买二手房“免税”不靠谱 购“更名房”风险大

“复式楼，送露台，免税。”“2009年新房，免税费。”“新区三房，有房产证，可直接更名，免税费”……近期，一些房产网站出现打着“免税”招牌的二手房源，吸引着购房者的关注。但行业人士表示，所谓“免税”多为营销噱头，指的是仅仅免交营业税，或是由房东承担税费，而可直接更名房源的几乎没有，即便真的存在，不仅不见得划算，交易中还存在种种风险。

个别房产网站出现“免税”房源

众所周知，在二手房市场，买卖交易税费转嫁给购房者，几乎成为行业潜规则。近年来，随着二手房交易税费的增加，买方的购房成本也随之增加。因此，网络上“免税”房源广告的出现，颇受购房者关注，点击量颇高。

记者在一些房产网站看见，打开二手房出售房源搜索网页，输入关键词“免税”二字，便会跳出标题直接标注“免税”字样的相关房源，个别网站此类房源多达数十条。不过记者发现，尽管标题上体现“免税”，但是内容上并没有过多地谈到免税问题，更没有说明究竟免哪些税费。

随后，记者根据网页中留下的电话号码，以购房者身份联系了几位信息发布者。一位自称市区某中介机构的经纪人称，他手上的这套免税房产权满五年，可以免交高达5.5%的营业税，这也是税费项目中比例的，几乎相当于“免税”。

免税多为噱头实际上只免营业税

“免税费?不可能!”这是市区一家中介门店店长，对记者咨询的“是否有免税房源”问题的反应。

该店长说，为吸引购房者关注，经纪人在网络上发布房源时，有时会打出“免税”字样以求更高的关注度，也确实能达到一定的效果。但是实际上，所谓“免税费”指的是产权满5年可以免营业税，而不是免交所有税费。

另一家中介门店店长赞成以上说法，同时还补充称，还有另一种情况是，“不是真正意义上的免税，而是由房东缴纳税费。”这位店长说，多数情况下，泉州二手房交易市场中，都是由买方承担全额税费，卖家则收实价，但有些时候房东也会给予让步，承担所有税费，而经纪人在做广告宣传时便以此作为亮点。但，“这种情况比较少见，可遇不可求”。

在采访中，多数行业人士认为，“免税”房招牌，多为经纪人招揽客户的噱头，或者说是吸引购房者关注的亮点，以求增加更多的客户资源。

购房合同备案无法“直接更名”

不过，行业人士随后表示，从理论上来分析，还可能存在另一种情况，即广告中所说的“可直接更名，免税费”。

据介绍，此类情况为，原买家购买了一手房源，与开发商签订了协议，但是因为种种原因要出售该房产，并且开出了低于市场价的价格。而原买家或经纪人在推介房源时表示，如果有购房者看中该房源，双方可签订一份协议，再由新买家与开发商重新签订购房协议并办理更名。

“如果确实如此，倒是可以不用缴纳二手房交易税费。”但是行业人士同时表示，此类情况基本不存在。其原因主要为，原业主购买一手房时所签订的购房合同，开发商一般会及时送到房管部门备案，而按照规定，买卖合同已经备案，就不能办理更名手续。行业人士认为，既然无法直接更名，那么便不存在免税费的问题，从另一个角度来说，此类房源尚未取得产权证，即便是按照二手房交易流程买卖，也无法办理正常的过户交易。

提醒

为避税购买“更名房”不见得合算却有风险

即便是可以办理更名，不仅不见得划算，还存在风险。在采访中，骊特房产总经理游健文认为，以一套100平方米的房源为例，原房东购买该套房时单价为4000元，总价40万元，该价格会在购房合同上予以体现，并按照该价格办理按揭手续等，而其出售该套房时价格为6000元，总价60万元，两者间的20万元差价需由买方支付给原房东。

如果该房源有办理按揭，同样是使用总价40万元购房合同办理的手续，总价40万元首付三成12万元，再加上20万元差价，购房者需先支付31万元给原房东。“即便是可以更名，省了二手房成交税费，首笔购房成本也不见得更低。”

更重要的是，此类房源还存在风险。游健文表示，更名被主管部门明令禁止，多数开发商也坚决杜绝此类现象，那么即便是原房东与业主私下达成买卖协议，开发商也不会配合办理更名手续，而主管部门更是杜绝此类情况的发生，进而导致交易失败。如果出现交易纠纷，开发商概不负责，而购房者则要承担更多的风险。

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2012年6月第1周（6.4-6.10）二手房市场分析