12月印证低迷预期 宁二手房蓄势待明春
————2013年12月南京二手房市场数据分析报告
房天下南京二手房网 2014-01-03 18:16:00 来源：房天下南京二手房
[提要]南京市12月份二手房挂牌量182199套，环比11月上涨了11.76%，二手房挂牌均价为15717元/平方米，微降0.06%，基本与11月持平。二手住宅网签量6067套，环比11月下跌12.06%；二手房（含办公和商业）网签量6234套，环比11月下跌12.41%。
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一、楼市动态
二手房市场方面：
动态：
1，挂牌量：南京市12月份二手房挂牌量182199套，环比11月上涨了11.76%，二手房挂牌均价为15717元/平方米，微降0.06%，基本与11月持平。
2，网签量：南京市12月份二手住宅网签量6067套，环比11月下跌12.06%；二手房（含办公和商业）网签量6234套，环比11月下跌12.41%。
分析：
12月挂牌量继续小幅上涨，挂牌价上涨动力不足，网签量明显下跌，整体而言，年底市场平淡，买卖意愿沉降。
南京二手房市场趋冷态势11月份就已显现，不过11月份各周成交量尚有增减起伏变化，时有小幅反弹；12月内各周成交量则连续下跌，再无反弹之力，而且综观各区成交量，更是一片跌势，除了六合净增7套，微涨1.73%外，其他各区均不同幅度下跌。这一低迷状态印证了此前对年底二手房市场的预期：房源量没有明显增长，政策没有激烈变化的情况下，年底市场将保持收缩态势。
本月挂牌量小涨，幅度不大，再排除一部分探市问价的房源，市场内房源量没有明显变化，加上购买意愿沉降，供需状态较为平稳；政策方面，三中全会并未出台接有力的具体措施，只释放了调控态度及房地产税改革意向，均需要较长时间沉淀；南京就此出台的宁八条并未深入影响房市，除了对二套房购房者影响较为直接外，其他条款对楼市影响有限。
对楼市影响较为直接的有以下几个因素：1，下半年以来的银行信贷额度收紧状态到年底更加严重，房贷优惠基本消失，审批下款均有不小难度，而贷款购房者为购房主力军，由此，房贷难对的楼市影响不可谓不明显。2，年末新房开盘量增量突出，加之政府限价严厉，且新房贷款相对容易，引流不少购房者。3，南京城建规划及青奥会相关交通利好使得不少区域内的房主增强了等待惜售心理，尤其地铁沿线观望情绪较重。最后需要提及的是，新一届政府释放的以市场为主导的执政态度（三中全会）、南京城建规划（尤其青奥会相关建设），宁八条，年末银行额度收紧等等因素综合起来，除了在本年末对市场起到抑制作用，增强市场观望情绪外，对明年初的市场释放（或可归为惯性）也将有较强的促进影响。
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租赁市场方面：
动态：
租金：12月租金均价为2588元/月，环比11月上涨1.53%。
总量：12月份租赁网签总量8814套，环比11月份上涨8.35%；备案面积2876547平方米。高淳、六合增幅较大；六合、江宁增量较大。
住宅：本月网签2087套，环比11月下跌1.65%；备案面积233957平方米。秦淮、玄武增量稍多。
办公：本月网签3455套，环比11月上涨27.35%；备案面积1181114平方米。六合增量大。
商业：本月网签3272套，环比11月下跌0.85%；备案面积1461476平方米。江宁增量较多。
分析：
本月租赁市场小幅回升，为年底换租转租常态变化，整体仍显平稳。本月增量仍然主要来自办公租赁，其增量主要来自六合、鼓楼两区，其中六合增量较大，为579套，或与相关开发有关。本月住宅和商业租赁成交量微幅下跌，基本与11月持平。住宅成交量方面，六合跌量突出，为237套，上月激增后本月归于常态；商业成交方面，玄武区跌量较多，为307套，也是上月增量突出，本月归于常态；江宁增量较多，为138套。其他各区在住宅、办公、商业成交方面，多数都有小幅上涨，整体上促成本月上涨态势。
政策方面：
廉租房公租房并轨
6日，住建部、财政部、发改委发布了关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知，要求从明年起这两种保障房从原先的平行运行转为并轨运行，今后廉租房将全部并入公租房。记者了解到，江苏一些地方已经作出了尝试，南京从今年开始已经这么做了，接下来江苏也将完善相关制度，特别是完善这两种租房的退出机制。
城市规划方面：
