二手房买卖法律空子钻不得 为挣2万反赔3万

今年1月10日，李先生和李太太通过中介公司介绍，选中了江北威尼斯水城一套62平的二手房，所有费用加在一起共68万。李先生和太太非常满意房子，很快通过中介的安排，1月14日买卖双方正式见面，房主仇先生带着写了妻子名字的房产证，与李姓夫妻签订了合同，李先生交了4万的定金，合同规定1月28日交首付款并开始着手办理网签。

李先生和李太太在看房、洽谈和交定金的过程中一直只看到仇先生，夫妻两人还开玩笑说，仇先生是个好老公，家里的事情一手包办。但是到了交首付款当天，夫妻傻眼了。

合同已签房东毁约 明为法律规定实为涨价诱惑

“虽然房子是婚后买的，属于夫妻婚后财产，我有权出售，但是现在我老婆不同意卖，不好意思。”房主仇先生在1月28日交首付款现场这样说，让李先生和李太太突然摸不着头脑。

仇先生说自己咨询了律师，因为买卖的二手房产权证上是妻子的名字。虽然房屋是夫妻双方婚后取得，夫妻共同享有产权，但是妻子以丈夫无权处分她的产权为由，拒绝履行合同，这是合法的。

李先生和李太太只能拿回定金，自认倒霉。但是经中介了解后得知，原来仇先生的房子在别处挂牌销售，有卖家出价70万买此房。2万元的高价让仇先生心生念想，最终找出上述合法理由不卖这个房子，这让买方大为不悦。

就此夫妻共同财产买卖的案例，房天下记者同李先生、李太太一同咨询了知名律师事务所朱律师。

朱律师介绍，该类案例在新司法解释未出台前，法院会参照合同法第五十一条认定合同无效，返还定金。如果一方在订立合同中有过错，可以要求过错方承担缔约过失责任即合同法第四十二条之规定。

据了解，在新司法解释未出台前，要求过错方承担缔约过失责任必须由原告承担损失赔偿的举证责任，且缔约过失责任在法律上没有明确规定，加大了守约方主张赔偿责任的难度。卖家仇先生就钻了这个空子，返还定金，不卖房子给李先生，再出售给高价的买家。

“新司法解释实施后，法院按照有效合同处理，支持原告按照违约责任主张损失的请求，故被告除了返还定金后，还应支付违约金。”朱律师表示事情还有新的转机。

在此类夫妻双方共有的二手房买卖过程中，新司法解释的出台后更多保护了守约方的责任。降低了原告的举证难度，也提高了被告的违约成本，这样卖方毁约就承受了更大的经济责罚，有效的维护了守约方的利益和经济秩序。”

法院1月30日审理了该案，经调解最终裁定：由被告返还原告4万元定金，并支付给原告2万元违约金。仇先生的如意算盘彻底被打翻，因为房屋纠纷，70万的买家另觅其它二手房。房主不但没有挣到预想的2万，现在审判结果还要赔偿3万的违约金，后悔不已。

（房天下 李慧）