七月南京二手房成交火爆 金九银十能否再续辉煌？

随着央行一个月内两度不对称降息，七月份南京二手房成交量再创新高，价格也进入持续上涨通道。楼市回暖的真相何在？下半年是否会持续七月份的火爆？带着这些疑问，8月7日下午两点，房天下南京二手房《大话经纪》栏目策划，针对降息满月后的楼市风云展开新一轮的探讨。本次活动邀请到来自满堂红（南京）置业市场部经理李媛、我爱我家市场首席分析师胡俊石、中广置业运营中心副总监金鑫、21世纪不动产市场部经理高嵩、友邦置业运营总监贾鸽，大家共聚一堂，围绕七月份二手房的火爆市场现状各抒己见，探究个中原因，并对金九银十的市场走势做出预测。活动现场嘉宾们踊跃发言，见解独到，并为购房者提出宝贵建议。

活动一开始，主持人对整个七月份南京二手房市场进行了数据汇报。据主持人介绍，整个七月，南京二手房住宅一共成交6033套，这是自去年限购以来成交量的值，环比6月上涨了36.49%，比去年同期相比更是上涨了一倍多，其中涨幅的是鼓楼区，环比上涨了55.88%。价格方面，二手房的挂牌均价为14156元/平，环比上涨了1.03%。

成交火爆致成交周期明显缩短 现阶段供求比平衡

友邦置业运营总监贾鸽首先肯定了七月份市场火爆的事实。他表示，友邦置业的主打片区江北板块。从整个桥北(社区网论坛商铺)市场来看，上个月整体市场的成交量非常可观。根据友邦置业的数据统计，七月份的带看量环比六月比上升了35%，交易周期也明显缩短，据了解，3-5天的成交周期占比从六月的33%上涨到52%。可见三到五天的成交周期已经占据了友邦置业的绝大部分成交。“成交的持续火爆，也直接导致了跳价的发生。现在房主的跳价非常明显，我们上个月双方约谈失败主要的原因就是跳价，业主坐地涨价都在三到五万。”贾鸽表示。整个七月各区县的成交量在一路唱红的情况下，六合则显得有限另类——它的成交量出现了5.15%的跌幅，贾鸽也分析了原因。他认为主要在于六合的一二手房倒挂现象十分严重。

友邦置业运营总监贾鸽

我爱我家市场首席分析师也公布了我爱我家的统计数据。据他介绍，目前整体市场的供求比现在为1.09：1，供求比基本平衡，相比去年同期，客源量涨幅达到102%，成交量更是上涨了182%。

改善型出手时机到来 在购房者中占比提升

除了江北片区，主城区的成交同样不可小觑。像鼓楼、白下、建邺等片区都出现了不小的涨幅。对此，满堂红市场部经理李媛认为，央行的降息政策对市场的推动作用是非常明显的。七月份的数据显示，目前购房者的年龄主要是40岁以下，其中30岁以下的购房者达到了50%。另外，二次降息最直接的影响是造成七月份的贷款比例达到了73.4%，这也是今年的点。从成交结构来看，90到120平的改善购房比例也是比六月份有所增多，特别是一些经济能力相对比较好的改善人群也进入了市场。贾鸽对此表示了认同，他强调，降息只是一个信号。上半年的市场主要还是以平稳为主，这种平稳现状是非常适合改善的。

满堂红市场部经理李媛

二手房挂牌价受业主心态影响大 业主定价需理性

由于市场成交逐渐活跃，业主抬价屡见不鲜，近期甚至有威尼斯水城某房卖出一万元/平的价格，对此中广置业运营中心金鑫表示，二手房和新房的区别在于二手房的房价掌握在房主手里，这种情况下，降息也好，政策刺激也好，都是给大家一个信号，楼市可能有一点上升的希望，这会导致一部分房主的心态发生变化。对于这种提价现象，金鑫认为是十分不理性的。她表示，目前市场的挂牌量有36000多套，房源量还是十分充裕的。“我们上个月是18个月以来的一个月，也只有6033套，这个说明现在有的业主的心态是很不正常的，比如我的房子市场价就一百万，但是我就觉得我的房子装修好，看的顺眼，我就觉得应该卖120万，这样的房子是没有办法得到市场认可的。”金鑫说。