南京明年将压缩一般性建设项目
据介绍，目前南京市政府初步排定明年城建总投资规模为750亿元，其中续建项目为570亿元，占总投资的76%，这些续建项目大多是围绕青奥节点以及完成“十二五”规划任务所需要持续推进的重点项目，如青奥体育公园、地铁、滨江风光带等建设。
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二、二手房市场动态
2.1二手房挂牌量
全市：挂牌量较上月增长11.76%
【数据来源：房天下二手房数据监控中心】
2013年12月份，南京挂牌量继续上涨，达182199套，环比11月上涨11.76%。
2.2 二手房挂牌价格
全市：12月份挂牌均价环比微降0.06%
【数据来源：房天下二手房数据监控中心】
南京市12月份二手房挂牌均价为15717元/平米，环比11月微降0.06%。
行政区：有涨有跌，小幅变化
【数据来源：房天下二手房数据监控中心】
12月各区小幅变化，涨跌区数基本对半；其中雨花、浦口、玄武涨幅稍高；下关、秦淮、六合跌幅稍高。
2.3 二手住宅成交量
全市：南京12月二手住宅成交6067套
【数据来源：房天下二手房数据监控中心】
2013年12月二手住宅成交量为6067套，与11月相比下跌明显，跌幅12.06%。
行政区：全线下跌，只有六合微涨
【数据来源：房天下二手房数据监控中心】
12月各区中除了六合区微幅上涨外，其他各区均下跌；其中栖霞跌幅，下跌24.45%；玄武其次，下跌22.52%，建邺下跌21.47%。
各区占比：各区成交占比变化不大
【数据来源：房天下二手房数据监控中心】
江宁、鼓楼、秦淮、浦口四区成交量占比依旧突出，四区总量占比63%；江宁、鼓楼仍然位列前两名，占比分别为20%、17%；秦淮和浦口并列第三，占比均为13%；整体来看，与11月相比变化不大。
2.4二手房市场关注度
行政区：江宁和浦口两区关注
【数据来源：房天下二手房数据监控中心】
12月份江宁关注度仍居榜首，为17%，浦口仍是第二，搜索占比为11.81%；鼓楼第三，搜索占比为11.28%，栖霞仍居第四，搜索占比10.24%。
热点商圈：仙林仍居榜首
【数据来源：房天下二手房数据监控中心】
与11月相比，12月热门商圈变化不大。仙林仍居，奥体升至第二；大桥北路降至第三。
热点楼盘：金浦名城世家新入榜且居榜首
【数据来源：房天下二手房数据监控中心】
12月热门楼盘排名有部分变化。金浦名城世家新入榜并居榜首，天润城升至第二，威尼斯水城降至第三，明发滨江新城降至第四；武夷绿洲、金王府出榜，托乐嘉新入榜。
总价区间：50-80万区间关注
【数据来源：房天下二手房数据监控中心】
12月价格区间排名与11月基本一致；50-80万区间仍居，80-100万元以下区间第二，100-120万区间居第三。
面积区间：50-70平米区间关注
【数据来源：房天下二手房数据监控中心】
12月面积区间关注度排名与11月基本一致，50-70平米的小户型关注；130平米以内的房源为主要受关注房源。
户型区间：二居室房源关注
【数据来源：房天下二手房数据监控中心】
12月户型搜索量排名变化不大。二居户型依然关注搜索占比为43.06%。
三、租赁市场动态
3.1 租金价格
全市：12月小幅上涨
12月租金均价为2588元/月，与11月相比上涨1.53%。全年有波动，整体在攀升。
区县：5区下跌，6区上涨
下跌各区中，雨花、江宁跌幅稍大，分别为2.23%、2.22%；上涨各区中，秦淮、玄武涨幅稍高，分别为4.93%、3.37%。
户型：三居室租金均价上涨明显
本月各户型租金均有上涨，其中三居室涨幅较高，为2.52%；一居、二居基本与上月持平，分别为0.33%、0.09%。
3.2租赁成交量
全市：12月租赁成交量环比上涨8.35%
【数据来源：房天下二手房数据监控中心】
12月租赁总成交量为8814套，备案面积共达2876547平方米。租赁成交量环比11月小幅上涨8.35%。
各区：大多数区县上涨
【数据来源：房天下二手房数据监控中心】
12月多数区县租赁成交量上涨；其中高淳、六合涨幅超过40%，浦口涨幅超过30%，栖霞、江宁涨幅超过20%；溧水跌幅超过40%；鼓楼、秦淮基本与上月持平。
3.3租赁市场关注度
行政区： 江宁和鼓楼两区关注
【数据来源：房天下二手房数据监控中心】
12月行政区关注度排名变化不大，数据变化不明显。江宁区搜索占比为15.18%，微降；鼓楼为11.81%，微涨；白下为10.95%，微降；其他各区均在10%以内
热点商圈：12月奥体是实时热门门租赁商圈
