公积金提前还款有何规定？哪些房屋不得办公积金贷款？
房天下南京二手房网 2012-11-14 13:19:00 来源：新华网江苏频道
[提要]住房公积金，从源头上保证住房消费，关乎每个市民的居家梦想。1992年7月1日起，建设银行受南京市政府委托独家承办住房公积金业务，建行人就此担起这份重任。
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住房公积金，从源头上保证住房消费，关乎每个市民的居家梦想。1992年7月1日起，建设银行受南京市政府委托承办住房公积金业务，建行人就此担起这份重任。20年来，建设银行坚守着“服务房改、服务百姓”的信念，不断创新服务，追求卓越;建行江苏省分行营业部住房公积金的年归集额从1992年的0.93亿元发展到2011年的127.3亿元;已经面向南京市近4万家企事业单位、194万职工提供归集、贷款、政策咨询等各项金融服务;累计向14.9万户我市职工家庭发放住房公积金贷款261.5亿元，形成了“要买房，到建行”的社会品牌效应。为了让市民进一步了解和用好公积金，建设银行结合20年承办公积金业务经验，联合《第1金融街》发布这份详细、实用的公积金业务知识问答手册，供市民参考。
●住房公积金贷款业务类
Q1.什么叫住房公积金贷款?住房公积金贷款的发放对象是哪些?
答：住房公积金贷款是指住房公积金管理中心运用归集的住房公积金为购买商品房、经济适用住房、二手房的职工发放的政策性低息贷款。住房公积金缴存职工只要在本市行政区域范围内购买自住住房，并按规定向南京住房公积金管理中心缴存住房公积金，均可以申请住房公积金贷款。
Q2.住房公积金贷款对职工缴存公积金有什么要求?
答：职工在申请贷款前，单位和本人须开户并且连续足额缴存住房公积金满6个月(含6个月)以上，同时单位和个人住房公积金账户均处于正常状态。
Q3.买卖契约签订后多长时间内可办理住房公积金贷款?
答：具有合法有效的房屋买卖合同、协议。购买商品房和经济适用住房的，在买卖契约签订一年之内办理住房公积金贷款;购买二手房的，在买卖契约签订后半年之内办理住房公积金贷款。
Q4.住房公积金贷款利率是多少?
答：住房公积金贷款利率按中国人民银行规定执行，现行利率自2012年7月6日起，期限1至5年的，年利率为4%;期限6至30年的，年利率为4.5%。
Q5.住房公积金贷款额度如何计算?
答：贷款额度为以下三项计算的值：
(1)按照借款人还贷能力确定的贷款额度。其计算公式为：借款人月计缴住房公积金额÷借款人住房公积金缴存比例×个人还贷能力系数(目前为0.45)×12(月)×实际可贷年限。夫妻双方均缴存公积金且共同借款的，贷款额度为夫妻双方分别计算的贷款额度之和。
(2)规定的个人贷款限额。目前一方缴存住房公积金的职工，贷款限额为30万元;夫妻双方均缴存住房公积金的职工，贷款限额为60万元。
(3)购买商品房贷款额不超过购房总价的80%;购买二手房的，贷款额度不超过购房总价的70%。
Q6.住房公积金贷款期限如何计算?
答：(1)借款人申请贷款时实际年龄与申请贷款期限之和原则上不得超过其法定退休年龄，申请贷款时的实际年龄取整计算;(2)连续、足额缴存住房公积金5年(含)以上且具有稳定收入、信誉良好、有偿还贷款本息能力的借款人，贷款期限可以放宽至借款人法定退休年龄后1-5年;(3)购商品房、经济适用住房的最长贷款期限不得超过30年;购二手房的最长贷款期限不得超过20年。
Q7.借款人配偶方为部队军官，在申请住房公积金贷款时可贷额度如何计算?
答：借款人配偶为军官(含士官)在出具军队统一颁发的有效证件后，可贷额度为规定的个人贷款限额。
Q8.住房公积金贷款的还款方式有哪些?
答：等额本息还款法和等额本金还款法。
Q9.住房公积金贷款提前部分还款的还贷方式有哪些?
