南京楼市12年足迹：从房价猛涨到有序慢热
房天下南京二手房网 2012-11-23 11:13:00 来源：新华报业网
[提要]2001年的一条楼市大新闻，就是二道埂子地块拍卖，万科通以1.855亿最高价拿下，当时的地价超出了本地所有开发商的预期，引起了非常大的轰动。这也是南京楼市高档住宅市场全面兴起的一个开头，南京楼市已经出现了首批改善型需求。
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2001：新城开始热了，拿地开始上头条了
【关键词】新城开发 二道埂子拍卖
2001年的一条楼市大新闻，就是二道埂子地块拍卖，万科通以1.855亿价拿下，当时的地价超出了本地所有开发商的预期，引起了非常大的轰动。这也是南京楼市高档住宅市场全面兴起的一个开头，南京楼市已经出现了首批改善型需求。当时的统计显示，全年上市交易的上万套已购公房中，6成以上业主卖小换大，二次置业者为改善居住条件，追求生活品位，在南京购房群体中所占比重日益增加。
2002：南京楼市出现个“猛涨年”
【关键词】 房价猛涨 贷款 排队抢房
2002年，外来主流品牌开发企业大举进驻，万达、万科以及早一点的仁恒甚至是当年的顺驰，都已相继进入南京。
2002年，南京市民购房贷款金额已超过115个亿。当年的统计就显示出，南京市有69%的消费者选择了银行按揭贷款。品牌楼盘开发促使市民购房意愿的进一步强烈，也使得2002年成为南京楼市房价的一个“猛涨年”，当时市区在售楼盘均价开始纷纷超越4000元/平方米，市中心的楼盘售价已经卖到6000元/平方米以上。
2003：买房奔向“两江”、河西
【关键词】三足鼎立 奥体盘
2003年初，江北沿江随着南京城市改造和沿江开发战略的推进，吸引了人们的普遍关注。由于地价便宜，所以不少开发商都看中了这部分的空间，包括浦东建设、明发、大华、金泉等多家开发企业进驻。江北板块终于进入楼市大阵营，与江宁、河西一到成为三足鼎立局面。2003年一些规模较大、地段较好的新建楼盘开始吸引江北以外的购房者，因数量少而供不应求，刺激了价格的上涨，如旭日华庭(小区网论坛)当时的价格达到了2488元/平方米。
此外，当年末有奥体盘之称的金马郦城首次开盘，多层住宅均价4500元/㎡。
2004：买家追涨，楼市初尝泡沫滋味
【关键词】 追涨 泡沫 购买力 降价促销
2004年，的房地产市场开始出现井喷式的飙升势头，南京也没有例外，当年的统计显示，各片区楼盘价格普遍上涨近1000元/平方米。甚至江北楼盘也由2002年的3000元不到开始“破三”。
冷风终于刮了过来，2004年10月28日，央行宣布加息，从此“加息”成为调控的导火索。进入2004年四季度，南京近郊不少楼盘打折幅度每平方米300-400元，河西新区，少数楼盘折让幅度达到每平方米1000元。降价促销的手段越来越普遍，而前几年的排队摇号的现象已不再。
2005：调控空降，降下了房价
【关键词】宏观调控 国八条 降价遇冷
2005年，楼市迎来一个调控密集的“政策年”，年初央行就紧接着上一年再度加息，此后又两次出台老“国八条”和新“国八条”。此外，国家开始对个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税。
2005年，楼市的冬天真正降临，南京楼市首掀降价潮，奥体板块突然在降价上也成为引导全市的标杆，中海、万科的项目率先降价，万达华府(小区网论坛)房价甚至降至5000元/平方米。除此之外，江宁、江北、宁南的各大楼盘都纷纷“降价”。
2006：“俯卧撑”开始了
【关键词】 成交井喷 地王 9070新政
2006年，尽管仍然有宏观调控的存在，不过南京楼市所受影响并不大，反而在“金九银十”直至年末开始出现连续的成交旺季之后，各大片区的各家楼盘联手演出了2006年的旺市。
2006年开发商重拾信心后出手也很阔绰，雅居乐地产14.95亿拿下城东南北方光电地块，仁恒以24.05亿拿下了位于河西奥体的一幅地块。