【数据来源：房天下二手房数据监控中心】
12月租赁商圈搜索占比排名变化不大；前两名仍是奥体、仙林，奥体升至；迈皋桥升至第三。大厂、科学园出榜，珠江路、铁心桥入榜。
户型区间：二居室仍然关注
【数据来源：房天下二手房数据监控中心】
12月份租赁户型关注排名变化不大。2居、1居搜索占比突出，分别为39.59%、36.88%。
四、市场综述与展望
二手房方面：
2013年12月南京二手房市场环比11月下跌明显，11月本就平淡，12月又进一步明显下跌，平淡状态不言而喻。这种状态并不令人惊讶，符合早前的预期（前文已做详细分析）。本年度3-5月份严重透支全年购房需求、房贷额度；加上房价居高不下，连涨不断促使政府在年底加大调控力度等等，早已可以预见年底收缩状态；然而从新房的全年火热及二手房整年相比去年的旺气可看出市场需求虽被抑制，但仍然强烈，预计明年初，在银行额度回归正常，年初市场心态平稳，政策没有突击变化的情况下，市场需求将得到释放，量价或将继续上升。
租赁市场方面：
本月租赁市场表现平稳，除了少数几区在不同类型成交方面有突出变化外，各区增减幅度都较稳定，本月为一年一度的换租转租时节，租赁市场相应出现小高峰，预计下月年前一段时期内仍将持续这一状态。
五、附注：楼市新政和交通新闻
5.1楼市新政策
廉租房公租房并轨 江苏多地已试点 2013年12月7日
6日，住建部、财政部、发改委发布了关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知，要求从明年起这两种保障房从原先的平行运行转为并轨运行，今后廉租房将全部并入公租房。记者了解到，江苏一些地方已经作出了尝试，南京从今年开始已经这么做了，接下来江苏也将完善相关制度，特别是完善这两种租房的退出机制。
行政干预淡出 中国楼市调控由堵转疏 2013年12月15日
被视为未来一年中国宏观政策“风向标”的中央经济工作会议13日在京闭幕。过去两年反复强调的“坚持房地产调控不放松”并未出现在今年中央经济工作会的官方新闻稿中。
相关专家接受中新社记者采访时表示，楼市调控的“缺席”也意味着行政手段的淡出和对市场思维的重视。未来，中国官方对楼市的干预将主要通过疏导供求而非围堵需求的方式进行，避免过去“就房价调房价”所招致的报复性反弹重演。
城镇化规划或明年出台 北上广深落户或收紧 2013年12月16日
近日召开的中央城镇化工作会议明确了各类城市的城镇化路径，全面放开建制镇和小城市落户限制，有序开放中等城市落户限制，合理确定大城市落户条件，严格控制特大城市人口规模。分析指出，这意味着中小城市户籍有望很快放开，而北上广深等一线城市的落户政策可能将进一步收紧。专家表示，国家新型城镇化规划有可能在修改后于明年发布。
从明年开始 在宁高校应届本科生能上南京户口 2013年12月27日
记者26日从南京市委全会上获悉，从明年开始，南京取消在宁高校应届毕业生落户限制，不论就业与否，不论原籍，凡从南京高校毕业的本科生或本科以上学历应届毕业生都能无条件获得南京户口。
5.2交通新闻
江心洲将建有轨电车连接河西南 规划4条过江通道2条地铁 2013年12月4日
按照中远期规划，江心洲上将有6个过江通道，其中4个是机动车通道，其中已经通车的长江隧道的夹江大桥，连接扬子江大道与岛上的葡园路，可浦口；纬三路过江隧道正在建设。除此之外，江心洲上还有两条地铁线，10号线和4号线。
长江上首座步行桥青奥会前建成 江心洲还将建环岛步行道 2013年12月4日
青奥会召开时，南京市民将可以从河西的青奥公园通过步行桥跨越夹江散步到江心洲，而按照中远期规划，江心洲上将至少设有6个过江通道。除此之外，岛内规划建设的快速公交BRT+有轨电车以及公共自行车等低碳公共交通方式，将实现江心洲与主城最后一公里的。
城西干道赛虹桥高架至集庆门已通车 月底全线贯通 2013年12月18日
月底，经过改造的城西干道和江东路要通车了。同时，沿线的公交站也将基本恢复。现代快报记者获悉，除此前公布的城西干道(古林公园-集庆门段)11组站名外，近日江东北路、江东中路(三汊河至应天大街段)12组(个)公交站名也已确定，除新增一个公交站点外，站点名称几乎全部更改，新的公交站名更规范。
南京至东北四城市高铁昨全部开通 2013年12月30日
12月28日，实行新的铁路运行图，配合国内多条高铁线路的开通，长三角首开东北各省会城市的高铁动车，铁路南京南站始发到深圳的动车结束了南京南下无动车的历史。当天，互联网和电话开始发售2014年春运首日火车票。