7月南京二手房市场“量价齐升” 市场依旧低迷

一、内容摘要

楼市资讯：

2011年7月6日央行：自7日上调存贷款基准利率0.25个百分点。

中国人民银行决定，自2011年7月7日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。

2011年7月12日 部分二三线城市将实施限购令 楼市可能深度降温

7月12日举行的国务院常务会议明确：房价上涨过快的二、三线城市也要采取必要的限购措施。今年以来，部分二、三线城市楼市的“逆势躁动”增加了调控的不确定性。可以预计，在继续“从严从紧”的调控之下，楼市将在更大范围内遭遇“降温”，部分地区房价过快上涨势头将得到进一步遏制。

交通新闻：

2011年7月30日 地铁三号线南京南站将施工 上万平米绿地将迁移

记者今日从南京地铁指挥部获悉，地铁三号线南京南站地下区间将于下周开始施工。同时，南京南站北广场上万平米绿地也将迁移。

二手房市场动态：

南京市7月份二手房挂牌量在本月有所下降， 共有44849套， 环比下降0.89%， 二手房挂牌均价为13696元/平方米，环比上升2.51%，二手住宅网签量共2897套，环比6月2848套上升了1.72%。

租赁市场动态：

南京市7月份租赁成交达6142套，备案面积共达1851953平方米。租赁成交量环比6月8217下跌了25.25个百分点。六合区的租赁成交量较上月涨幅列居全市，环比上涨了34.39个百分点。相比较而言，江宁区的二手房租赁成交下降幅度较为明显，降幅达78.24%。

二、楼市动态

二手房市场和租赁市场方面： 本月楼市调控的效力仍未见弱化，加息、限购、限贷等一系列政策令南京二手房的交易量持续走低，但挂牌价并没有真正降下来，二手房价格依然维持在高位徘徊阶段，

7月挂牌量下降，成交量和挂牌价格却出现了一定程度的回升，楼市行情风云变幻。7月底金地、万科、保利抢跑开盘，3大房产巨鳄纷纷非常规出牌，透露出当下楼市的艰辛，客户蓄水得差不多了开盘销售。新房降价跑盘，以价换量，一系列新房的打折优惠成功分流了一部分原本欲购买二手房的人群，这对二手房市场的冲击是巨大的。不过在价格松动的时候，购房人反而谨慎起来，观望现象依然严重，“买涨不买跌”现象重现。在二手房市场交易量低迷的情况下，2011年下半年买房人地位将进一步提升，真正迎来买方市场，买房人在房价谈判中将享有更多的主动权。从目前的二手房市场走势看，只要购房贷款政策不放松，成交量就无法放大，市场就难以回暖。

租赁市场方面：进入6月以来，租赁成交量环比增速一直在下降，本月租赁成交量与6月相比环比出现了下跌的现象，可能原因与一大批高校毕业生于六月底毕业，租赁高峰提前到来有关。本月江宁区的租赁成交量下降比较明显，成为本轮领跌者，而六合的租赁成交量上升，可能原因是居高不下的CPI6月破六，通胀导致南京房租出现不同程度的上涨，迫使部分租客为了降低生活成本将目光向周边区域转移。本月溧水、高淳租赁成交量也出现了提升。

政策方面：7月7日，央行再次加息。自去年10月步入加息周期以来，央行已经5次加息，5年期以上贷款基准利率已由5.94%上调至7.05%，累计上调幅度高达1.11个百分点，5年期以上公积金贷款利率也上调至4.90%。住建部官员表示，下半年政策放松的可能性几乎没有，二三线城市的限购名单可能在8月底出炉，年内也不排除继续加息的可能性。自从今年年初以来，银根一直处于收紧的状态。半年下来，相比去年底，目前房贷不仅利率已经明显增加，额度明显减少、放款时间也明显拉长，购房者申请贷款大部分需要根据银行额度而排队，而且各银行对贷款者的资质也要求更加严格。首套新房房贷优惠利率几近消失，二套新房首付至少六成。相比一手房，二手房申请房贷更是困难重重，多家银行都表示二手房限贷，对二手房的房龄、建筑面积都提出要求。南京的多家银行更是明确规定二手房面积达到60平以上才能贷款，贷款利率也比新房更高。上周，中央各级会议再次强调了下半年调控力度仍然不放松，确定了未来政策依然从紧的基调。尤其是在保障房建设方面，22日的中央政治局会议提出，要确保落实保障性住房建设计划。银监会年中会议也强调，要对保障性住房项目与商业性房地产、限价商品房、经济适用房和一般性融资平台项目要进行严格区分。由此，预计保障房将在政策强有力的推动下建设起来，在这一过程中，其对整体经济与相关产业的推动作用将是确定而明显的。

