产权房，流行的住房时尚

是先租房后买房的“梯度住房消费”模式。这是市场经济社会中最被提倡的住房消费观念。专家认为，对于三类人来说租房是更为理性的选择。

1.初入职场的年轻人据记者了解到，目前大部分买房的毕业生当中，父母提供购房首付的情况占绝大多数，尽管对于创业初期的购房者来说，为了提高居住品质，以父母提供首付的形式买房未尝不可。但是一般来说，刚刚工作的年轻人月收入约在3000元左右，扣除生活费，一般每月手头可以掌控的资金约1500元。就目前广州租金价格来说，刚毕业的大学生还是租房、尤其是合租比较划算。如果把父母养老的钱一下子花在买房上，无论从道义还是从风险角度来说，都不应该。

2.工作流动性较大人群近年来，由于工作流动性的加大，换工作、跳槽已成为年轻人的家常便饭，在工作尚未形成相对稳定的时候买房，一旦工作调动，出现单位与住所距离较远的情况，则会由此产生一笔不菲的交通成本支出。理财专家表示，这类人群租一套房子或与人合租房子。因为没有带不走的固定资产，来去自由，可以一心发展自己的事业。

3.收入不稳定的人众所周知，2004年底至今，贷款利率已出现三次上调，今年4月28日起央行上调金融机构贷款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的5.58%提高到5.85%，5年以上由6.12%调整为6.39%；住房公积金贷款利率上调0.18个百分点。利率再次上调，贷款人的经济负担增加，少则几十元，多则数百元。而工作稳定性差的人，如果不结合实际考虑经济条件，一味盲目贷款买房，不仅会出现难以还贷的情况，还有可能因无法还贷而使房产被银行没收。

政策背景三大新政关乎购房费用贷款利率再度上调。

中国人民银行正式宣布从4月28日起上调金融机构贷款基准利率：一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的5.58%提高到5.85%。房贷5年以上贷款由6.12%调整为6.39%。同时，公积金住房贷款5年以上利率也由现行的4.41%调整至4.59%，上升了0.18个百分点。以一笔20万元20年期的贷款为例，每月还款大约需要多还31.48元。

首付提高三成买房更难：6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%；对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定。一些银行相继推出了提高首付比例，划定高档房门槛等房贷政策的细则。

二手房转让营业税征收年限延长：6月1日起，根据建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，营业税的征收期限从2年延长到5年。

租房与买房细算不同户型的不同买房划算，还是租房划算？对于这个问题，置业专家认为，应该根据自己的实际情况和需要，量力而行。而接受记者采访的多位理财专家则认为，针对不同的消费群体，不同的户型，其租或买的也不同。

小户型资金回报6%买房不如合租疑问：刚毕业是否该买个小户型过渡？

小陈刚刚工作不到两年，但希望有个属于自己的小天地。近日他在海珠某楼盘看中一套40平米左右的小户型，但自己没有理财的经验，到底应该尽早买房还是先租房过渡，一时难以定夺。

分析：

仅从经济角度考虑，判断买房租房哪个更合算，简单的办法是比较资金，越低，说明租房成本远远低于买房成本。

不妨以该套总价为30万元的房子来计算一下资金：

假设此套房子每月租金是1000元，则其年租金是4%(1000×12/300000＝0.04)；就算月租金能达到1500元，其年租金是6%(1500×12/300000＝0.06)，还没有计算购房需要付出的税负、家具、装修等成本。

专家建议：

广州工商银行理财分析师黄芳指出，一般来说，刚刚工作的年轻人月收入在3000元左右，扣除生活费，一般每月手头可以掌控的资金约1500元左右。就目前广州的租金价格来说，刚毕业的大学生还是租房、尤其是合租比较划算。