答：缩短贷款期限和减少月还本付息额两种。
Q10.如果本人是外地城镇户口，但在南京市缴存住房公积金能否申请住房公积金贷款?
答：可以。但在申请贷款时除提供户口簿以外还须提供南京市公安机关出具的暂住证。
Q11.进行房屋装修能否申请住房公积金贷款?
答：不能申请办理。
Q12.办理住房公积金贷款需要提供哪些基本证明材料?
答：(1)职工及配偶身份证、户口簿原件(外地城镇户口还须提供暂住证)、结婚证原件或婚姻状况证明原件、住房公积金卡;(2)买卖契约原件(购买二手房还另须提供房屋所有权证、国有土地使用证、中华人民共和国契税完税证);(3)售房单位出具的首付款证明;(4)借款人亲笔签字的自行安置承诺书，同意贷款银行通过人民银行征信系统查询并打印个人信用报告的承诺书;(5)其他相关证明材料。
Q13.什么是组合贷款?
答：职工购买自住住房时，在申请住房公积金贷款后如资金仍然不足，可以向商业银行同时申请商业性住房贷款，此类贷款称为组合贷款。
Q14.申请住房公积金贷款是否需要提供收入证明?
答：不需要。但申请组合贷款的借款人，由于商业住房贷款要求，须提供由借款人及其配偶单位出具的收入证明。
Q15.购买哪些房屋不得办理住房公积金贷款?
答：购买办公用房、商业用房以及其他非居住用房的、购买住房土地性质为非国有土地的、购买独立别墅、联排式别墅的不予办理住房公积金贷款。
Q16.一年期以上住房公积金贷款如遇利率调整如何处理?
答：一年期以上公积金贷款采取每年确定利率的方法，遇中国人民银行利率调整，新办理的贷款按新利率执行;已经办理过的贷款，于次年1月1日起，按新利率执行。
Q17.住房公积金贷款对于首付款有何要求?
答：购买商品房的，具有开发商出具的不少于购房总价20%的首付款证明;购买二手房的，具有卖方出具的不少于购房总价30%的首付款证明。
Q18.住房公积金贷款发放后，首期还款什么时候开始?
答：住房公积金贷款发放后，首期还款日为贷款发放后次月15日。
Q19.住房公积金贷款部分提前还款有何规定?
答：住房公积金贷款部分提前还款每年不得超过两次，每次部分提前还款金额不得低于5000元(使用住房公积金还贷除外)。
Q20.提取公积金归还贷款有几种方式?
答：提取公积金还贷分为柜面提取还贷和委托提取还贷两种方式。
Q21.什么叫委托提取还贷?
答：委托提取还贷是指公积金贷款职工通过与管理中心签订《委托提取住房公积金归还公积金贷款协议书》，委托管理中心通过银行间的转账方式由贷款银行将自己住房公积金账户余额提取出来用于归还公积金贷款的业务。
Q22.公积金委托还贷是按月好还是按年好?
答：各有所长。按月还贷可以在每月还款额中冲抵一个月的缴存额，直接减少每月的还款压力，但须预留1年的缴存额在公积金账户中;按年还贷可以充分使用公积金提前还贷，但每月须自己准备还款资金。借款人应根据自己家庭经济状况及资金支出计划合理选择。
Q23.夫妻均有公积金，能否一人签订委托逐年还贷协议，另一人签订委托逐月还贷协议?
答：不行，一笔贷款不能同时使用两种委托还贷方式，应选择一种委托还贷方式。
Q24.贷款还清后，要办理哪些后续手续?
答：借款人结清贷款后，凭银行出具的《贷款结清证明》、《撤销抵押申请书》，并持本人身份证、购房合同或《房屋所有权证》，到房产抵押登记部门办理抵押登记注销手续。
●住房公积金归集业务类
Q1.什么是住房公积金?
答：住房公积金是指在职职工及其所在单位按照职工工资的一定比例逐月缴存，具有保障性和互助性的长期住房储金。职工个人缴存的和职工所在单位为职工缴存的住房公积金，属于职工个人所有。
Q2.目前住房公积金管理主要依据的法规和政策有哪些?