城市规划方面：根据《南京市轨道线网规划》，地铁五号线是联系南京主城与江宁东山副城的一条南北向轨道干线，全长约36公里。据介绍，规划中的地铁五号线将穿越东山老城，经过府前片区。目前府前片区正在打造一个大型的商业片区，地铁5号线的上元大街站正好经过此地，江宁区抢先一步与地铁公司进行协调，希望将这一商业片区能与地铁进行。地铁五号线以开始进行预可行性研究，该线路开工有待大校机场搬迁。规划中的地铁五号线新增了一个站，双龙大道站和清水亭站则变成了九龙湖站，将来，上元大街站将成为东山老城的“新街口”。另外从线网走向来看，在江宁区内，规划中的5号线将与已有1号线南延线在竹山路实现换乘，与在建的3号线在诚信大道站换乘，在终点站将军路则与机场轻轨线(6号线)换乘。届时这三处换乘枢纽站也将成为东山副城的重要商业聚集点。

三、二手房市场动态 

3.1二手房挂牌量

全市：挂牌量较上月开始下降

从全市供应情况来看，7月份南京市二手房挂牌套数为44849套， 环比上月下降0.89% 。

行政区：各区挂牌套数有所变动

2011年7月， 南京市各行政区挂牌套数有所变动，全市挂牌量贡献的是鼓楼区，本月环比上升为27.32%， 成为此轮挂牌量的领涨者。本月挂牌量环比全市区域均出现不同程度的下降，雨花区降幅为20.61%，本月挂牌套数环比名次下降了五位，领跌此轮挂牌量。主城区秦淮区的挂牌量降幅达到-17.95%，跌幅仅次于雨花区。

随着租赁旺季的到来以及房产政策的持续收紧，二手房市场颓势依旧，大多数二手房主宁可将房子捂在手里不卖，也不愿意降价出售。

面对楼市宏观调控的持续深入，房价下跌预期的空前强烈，部分二手房业主面对房价的不景气，以及租赁市场的火热，开始弃售转租。导致二手房源量持续出现下滑趋势，反之，租赁房源却急转直上。

3.2 二手房挂牌价格

全市：7月份挂牌均价环比上升

南京市7月二手房挂牌均价为13696元/平方米，环比6月上升了2.51%。

受政策影响，南京房价近期整体上呈现滞涨的局面。虽然南京二手房交易量一路走低，但挂牌均价并没有真正的降下来。7月中旬二手房的挂牌价与6月相比基本持平，但是7月下旬的二手房挂牌均价出现微幅上涨。导致虽然二手房挂牌套数持续下跌，但是挂牌均价却又小幅回升。虽然经过严厉且持续的楼市宏观调控，以及各项调控政策的叠加作用影响，部分二手房房主主动降价的意愿越来越强烈，但总体来看，全市各区域依旧保持了较平稳的高位运行态势。目前各大房企已经不再“淡定”，纷纷提前推出新楼盘，价格也出现松动，很多开发商出现“以价换量”的局面。随着新商品房源的增加，新房价格的松动，对二手房的冲击想必将会是巨大的。中央政治局明确表示，坚持房地产调控力度不放松，由此看来，下半年只可能继续收紧，预计部分二手房购房需求会得到逐步释放，业内人士表示，今年下半年房价会可能出现10%左右的跌幅。