中广置业运营中心金鑫

新房库存创新低 楼市供应量供大于求

如果说去年的楼市出现了新房卖不过二手房，那今年这种现象则得到了彻底扭转，不仅成交量远远甩过二手房，多家开发商甚至在年中就完成了全年任务。房源库存量也降到了4.6万套以下。库存的锐减对二手房市场有没有影响？嘉宾们都表示出乐观的态度。胡俊石表示，目前南京市的库存还有四万多套，这只是商品房而言，二手房目前也有四万多套，加起来八万多套，所以说市场的库存量够消化了。而且南京市上个月新推41地块，目前的库存肯定能够支撑一段时间，等41块地建出商品房来的话，南京的库存不会出现不足的情况。

下半年货币政策恐再放松 房产税或推进

现阶段应该说已经到了房地产调控的敏感期，唱涨与唱空并存，下半年政策会不会出现松动呢？贾鸽认为，今年以来主要是金融政策的放松，包括降息也好，利率打折也好，从官方的数据来看，最近CPI的指数增长在1%左右，GDP是7.8%，CPI如果过2的话，我相信降下来降准和降息都有可能，因为现在CPI的指数比较低。第二个，今年国民经济GDP的目标是保八，目前是7.8%，所以下半年的经济会进一步推进。下半年大的限购限贷政策不会有多大的改变，但是金融政策肯定会有一个大幅度的放松，下半年的房价还会有一个进一步上涨的空间，但是成交的套数不会太高，因为整体的限购限贷政策不会放松。如果说房价走势过高，不排国家会尽快出台房产税的可能性，让楼市进行降温。

高经理也认同了贾鸽的观点，他表示目前国家经济疲软，国家为了保持GDP的增长，对经济这块会做相应的调整，“货币政策会直接刺激经济的发展，对于降息和降准这块还是会有动作。由于降准对市场的触动更大，降准的几率会比较大。”

嘉宾们热烈讨论

后市市场维稳 金九银十或可期待

八月份会不会延续七月份的火爆态势？经历了去年的“铜九铁十”，今年的金九银十会不会如期而至呢？胡俊石认为，八月份的市场会比七月份淡一点，“就从目前来看，八月周的交易量只达到七月同期的75%左右，呈现了一个下滑的趋势。但是这个下滑的趋势可能因为是金九银十马上要带来，所以可能购房者和业主以及开发商都在等待这个时期，客户也觉得金九银十的时候机会会更好一些，包括到那时候有很多的展会出现，那时候选房的话，会更加的合理。”

不过金鑫则表达了不同的观点，她认为现在恐慌心理确实还是在延续，从七月份和六月份的走势来看，是有涨幅的。七月份的成交量达到每天200套，这个成交量还是很高的，也没有说高到很不正常，目前的这个成交量并没有达到阶段性的顶峰。八月份的二手房市场应该还是会延续七月份的走势。

 刚需购房需要根据自身需求 目前正是好时机

谈到购房时机问题，李媛表示，“对于刚需和自住来说，其实并不存在时机好不好的问题。因为不是投资，涨跌对自身的影响不会特别明显。尤其是今年，货币政策相对宽松，购房的大环境是比较利好的。下半年会维持在常态中位的水平，在这种情况下，对于刚需自住的购房者来说是比较平稳的。我个人还是一个比较合适的购房的机会。”

嘉宾合影

活动结束后，各位嘉宾对房天下的大话经纪活动给予了高度评价，他们希望今后能够常举办类似活动，大家共聚一堂，一同探讨南京的二手房楼市宏观走势。同时他们希望期待今后的节目越办越好！

（房天下 杨孔青）