南京链家：年底二手房安全交易系列之“警惕落户风险”

近期二手房市场年末交易火爆，随着成交量不断走高，实际交易中因户口问题引发的房屋买卖纠纷也日益增多。南京链家房产置业专家认为，通常造成纠纷的主要原因是在买方完成交易并拿到产权证后，发现原房主未按照房屋买卖合同的约定将户口迁出，或者虽然原房主的户口按约定迁移了，但除原房主之外的户口却还存在，新房主因此不能迁入户口，这种情况严重时可影响到新房主孩子的入学问题。

为了避免买了房子之后出现此类户口问题，买卖双方在房屋交易之前就应做好相关约定以便防患于未然。南京链家房产置业专家表示，在签定房屋买卖合同时，买卖双方应注明原房主户口的迁出时间及违约金，或保留尾款以规避风险：

一、查清房屋的户口状况。

购买二手房时，买方宜先了解清楚原房主的户口落户情况，可在过户前到户口所在地的派出所或相关房产的管理部门核实该房产下有没有户口，也可委托中介机构代为核实；也可让卖方先出示户口本，通过审查卖方的户口本，大致了解卖方家庭的户籍情况。南京链家房产置业专家表示，在签约之前就确认好所购房屋是不是空户，对于有落户需求的买方来说十分有必要。

二、在房屋买卖合同之中约定户口迁移的条款。

如果不是空户，购房者可要求卖房者在过户前提前迁出，如若无法提前迁出，则可在合同中约定，要求卖方在一定期限内将户口迁走，否则便承担违约责任：

1、保留房屋尾款。一般来说，买方可按照所了解到的情况对所购房屋预留一部分尾款，通过预留尾款的方式，在购房合同中明示：当确认所购房屋中的全部户口已经迁出后，再付清最后一笔购房款，这样可以在一定程度上避免户口问题。

2、明确违约责任。卖方仅仅作出将户口迁出交易房屋的承诺是远远不够的，应与卖方就违反该项承诺的责任作出明确约定，如每过期一天的违约金是多少，在过期多少时间后，可以解除合同以及合同解除的赔偿金等。通过这种加重经济责任的方式，可以有效地督促卖方及时履行合同中户口条款，避免不必要的争议。

南京链家房产置业专家表示，如果在以上违约责任均已明示的情况下，原业主仍然没有将户口迁出，那么根据南京市户口管理政策《关于加强房屋买卖户口管理工作的实施意见（试行）》（宁公人【2011】52号）文件规定，买房者只要持房屋产权证和土地证，即可向房屋所在地公安派出所申请将原房主的户口迁至社区托管，进而将满足自己的落户需求。