2006年的一个值得纪念的政策就是“90/70”新政，这一政策直接对房地产的供应结构产生至关重要的影响，造成了刚需和改需的概念。
2007：有一种游戏叫做“博弈”有一个称呼叫“地王”
【关键词】 地王 热销
这一年是“地王年”，人们见识了无数个新“地王”的诞生，江宁、仙林(社区网论坛商铺)板块地块拍卖价格不断创出新高，包括万科、栖霞、苏宁、华光、城开等企业都先后拍过地王。不过，地王之年却还有后话，2007年招商地产和香港九龙仓经过58轮的厮杀以24.1亿元的价格拿下的仙林湖地王在三年后被收回，三汊河(小区网论坛)地王最后被转让，万科江宁项目也使开发商作出了“拿地价格高”的判断。
当然，2007年9.3万套的销售也堪称天量，但在博弈不断的市场背景下，多少显得有些强弩之末，成为2008年震荡的前奏。
2008：由危机变转机
【关键词】 救市 营销亮点 品牌企业
2008年南京楼市的交易量从上年的接近10万套掉落到4万套，于是一系列救市政策出台。多次降息、降低交易费税和二套房贷款部分松动等政策变化，南京市政府更加具体和直接的救市细则出台，再加上开发商展开自救，跳水价、一口价、特价房等攻势，诞生了“房价只是在做俯卧撑”的戏谑和“奶牛”的插曲。
2008年品牌企业独树一帜，栖霞建设、苏宁环球等企业销售业绩依旧凸显。上市房企融资渠道更为通畅，资金实力雄厚，项目运作能力也较强，竞争力增强。
2009：“史上最火”就是这个样子
【关键词】 成交翻转 房价脱缰 供求矛盾
这一年楼市迅猛回暖，成交再度翻身，房价飞速上涨、土地市场重归火爆，成交及价格的增长远超2007年，创历史新高。
这一年的房价上涨，也折磨着购房者的心脏，当年南京楼市的住宅均价达到7100多元/平方米，同比增长了15.1%。城中突破2万元，城东突破15000元，江北突破5000元，均为各个区域价格的新高。
2009年南京商品住宅供应量虽然同比小幅上扬，但火爆的销售局面使得成交量同比大幅上涨，从销供比来看，2009年年度销供比达到1.3:1，市场整体供不应求。
2010：二次调控，刚需为王时代来了
【关键词】 二次调控 中小户型 结构
2010年，二次调控问世，“国五条”、“省六条”、契税新政、限购令、央行加息，公积金新政……楼市的政策频发度似乎比当初房价上涨的速度还要快。
一个明显的特征是，当年的楼盘销售开始出现了“刚需为王”的明显特征，轻松获得热销战绩的是以中小户型为代表的“刚需房”。包括凤凰和美、苏宁睿城、金地自在城、金浦名城世家、亚东观云国际、朗诗绿色街区、南京万达广场(小区网论坛)、保利香槟国际(小区网论坛)、明发城市广场、天润城、中国铁建江佑铂庭等一大堆楼盘，都是以中小户型为主。
2011：楼市成了“限购下的蛋”
【关键词】 限购令 震撼价 成本控制
持续将近一年的限购，已经使得前两年疯狂增长的楼市购买力几近停滞，到了下半年，政策的持续施压以及银行对房贷门槛的全面抬升，又使得这部分购买需求陷入观望，需求从滚滚洪流到涓涓细流。
2011年对于房企最重要的关键词可谓是“成本控制”，例如碧桂园也在通过城郊大面积造城开发摊薄成本，万科、保利、五矿等企业则继续奉行着快速滚动策略，实现开发量与销售利润的微妙平衡。诸多大品牌房企纷纷改变运营模式，如涉足文化旅游产业的开发，万科也开始进军商业。
2012：市场出现有序慢热
【关键词】 抢跑 贴身抢客
上半年三四月份开始，随着刚需购买力的恢复，南京楼市开始迎来今年首波购房浪潮，而对于绝大多数企业而言，都把今年的需求复苏当做难得的突围机遇，出现了同一板块贴身竞争、争抢客户的局面。
2012下半年。随着改善需求抬头，产品的创新力和定位的精准度成为品牌房企营销力的展现，包括保利、中海、高科、碧桂园等企业大多此前已经有一定的品牌建树，下半年更是通过推出“微改善”、“轻豪宅”、“未来墅”、“平墅”、“空中别墅”等创新产品，不断占据市场份额，因此，2012年也成为企业产品力集中展现的一个年头。(记者 乔淳)