买二手房办理预告登记 可预防多项交易风险

在线律师：崔武(江苏崔武律师事务所)

张先生：去年12月份，我签约购买了一套二手房，约定4个月后交房，并且第二天办理了预告登记。但是去年12月底我得知，卖房人瞒着我把这套房子抵押给银行借款了。请问，万一原房主无法偿还借款，房子会不会被银行收去?

崔律师：根据《物权法》第20条的规定，预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。因为你还在预告登记期间三个月内，所以卖房人的处分行为不发生物权效力。此外，办理预告登记还可防止房主反悔或一房两卖。

张先生：我与老婆离婚，我俩只有一套住房。现在双方都想要房子。法院在分割财产时能否判决我俩一人一半房屋?

崔律师：根据物权法规定的“一物一权”原则，要考虑房屋在构造和使用、登记上的独立性，只能判决给一方所有，对另一方进行折价补偿;或者将房屋拍卖、变卖所得价款进行分割。不能判决两人一人一半房屋。当然，双方协商同意分割使用权是可以的，但是法院不能强行判决分割使用权。

张先生：我是一名驾驶员，前一阵开车时因为轮胎突然爆炸，导致车子侧翻，将一名行人撞伤。交通事故责任认定书说这起事故属于意外事件，我没有过错，不负交通事故责任。请问我是否要赔偿对方的损失?

崔律师：交通事故责任认定是根据事故当事人的过错程度来确定的。轮胎突爆是你无法预见也无法控制的，属于意外事件，故而你不承担交通事故责任。这只是说你的行为不构成交通肇事，不被行政处罚，不被刑事追究。但是民事赔偿责任难以豁免。因你驾驶的车辆具有瑕疵，如果轮胎质量存在问题，导致他人损害，对方完全可以根据《侵权责任法》要求你承担民事赔偿责任。所以交通事故责任认定，不能作为民事赔偿的依据。至于你的损失，可以向轮胎供应商追诉。

李先生：超过60岁的民工，在外干活出现工伤，没有任何合同之类的东西，能算是工伤吗?现在已经住院40天。工伤认定必须出了院才能做吗?

崔律师：(1)可以申请工伤。《人民法院行政审判庭关于超过法定退休年龄的进城务工农民因工伤亡的，应否适用《工伤保险条例》请示的答复》((2010)行他字第10号)明确规定：“用人单位聘用的超过法定退休年龄的务工农民，在工作时间内、因工作原因伤亡的，应当适用《工伤保险条例》的有关规定进行工伤认定。”(2)工伤认定不需要出院才能认定。依据《工伤保险条例》第十七条：“职工发生事故伤害或者按照职业病防治法规定被诊断、鉴定为职业病，所在单位应当自事故伤害发生之日或者被诊断、鉴定为职业病之日起30日内，向统筹地区社会保险行政部门提出工伤认定申请。遇有特殊情况，经报社会保险行政部门同意，申请时限可以适当延长。”事故发生后就应该申请工伤，而不需要等待出院。

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