行政区：区域挂牌均价整体下探

从各行政区价格走势来看，白下和建邺区成为7月各区二手房挂牌均价领跌者，环比分别下降2.55%和2.50% 。秦淮区降幅为2.26%，下关区降幅为1.96%。 其余降幅均在1%以内。主城区玄武区在本轮价格环比中出现上涨，环比涨幅为5.21%，成为本轮价格的领涨者。鼓楼涨幅3.46%，栖霞涨幅2.87%，雨花涨幅2.33%，热点新区江北区域等远郊区县的二手房价格率先开始松动，奥体等城市核心区的房价在近期也出现了变化。浦口区的二手房价格虽然仍有下探空间，但总体而言空间并不大，同时，在本轮调控特别是“未满5年的二手房全额征收营业税”的政策打压下，奥体地区的房源几乎全部未满5年，高均价和高总价抑制了买房人的需求，导致奥体地区二手房成交也异常冷清，奥体二手住宅挂牌降价也已成为普遍现象。

3.3 二手住宅成交量

全市：南京7月总成交量稳中有升

7月份南京全市二手房住宅共成交2891套，环比6月2848套上升了1.49%， 成交量依旧在低位徘徊。

从去年4月份“史上最严调控”开始，南京楼市受到了房地产调控政策的持续打压。尤其是2011年2月份，空前严厉的宁版限购令的出台终结了年初时二手楼市相对良好的销售势头。自此，市场急转直下，陷入持续低迷之中。而随着6月的结束，二手住宅成交量创下了今年春节假期后成交量的新低。市场又回到了去年刚调控时的一片冷清的状况，南京二手楼市迎来了严峻的考验。

根据数据统计，今年7月份南京楼市的新房交易量猛增至3168套，与6月份2761套的成交量相比，环比增幅接近15%。从传统上看，每年暑期往往都是销售淡季，上市量少，买房人的积极性普遍不高，而统计显示，上个月南京的新房供应量达5000套，是今年以来上市的一个月，在传统淡季纷纷推盘，显示出开发商的焦灼心态，由于对楼市前景的不乐观，楼盘“跑量”的趋势越来越明显。由于新房的分流，二手房市场依然比较冷清，成交量虽略有回升，但是形不成气候。

业内认为：随着南京二手房市场交易双方对峙力量的进一步逆转，加之信贷政策、限购政策等调控短时间内不会中断，自住需求买房人将成为未来买房人主体，在二手房交易量持续低迷的情况下，2011年下半年买房人地位将进一步提升，真正迎来买方市场，买房人在房价谈判中将会拥有更多的主动权。

行政区：7月各区属二手房成交套数环比6月涨跌

上图显示，全市各区属二手住宅成交量有所上升， 整体也随之变化。本月跟全市其他板块相比，浦口区二手房住宅成交情况上升比较明显，环比达22.69%，成为本轮成交领涨者；而栖霞区成交情况下跌较为明显，跌幅达15.79%，成为本轮成交领跌者。

行政区：南京各行政区成交量有所变动

本月成交数据显示， 与2011年6月同期对比， 成交的热门区域开始集中在江宁、浦口、鼓楼板块。江宁板块由于地铁南延线以及南京南站地铁的开通依旧是二手房交易最为活跃的地带，浦口区紧随其后。

信贷政策持续收紧致银行房贷发放难，影响了部分刚需购房者的购房计划。但是，仍旧有不少区域表现抢眼，其中鼓楼龙江板块学区资源受到了部分家长的热捧，奥体例如南师附小、金陵附小、建邺区实验小学覆盖的几个大新小区，不但学区好，房源也新，环境配套上佳，是年轻家庭最集中的优质学区，成交也较为集中。本月的成交量从整体来看，江宁、江北成交量依然较大。主城区内，鼓楼区、建邺区、白下、玄武的成交量逐步转好。

