为何今年买房的人少了 贷款却这么快用完？

从销量上看，经历了二次调控的2010年很难与2009年相比，但与去年不同的是，还未到12月，南京各家银行的房贷却已经不足了。

种说法是，楼市旺季用完了淡季的份额。

“上半年的房贷量太大，再加上金九银十也不少，最后导致三季度银行的额度就出现紧张的情况。”中国银行一位信贷部负责人表示，该行10月额度就用完了，个人住房贷款业务已暂停。交通银行城中一个网点的房贷负责人表示，他们的额度已在11月下旬结束。“和不少开发商的合作，现在都已经被迫停下来了。”这位人士无奈地表示，“目前那些还能贷的银行，肯定比我们有竞争优势了。”

对此，银行的业内人士表示，其实每年年底，银行贷款额度都比较紧张。但之所以今年额度比去年提早出现紧张的情况，主要是由于今年一季度时的集中释放。“楼市的热销，加上年前很多没有额度放款的房子，都在今年一季度集中爆发了。”此外，由于“金三银四”南京楼市出现的小高潮，新增贷款也不少。“上半年新增贷款很多，可以说部分银行的个贷额度在上半年用得透支了。”

与“透支说”并列的一个原因，是存贷比的压力。

据中信银行南京分行房贷部的一位相关人士表示，目前提高存款准备金率后，导致银行必须收紧贷款，否则存贷比超标，国家要考核存贷比指标的。“一方面，贷款放得少了，出的渠道被卡死了;另一方面，很多银行采取现金返利等方式，加大了吸储力度。”据了解，存贷比约束是一项加强商业银行流动性风险管理的重要措施之一，目前中国银监会规定的各商业银行存贷比不得超过75%，部分中小银行除外。

除了上述两大原因，银监部门的一位内部人士透露，政府的有意控制也是不可忽视的因素。据该人士表示，近期的一系列内部会议上，银行的主管部门曾一再放出信号，表示要收紧房贷。“这对各家银行的负责人，从心理上起到了震慑的作用。特别是银监会授意收紧房贷，让银行放贷时会有所顾虑。总之，资金的‘龙头’正在拧紧。”

 相关阅读：

央行下一步：加息还是上调存款准备金率

11月19日央行宣布，自11月29日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，这是月内央行第二次上调，目前存款准备金率已经处于历史位。

中国人民银行副行长胡晓炼表示，中国将继续保持合理的流动性供给和银行体系流动性，密切关注物价走势，灵活运用传统货币政策，同时，考虑引入新的政策工具。

在近日出炉的10月各项宏观经济指标中，除了超预期的CPI和PPI，M2(广义货币供应量)和新增贷款均创下新高。通胀的高企和流动性的泛滥势头共同压迫着消费者和投资者的信心。

当前形势下，央行调控的方向会是什么?一些机构、学者和官员认为，通过加息的可能性不大。“央行对加息手段的使用非常慎重，因为加息会损害实体经济，对付通胀的手段也不太明显。”北京市平谷区金融办主任刘腾说。

传统的货币政策手段仍然是央行，胡晓炼表示，“上调存款准备金率是央行在管理流动性方面所采取的措施，也表明中国会继续保持合理的流动性供给和银行体系流动性。今后我们还将密切关注物价的走势，继续有效灵活运用传统的货币政策。”例如，为加强公开市场对冲力度，央行常规的公开市场操作频频。央行10月21日上调了3月期央票利率20.22基点，1年期、3年期央票利率随后也上调20基点左右。

此外，经济学家成思危在第六届中国证券市场年会上指出，外汇占款成为M2高企的主要推手。据悉，10月外汇贷款增加59亿美元，当月外汇存款增加33亿美元。截至10月末，外汇贷存比为184%，依旧处于高位。在外汇大量流入情况下，央行不得不投放大量货币，通过对冲来控制过多的货币。

显然，缓解国内通胀压力和回收流动性成为央行下一步继续动作的目标。

但是，在多数经济学者看来，除了运用数量型货币工具，央行下一步继续启用利率等价格工具的可能性很小，最可能使用的招数即是上调存款准备金率。

北京大学证券与市场研究所所长李国魂向《中国经济周刊》坦言：“加息的主要目的是通过增加融资成本和投资支出的方式，来达到收缩流动性和平抑通胀压力的效应，但在当前的国内国际形势下，加息无疑会吸引热钱的流入、加大人民币的压力。”

除了表示中国将继续灵活运用传统的货币政策外，胡晓炼也透露，央行“将引入新的政策工具，建立宏观审慎管理框架。”其中包括把对资本大量流入的管理，纳入宏观审慎管理的框架，除了传统的加强监管、检查、限制等手段，还考虑通过对银行资产负债表的管理，应对资本的大量流动。

一些知名专家学者和政府官员，对中国宏观调控的手段和方法选择也给出了路径。

北京大学金融与证券研究中心主任曹凤岐告诉记者：“美国实行定量宽松的货币政策，向世界发票子，对我们影响非常大。如果说我们再提高利息，就会有很多外资吃利差进来。目前不能一下子转变适度紧缩甚至是紧缩的货币政策。”

中国社会科学院副院长李扬认为，央行下一步需要做的是利率市场化改革，对于利率的调控需要用市场化的手段，“利率的达成靠的是市场化手段。央行本身需要进行相当程度的改革才能够使得利率市场化真正推行下去，目前央行基于很行政化的利率调控手段之下，利率手段用得越多，行政化的措施越强，行政化的特征越强，在这种情况下再调控根本不是什么市场机制的作用。”

人大财经委副主任委员吴晓灵则建议：“中国需发展高债券以促进并购市场发展，监管部门应该制定高债券的发行规则，特别是明确信息披露的内容和界定合格的投资者。”

在外有热钱虎视眈眈，内有货币超发不可避免的双重压力下，央行或通过人民币加快、加息、上调存款准备金、加强资本管制等修建收紧货币政策的“池子”，但是在12月即将召开的中央经济工作会议上，2011年的货币政策如何定调，池中之“水”成为当然考虑的因素。

“一个显然的信号是，美国放水、中国蓄水，进一步提高存款准备金率的空间依然存在。”刘腾说。