二手房买卖签约到过户 期间不宜长 延期过户有风险

这几年，随着房价的不断上涨和国家对房地产政策的连续调整，很多人签完二手房屋的买卖合同后，出于各种原因并没有马上办理房屋过户手续。

近日，记者在采访中了解到，这种延期过户的现象直接导致了二手房买卖纠纷的增多。

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避税加大购房风险

根据国家相关规定，个人将购买不足5年的普通住房转让的，要按照销售收入全额征收营业税。这笔不菲的营业税基本上是由卖方转嫁给买方承担的。很多买方在明知存在风险的情况下，为了规避税费，甚至主动要求卖方延期办理过户。

去年4月，市民陈先生通过中介所，买下了一套二手房。由于该套房屋距上一次交易仅4年，考虑到再1年就到了免征营业税的年限，于是陈先生就和卖方及中介方商量先付房款后过户的办法。三方于是就此签订了一个协议。

花了一百来万元，只得到了一张纸。几天后，陈先生就后悔了。后来，他听说卖方又在别的中介所咨询挂牌，这更让他揪心不已，有时睡梦中都会突然醒来。今年4月，陈先生终于与卖方办理了房屋过户手续。用他自己的话说，这1年多的等待可让自己操碎了心。

房价看涨卖家反悔

也有很多买方是因为一时无法凑足全额房款，经与卖方协商采取分期付款，不得已而接受延期过户。

市民毛先生2009年12月看中了一套二手房。当时与卖方协议约定房款分10万元、17万元和40万元三次付清。卖方需在最后一笔房款到账后20日内将房屋房产证和土地证过户。

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今年3月，毛先生将第二笔17万元房款付给卖方后不久，卖方提出返还已经支付的前两笔房款，不再履行双方签订的协议。原来，卖方看到最近房价普涨，觉得自己的房子“卖亏了”，便以“本人需自居”为由，拒不履行合同。双方为此进行了多次协商，均未达成一致，毛先生一纸诉状将卖方告上了法庭。

法院审理后判决双方的协议约定有效，卖方需在收到最后一笔40万元的房款后15日内将房屋过户给毛先生。

房产证在手也不保险

记者还了解到，因为延期过户办理房产证，还会引发卖方一房两卖、将房屋抵押、与买方的户口冲突等问题。

长期从事房产纠纷诉讼的梁律师告诉记者，有些买方以为将房产证进行暂扣就“万事大吉”，其实这样并不保险。因为根据相关规定，个人持有的房产证如果丢失后可以办理挂失并重新补办。一旦有不良卖方就此拿到新的房产证，并持补办的房产证将房子卖给第三方，就会损害买方的利益。根据有关法律，第三方如果以合理的价格善意取得该房产，其交易行为又经过合法过户，没有过户的前一个买房人就只能找卖房人索取损失。

走正规途径为上策

梁律师认为，买卖双方将办理延期更名过户权的条款写进合同，并到相关部门办理公证，可以达到避税的目的，但对买方有交易风险。因为未办理过户前，房屋所有权属卖方所有，作为所有权人仍可以对产权作出处理，比如再次出卖。

梁律师解释说，其实卖方的相关权利也会受到影响。如果双方约定延期过户，在此期间房屋所有权仍在卖方名下。如果卖方想再买房，就会受到新政对二套房贷的政策制约。

梁律师提醒广大买房者，从签约到过户，这个期间越长，买方不可预知的风险就越大。因此，在二手房交易中，双方还是按照正规途径购买二手房，千万不要因为贪图一时的便宜而因小失大。

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