3.4二手房市场关注度

行政区：江宁和鼓楼两区依然关注

7月份南京关注区域排行榜上，江宁区以18.43%的被搜索率蝉联榜首， 鼓楼区本月也继续蝉联第二的位置，被搜索比率达17.98%。栖霞区被搜索比率达17.78%，前三名保持稳定。浦口区本月被搜索率为8.62%。玄武、白下的搜索比率也均在9%以上， 其余区域占比均在8%以内且排列名次稍有调整。

相比6月份除高淳、溧水两县，浦口此轮被关注度变化不大。被誉为“亚洲大高铁站”的南京南站于上月月底正式开通，这意味着南京南站不仅是大型综合交通枢纽这么简单，它所在的南站板块还是联动区域的经济服务性中心、南部新中心的主要组成部分、南京城市的标志性形象门户。随着地铁1号线南延线以及南京南站的开通，周边的各大楼盘已经越来越被纳入了南京主城区范围之内，同时聚焦了越来越多的市民目光，附近二手房的价格也都已经有了不同程度的上涨 。

热点商圈：五台山蝉联最热门商圈

7月份搜索榜前十名的热点商圈东山镇和尧化新进入榜，迈皋桥和百家湖出榜，其他均保持不变。五台山和大厂稳居受关注度排名和第二。江宁是未来南京城市的发展方向，而“东山镇”作为老城区，是江宁的“市中心”，配套成熟齐全，吸引了网友的目光。

热点楼盘：天润城被搜索量

本月，新进入榜的楼盘是大华锦绣华城，搜索量排名前十的大部分楼盘与上期楼盘基本吻合，所处商圈也较一致，天润城荣登榜首。随着地铁三号线的规划实施，江北楼盘越来越受到人们的关注，除了天润城，本月新进入榜楼盘大华锦绣华城也颇受瞩目，荣膺搜索量占比的第五位。

总价区间：50-100万元区间房源持续受欢迎

本月各总价区间关注度与上月相比保持稳定，在当月关注的总价区间仍然为50-100万元区间，被搜索比率达36.96%，持续位列榜首。50万元以下区间蝉联本月第二名，被搜索比率有24.89% 。被搜索比率的是50-80万元之间的价格区间，只占到搜索总数的1.34%。

面积区间：50-70平米的房源本月

7月份房天下搜索数据显示， 面积在50-70平的房源依然，所占比为20.59%，其次依然为70-90平，被搜索比率为18.60%，再次是200-300平，90-110平的房源占比下降一位，位列第四。近日央行发布消息决定，自2011年7月7日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点。6月CPI更是破6，涨幅高达6.4%。各大银行纷纷提高贷款利息，在银行贷款艰难的情况下，刚需购房者往往选择价格比较低的小户型。而对于一些改善性住房及投资性客户，受贷款政策类影响较小，他们还是会选择大户型。另外，一些非限购区域的小户型也受到不少投资者的追捧。

户型区间:二居室房源搜索量

7月份数据显示，各户型被搜索比率排名没有变化。二居的简单实用户型依然是本月新宠，从市场上看，大户型房源或年代久远、有缺陷的房源，价格回落趋势明显，受关注度也有所下降。

四、租赁市场动态

4.1租赁成交量

全市: 南京7月租赁成交出现下跌

数据显示，南京市7月份租赁成交量为6142套，备案面积共达1851953平方米。租赁成交量环比6月下跌了25.25%。

新政下二手房价格持续下行，虽然二手房市场旱情未缓解，但随着高校毕业生的离校，传统的租赁旺季到来，不少二手房业主转售为租，租赁市场日渐活跃。同时，不同的租赁人群开始涌向市场，因此在传统租赁旺季的基础之上，因为楼市遭遇限购令，租赁市场又添上一把火。租赁需求的骤然增加，租赁市场供不应求矛盾的阶段性集中爆发，再加上今年CPI连创新高，使得本已高涨的租金价格又将面临新一轮的上涨。

本月全市租赁成交量呈现下降态势，且部分城区跌幅较大。江宁、雨花、建邺、下关、栖霞、玄武、鼓楼均出现不同程度的下跌，其中江宁跌幅，跌幅达78.24%，成为此轮领跌区域。而六合区涨幅，达34.39%，另外，溧水、高淳租赁成交涨幅明显，白下区此轮环比比较稳定，降幅仅达0.34%。