答：(1)国务院《住房公积金管理条例》;(2)《南京市住房公积金管理条例》;(3)《南京市住房公积金缴存、提取等四个实施细则》(宁政办发[2006]170号)。
Q3.哪些单位应当缴存住房公积金?
答：国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体等都应当按时、足额缴存住房公积金。
Q4.单位开立公积金账户须携带和提供哪些材料?
答：(1)单位设立批准文件或营业执照副本;(2)国家质量技术监督部门颁发的组织机构代码证;(3)人民银行颁发的银行基本存款账户《开户许可证》;(4)单位经办人的身份证;(5)加盖单位公章的《南京住房公积金单位开户申请表》。
Q5.单位办理职工个人开立公积金账户须携带和提供哪些材料?
答：(1)录用职工签订的劳动合同或人事部门证明文件;(2)职工身份证;(3)经办人的身份证。
Q6.每个职工应当有几个住房公积金账户?
答：一个职工只能有一个和其身份证对应的住房公积金账户。
Q7.住房公积金月缴存额怎样计算?
答：职工公积金月缴存额为职工个人月缴存额加上单位月缴存额。职工个人住房公积金的月缴存额为职工本人上一年度月平均工资乘以职工住房公积金缴存比例。单位为职工缴存的住房公积金的月缴存额为职工本人上一年度月平均工资乘以单位住房公积金缴存比例。
Q8.在银行办理提取公积金还贷须携带和提供哪些材料?
答：(1)贷款职工及配偶的身份证、结婚证原件;(2)贷款职工留存的《借款合同》原件;(3)借款银行出具的《贷款证明》;(4)贷款职工及配偶单位出具的《支取申请书》、《转账支票》。
Q9.在银行办理提取公积金还贷的时间是什么时候?
答：每年1至12月的1至15日(节假日除外)。
Q10.哪些职工可以办理提取公积金还贷业务?
答：凡在各商业银行办理个人住房贷款并且贷款本息尚未还清的职工及其配偶，无论单位或个人的住房公积金、住房补贴账户是否处于封存状态，均可提取归还贷款。已办理委托提取还贷手续的职工，不再办理柜面的提取还贷手续。
Q11.在银行办理提取公积金还组合贷款的顺序是什么?
答：使用住房公积金、住房补贴归还贷款，须坚持先还职工个人住房公积金贷款，还清后如有节余再还商业性个人住房贷款的原则。若职工在当年归还个人公积金贷款后还有商业性贷款的，应于次年再办理归还商业性个人住房贷款的手续。
Q12.银行支票的有效期多长?
答：10天。
Q13.缴存职工到银行办理查询需提供哪些证件?
答：职工本人身份证或住房公积金卡。
Q14.自由职业者缴存住房公积金个人开户须携带和提供哪些材料到银行办理?
答：(1)本人身份证;(2)上一年度养老保险缴费证明或收入纳税证明;(3)就业登记证(登记显示为待业状态);(4)银行个人储蓄账户存折或银行卡(需要办理按月扣款者提供)。
Q15.购买商品房提取公积金须携带和提供哪些材料到银行办理?
答：(1)经市房产交易管理部门登记的《商品房买卖契约》正本(已办理《房屋所有权证》的可携带产权证、契约副本)等;(2)首付款发票或收据;(3)职工身份证;(4)单位出具的公积金提取单和支票。
Q16.购买二手房提取公积金须携带和提供哪些材料到银行办理?
答：(1)《房屋所有权证》;(2)《契税完税证》;(3)《房地产买卖契约》;(4)职工身份证;(5)单位出具的公积金提取单和支票。
Q17.职工享受城乡居民生活保障的提取公积金须携带和提供哪些材料到银行办理?
答：(1)区县民政部门审核盖章的《低保家庭在保情况确认表》;(2)《南京市城市居民生活保障金领取证》;(3)户口簿、职工身份证;(4)单位出具的公积金提取单和支票。
Q18.职工信息变更须携带和提供哪些材料到银行办理?
答： (1)职工身份证或公安部门出具的身份证明;(2)职工所在单位出具的证明。