4.2租赁市场关注度

行政区: 白下和栖霞两区关注

7月份江宁区荣升南京市关注租赁区域排行榜首被搜索比率达15.85%，栖霞和鼓楼分别为14.74%和14.44%，白下区和玄武区分别为12.68%和11.53%，其余均在8%以内。此轮江宁区由于南京南站的开通以及周边配套设施的日益完善吸引了大批购房者的目光。

热点商圈: 迈皋桥成为最热门租赁商圈

网友搜索的热门租赁商圈稍有变动，新街口、湖南路、铁心桥、尧化和马群五个商圈新进入榜。

价格区间: 1000元/月以下的房源持续受欢迎

7月份租赁市场数据显示， 每月租金在1000元/月以下的房源在本月依然，被搜索比率达50.31%，1000~2000元/月价格段的房源本月持续位居被关注度第二名，搜索比率达到29.16%， 其余间隔区间的房源被搜索比率均在5%以内。

由上图还可以看出，价格分水岭依然出现在1000~2000元/月价格段。

户型区间: 二居室房源被关注度本月依旧

二居室和一居室本次分别以被搜索比率42.11%和41.25%排列关注房源榜单的名和第二名， 6居室的大户型被关注度，处于末位，本月各户型的排序名次稍有变动，整体保持稳定。数据同时反映出功能性户型二居室在租赁市场中的受欢迎度依然很高。

五、市场综述与展望

7月受加息、限购、限贷等政策的持续影响，二手房进入持续降温通道，购房者的观望情绪严重。虽然二手房交易量一路走低，挂牌价却并没有真正降下来，总体上看，全市各区域依然处于较平稳的高位运行态势。部分开发商因为银行不断紧缩的贷款压力开始降价跑量，甚至提前跑盘，导致在传统的销售淡季，新房成交量猛增，比去年同期也出现了近70%的增长，出现“供销两旺”的局面。与新房的“相对火爆”局面相比，二手房成交局势则显得冷清的许多，成交量与上月基本持平，单月成交量仍然不足3000套；不过在价格方面，虽然一系列动作对二手房成交造成很大冲击，但是二手房的整体价格仍然没有出现大幅下跌，买房人期待的二手房大跌在七月中旬并没有到来。数据显示，7月份二手房挂牌均价与6月份基本持平，7月中旬价格稍有回落，但是7月下旬挂牌均价回升，导致整个七月的挂牌价稳中有升。业内称，类似这样单月成交量3000套左右、房价高位运行将成为今后二手房市场的常态，后期似乎只有放下身段降价才能迎来成交。目前的二手房以较低的总价、多样性的房源选择余地、齐备的交通及生活配套的新城区，依旧是买房人的最爱。而近期江宁提高落户标准至60平方米，使得很大一部分考虑买小面积低总价落户的买房人，将眼光转向落户不受限制的大厂、浦口地区。

本月市场数据显示，二手房成交依然惨淡，新房却出现“供销两旺”的局势，主要有以下几个方面的原因：①从贷款政策上看，二手房贷款利率不仅更高，而且有着更多的限制，对房龄、建筑面积都提出明确要求，很多欲购买二手房的购买者由于贷款原因只好放弃购买，转投新房市场；②从房地产的市场价格看，由于开放商的贷款压力，出现“降价跑盘”、“以价换量”的局面，一系列的打折优惠等必然吸引了一部分买房者。③从市场竞争的角度来看，除了银根持续紧缩，税费成本相对较低的新房市场对二手房市场也形成压力。不过本月央行上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点。央行5次加息，5年期以上贷款基准利率已由5.94%上调至7.05%，累计上调幅度高达1.11个百分点，再加上首套房优惠利率的取消和二套房贷款利率的上浮，使得贷款购房人的还款成本再加大，尽管本月新房的“供销两旺”，也只是通过“以价换量”实现的。在贷款购房首付和利率双双看涨的情况下，不少购房人暂缓购房脚步，观望情绪异常深厚，楼市进入深度博弈阶段。

结合之前楼市的投资和成交数据详情可以看出，楼市高增长的势头已经被抑制住，政策效果初步显示出来。目前，房地产投资依旧维持高位的同时，保障房建设也正在加速。商品住宅成交持续保持低增长，住宅价格增幅得到控制。总的来看，当前房价调控政策已步入平稳期。短期内楼市调控政策不会放松，在二手房交易量低迷的情况下，在2011年下半年买房人的地位将进一步提升，业内人士判断，二手房价格在下半年将缓慢下滑，价格可能会出现5%-10%的下跌，至2012年上半年探底。

租赁市场方面，租赁市场的成交量，随着高校毕业生的大批离校步入社会，租赁高峰提前到来，大学周边、重点商圈周边的租赁需求和成交量迅速升温，本月的租赁市场成交量环比六月虽然下跌了25.25%，但是租赁市场依然火爆，需求量比较大，很多房子一挂出来就租出去了。CPI持续高涨，六七月份的租金与前几个月相比都出现了明显的上涨，但是合租比例的上升、租赁需求的外扩、房源供应的持续增多，也将有效缓解房租上涨的压力，平抑房租的过快上涨。

六、附注：楼市新政和交通新闻

6.1楼市新政策

中国人民银行上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。 2011-7-6

中国人民银行6日宣布，自2011年7月7日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。这是央行去年以来的第五次加息，今年以来第三次加息，前两次加息分别发生在2011年2月9日和4月6日，一年期存贷款基准利率均为上调0.25个百分点。根据业内人士测算，此次加息后，活期存款的利率为0.5%，一年期整存整取定期存款利率为3.5%，一年期贷款利率调整为6.56%，个人住房公积金贷款五年以下(含五年)的利率为4.45%、五年以上为4.90%。从数据上看房贷月供每月增加的数额不大，但是数次加息的叠加影响已显现。

国务院：部分二三线城市要限购 2011-7-12

12日召开的国务院常务会议，分析当前房地产形势，研究部署继续加强调控工作。会议指出，当前存在的主要问题是：部分城市城市房价上涨压力仍然较大，有的城市调控力度有所放松。保障性安居工程建设进展不平衡，有的地方开工率较低，社会资金投入保障性住房建设的措施不完善，工程质量、分配管理等方面还有待加强。会议认为当前房地产市场调控正处于关键时期，必须坚持调控方向不动摇、调控力度不放松，坚定不移地抓好各项政策措施的落实，不断巩固和加强调控效果。此次国务院会议释放了楼市调控继续“从严从紧”的明确信号，并对投资投机性需求再一次全面“布控”。中国房地产学会副会长陈国强认为，目前还没有公布二、三线城市的限购范围，但毫无疑问，对限购区域的投资投机需求将会有立竿见影的抑制效果。个别房价涨幅突出的二、三线城市将会被首先限购，各方都应该充分理解决策层调控楼市的决心，楼市将继续处于“深度降温”通道之中。

6.2交通新闻

地铁三号线南京南站将施工 上万平米绿地将迁移 2011-7-30

今日从南京地铁指挥部获悉，地铁三号线南京南站地下区间将于下周开始施工。同时，南京南站北广场上万平米绿地也将迁移。此次施工意味着地铁南京南站二期工程全面启动。首先开工的是地铁三号线地下区间，该区间位于南京南站北广场负二层，长两百五十米，宽四十八米。自下周开始，北广场上两大块由彩色石子和绿草坪铺成的地铁标志和青奥会会徽近一万七千平方米的范围将全部进行围挡施工，围挡不会影响进出站乘客出行。按照规划，今后共有四条地铁线在南京南站汇集，其中三号线与已开通的一号线南延线平行为南北走向，规划中的六号线和十二号线平行，为东西走向。在地铁三号线地下区间打通后，规划中的六号线和十二号线区间施工也会随即展开，预计地铁南京南站全部工程将在2012年底完成。